Песимістичний оптимізм
Експерти розповіли, чому власники угідь не поспішають продавати свої гектари
.
Коли до земельної реформи повноцінно долучаться банкіри? Чому держава має бути фермероцентричною? Що сприятиме зростанню цін на землю та з якими перепонами стикаються центри БПД, ведучи просвітницьку діяльність щодо земельного права? Усе це правники обговорили на прес-брифінгу.
Чорнозем — на продаж!
«Наше завдання — пропагувати, що земля має бути товаром», — зазначив директор регіонального центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги в Кіровоградській області Леонід Кропліс. З ухваленням закону й відкриттям ринку земель у центрах БПД з’явилася нова категорія суб’єктів. На безоплатну правову допомогу можуть розраховувати особи, котрі володіють земельною ділянкою та проживають у сільській місцевості.
Центр БПД на Кіровоградщині обслуговує 500 тис. клієнтів на рік, а юридичні доручення постійно надають 3 тис. адвокатам з усієї країни. 52% клієнтів — люди з низьким доходом, 14 — особи з інвалідністю, а 17% — учасники бойових дій та переміщені особи.
Також нині 80% консультацій із земельних питань заради контролю якості даються письмово. Нині проводять дослідження, аби вивчити правові проблеми громадян. Згідно з одним з них 68% (з 1 тис. осіб) відповіли, що поки не мають наміру продавати свою землю.
Нині ціна на ринку за гектар сягає близько 33 тис. грн., а деякі землевласники вважають, що вона може зрости й до 100 тис., повідомляють в обласному центрі БПД. Так зазначається, що 74% опитаних нічого не чули про Державний аграрний реєстр. Інформацію про свої ділянки внесли туди лише 5% землевласників.
Іще одна цікава деталь — як виявилося, покупці частіше шукають інформацію в інтернеті, а продавці — на телебаченні. Ще 62% вважають, що надійну інформацію щодо земельного права надають нотаріуси. При цьому 27% відповіли, що задоволені якістю послуг, які вони отримали в центрах БПД.
Вони на нас у суд подадуть
Директор Голованівського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Ольга Рибак під час прес-туру, організованого КЦ БПД, зазначила, що такими собі бар’єрами під час налагодження співпраці з органами місцевого самоврядування, є незацікавленість у підвищенні правової обізнаності мешканців.
«У них існує хибна думка, що якщо люди будуть більш обізнані про механізми захисту своїх справ, то це додасть їм клопоту, збільшить навантаження на органи місцевого самоврядування. І відповідно збільшиться кількість осіб, які будуть незадоволені їх роботою», — розповіла вона.
«Іншим бар’єром ми вбачаємо побоювання посадових осіб того, що можуть стати відомими, або набути розголосу якісь факти або їхні допущені помилки під час реалізації повноважень. Або, наприклад, факти неправомірної відмови громадянам у виділенні земельної ділянки. Коли ми приїжджаємо консультувати з земельних питань, це викликає особливе загострення. Тобто просвітницька діяльність щодо всіх інших питань — це нормально, а от земля — це дуже делікатне питання. І вони кажуть: «Так, будь ласка, приїжджайте. Приміщення ми вам виділим, але людей повідомляти не будемо». Тож ми самі цим займаємося», — наголосила О.Рибак.
Л.Кропліс погодився з колегою: «Вони по-іншому кажуть: «Ви на нас подасте потім в суд, якщо люди будуть сильно грамотні». А ми їм говоримо: «Так не порушуйте закон».
До етапів реформування
Проте лише передачею землі в приватну власність реформу не провести. Експерти вважають, що також потрібно створити правове середовище, яке б сприяло розвитку інституту права приватної власності. Та й на даному етапі не слід очікувати швидких продажів. Адже нині лише 9% землевласників згодні продати свої гектари. Отже, попит вищий за пропозицію.
За прогнозами експертів обмеження на придбання землі в «одні руки» стане перевагою для невеликих фермерів, які за час першого етапу зміцнять свої землеволодіння. Протилежна сторона цього процесу в тому, що інші господарства і надалі, беручи землю в оренду, матимуть справу з «шахматкою».
Після 2024-го обмеження в «одні руки» зменшиться до 10 тис. га, а покупцями зможуть також стати юридичні особи. Лише після цього на ринку землі зросте конкуренція, а як наслідок — зростуть і ціни на землю. Також придбання землі у власність зможе нарешті стимулювати розвиток садівництва, виноградарства, хмелярства, меліорації тощо.
До 1 січня 2030 року (згідно з законом від 31.03.2020 №552-IX) продаж земель сільськогосподарського призначення буде здійснюватися за ціною не меншою за їх нормативну грошову оцінку.
План просторового розвитку
Крім того, законодавство уводить для землевпорядників та архітекторів комплексний план просторового розвитку території громад та планування таких територій. Недоліком тут може стати те, що план коштує дорого. Тому громади потребуватимуть субвенцій від держави. Тож, як зазначив головний юридичний радник проекту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку», д.ю.н. Павло Кулинич, велика кількість громад іще довго використовуватимуть стару планувальну документацію.
«Ми повертаємося до європейської моделі, де органи влади не сертифікують інженерів. Цим мають опікуватися самі землевпорядники. Тоді кожен землевпорядник, який допускатиметься до практики, страхуватиме свою цивільну відповідальність за шкоду, завдану неправильним виконанням землевпорядних робіт», — наголосив експерт.
Мовляв, ситуація, коли землевпорядник виконував роботи, здавав їх замовнику, замовник оформляв право власності, а потім раптово виявлялося, що роботи не пройшли через контролюючий орган, неприйнятна.
«Коли нам по 7 разів не погоджували проекти землеустрою, і доводилося заносити хабарі. Але якщо ти зробив халтуру, то продавай хату, машину — сам неси відповідальність за свої помилки», — тож експерти ринку землі закликають землевпорядників до відповідальності.
Про орендне землеробство як устрій
Ще у XVIII ст. один відомий вчений з Англії, спостерігаючи за розвитком орендних відносин, казав: «Дайте людині у тверде володіння, у власність, скелю — і вона перетворить її на квітучий сад, але дайте цій же людині в оренду на 9 років квітучий сад — і вона перетворить його в скелю». Це логіка орендного землекористування, уважають експерти.
Також із відкриттям ринку земель банки зможуть набувати право власності на землю лише у випадках, коли клієнти, які заклали свою паї в іпотеку, не виконують кредитних зобов’язань. При цьому протягом двох років вони муситимуть знайти покупця на дану землю. Тож наразі експерти ринку прогнозують, що брати участь у ринку земель у якості набувачів банкіри поки не будуть.
Нове законодавче регулювання сприятиме тому, що банки надалі будуть змушені співпрацювати лише з легальним бізнесом. «При цьому ринок має бути хоч трошки фермероцентричним, адже така модель, на відміну від роботи на ринку великих агрохолдингів, забезпечує робочими місцями більшу кількість осіб. Хоч у них і будуть у порівнянні з власниками трошки нижчі доходи. Тож влада має надати дрібним фермерам допомогу», — зазначив П.Кулинич.
Відомо, що з 1 липня, за три місяці з моменту відкриття рину земель, продано лише 0,1% земель, у той час як в Європі за рік стабільно продається 3—5% землі.
Закон №14444-IX про електронні аукціони також допоможе навести лад у частині земельних відносин. Так, право власності на землі сільськогосподарського призначення державної й комунальної власності зараз не продається. При цьому серед іншого орендувати землю можна буде вже виключно на нових електронних земельних торгах.
«Закон запроваджує ведення таких торгів на одному програмному забезпечені, яке перебуватиме у виключній власності держави. Хід торгів відображається в режимі онлайн, і результати оголошуються відразу по завершенні торгів. Тобто часу й можливостей для спекуляції не буде», — обнадійливо запевнив експерт.