Утрачений оригінал

Договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку чи квартири, укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним. Такий висновок зробив ВС в постанові №640/3509/19, текст якої друкує «Закон і Бізнес».

Верховний Суд

Іменем України

Постанова

21 липня 2021 року    м.Київ      №640/3509/19

Верховний Суд у складі колегії суддів третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого — ВИСОЦЬКОЇ В.С.,
суддів: ГРУШИЦЬКОГО А.І., КАЛАРАША А.А., ПЕТРОВА Є.В. (доповідач), ТКАЧУКА О.С. —

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників касаційну скаргу Харківської міської ради на рішення Київського районного суду м.Харкова від 22.11.2019 та постанову Харківського апеляційного суду від 2.06.2020 у справі за позовом Особи 1 до департаменту реєстрації та цифрового розвитку Харківської міськради, територіальної громади в особі Харківської міськради про визнання права власності, встановив:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2019 року Особа 1 звернулася до суду з позовом до Департаменту реєстрації та цифрового розвитку Харківської міськради, територіальної громади в особі Харківської міськради, в якому просила суд, з урахуванням уточнених позовних вимог, визнати за нею право власності на квартиру за Адресою1.

На обґрунтування заявлених вимог позивач зазначала, що 8.10.96, уклавши на біржі основних фондів і нерухомості «Альянс» договір купівлі-продажу №Н1-155, придбала у власність спірну квартиру та зареєструвала своє право в Комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації».

У 2014—2017 роки вона втратила правовстановлюючий документ на квартиру, внаслідок чого не може здійснити її реєстрацію у встановленому на цей час порядку та в повній мірі реалізувати своє право власності.

У листопаді 2018 року позивач звернулася до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію права власності на квартиру в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, однак їй було відмовлено, у зв’язку з тим, що Особі 1 не надано дубліката договору купівлі-продажу від 8.10.96 №Н1-155.

Посилаючись на зазначене, позивач просила суд задовольнити її позовні вимоги.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Київського райсуду від 22.11.2019 позовні вимоги Особи 1 задоволено частково, в частині позовних вимог до територіальної громади в особі Харківської міськради.

Визнано за Особою 1 право власності на квартиру за Адресою 1, загальною площею 73,6 м², житловою площею 55,7 км².

У задоволенні позовних вимог до Департаменту реєстрації та цифрового розвитку Харківської міськради — відмовлено.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивач відповідно до законодавства, чинного на час укладання договору купівлі-продажу, набула у власність спірну квартиру, здійснила її реєстрацію в КП «Харківське міське БТІ», також зареєструвалась сама у вказаній квартирі. Проте на цей час оригінал договору — купівлі продажу від 8.10.96, який є правовстановлюючим документом на квартиру, втрачений. Відповідно до вимог ст.392 ЦК наявні підстави для визнання за Особою 1 права власності на спірну квартиру.

Постановою ХАС від 2.06.2020 апеляційну скаргу Харківської міськради залишено без задоволення.

Рішення Київського райсуду від 22.11.2019 залишено без змін.

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що висновок суду першої інстанції про наявність підстав для визнання за позивачем права власності на спірну квартиру відповідає вимогам закону та фактичним обставинам справи. Посилання Харківської міськради на те, що втрата правовстановлюючого документа на квартиру не є підставою для визнання права власності на неї, спростовуються вимогами закону, а саме ст.392 Цивільного кодексу.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У липні 2020 року Харківська міськрада засобами поштового зв’язку подала до ВС касаційну скаргу, в якій просила скасувати рішення Київського райсуду від 22.11.2019 та постанову ХАС від 2.06.2020, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог Особи 1, а також просила зупинити дію оскаржуваних рішень.

Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права (ст.392 ЦК) та порушення норм процесуального права (стст.79, 80 Цивільного процесуального кодексу), а саме:

суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах ВC від 15.01.2019 у справі №905/144/18, від 23.10.2019 у справі №372/190/16-ц, у постанові Великої палати ВC від 19.05.2020 у справі №916/1608/18.

Заявник не погоджується з висновками судів про те, що втрата правовстановлюючого документа на квартиру є підставою для визнання права власності на неї, оскільки позивач не надала доказів втрати договору купівлі-продажу спірної квартири, а також доказів, що вона зверталась до правоохоронних органів із заявою про втрату документів, подавала оголошення-повідомлення про втрату документів, або зверталась до відповідних органів для отримання дубліката договору купівлі-продажу. Тобто немає доказів існування передумов та підстав для застосування ст.392 ЦК.

Відмова органу державної реєстрації прав в оформленні права власності на об’єкт нерухомого майна та видачі свідоцтва у зв’язку ненаданням необхідних документів для оформлення такого права не є оспорюванням такого права власності на об’єкт нерухомого майна.

Також зазначає, що надана позивачем довідка КП «Харківське міське БТІ», відповідно до якої підприємство повідомляє про реєстрацію права власності позивача на спірну квартиру, є неналежним доказом, оскільки така довідка не містить вихідного реєстраційного номера.

Доводи інших учасників справи

Інші учасники справи не скористалися своїми правами на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направили.

Фактичні обставини, встановлені судами

Суди встановили, що за договором купівлі-продажу від 8.10.96 №155, укладеного на біржі основних фондів і нерухомості «Альянс», Особа 2 продала, а Особа 1 купила трикімнатну квартиру за Адресою 1.

За відомостями КП «Харківське міське БТІ» від 29.12.2017, станом на 31.12.2012 спірна квартира зареєстрована за Особою 1 на підставі договору купівлі-продажу від 8.10.96.

За даними держреєстру речових прав на нерухоме майно спірна квартира не значиться зареєстрованою за будь-якою особою.

Рішенням 1-ї сесії 7-го скликання Харківської міськради від 20.11.2015 за №12/15, за Адресою 2.

З копії паспорта встановлено, що Особа 1 зареєстрована у спірній квартирі з 23.10.96 <…>.

Мотивувальна частина

Мотиви, з яких виходить ВC, та застосовані норми права

Згідно з ч.1 ст.15, чч.1, 2 ст.16 ЦК кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема визнання права власності.

У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб’єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Тобто спосіб захисту реалізується через суб’єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов’язань). Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (п.57 постанови ВП ВC від 5.06.2018 у справі №338/180/17, провадження №14-144цс18).

За правилами стст.12, 81 ЦПК кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, установлених цим кодексом.

Згідно із ст.89 ЦПК суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об’єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв’язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Застосування будь-яких засобів правового захисту матиме сенс лише за умови, що обрані суб’єктом порушеного права способи захисту відповідають вимогам закону та є ефективними.

Позивач, звертаючись із позовними вимогами до суду, самостійно обирає спосіб захисту своїх прав та інтересів.

Звертаючись до суду з позовом, позивач посилалася на те, що вона є власником спірної квартири на підставі договору купівлі-продажу від 8.10.96, однак вона втратила правовстановлюючий документ на квартиру, внаслідок чого не може здійснити її реєстрацію у встановленому на цей час порядку та в повній мірі реалізувати своє право власності. У зв’язку з цим просила суд визнати за нею право власності на вказану квартиру.

Відповідно до ст.392 ЦК власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно з усталеною судовою практикою власник майна має пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється, не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Виходячи зі змісту наведених норм права, потреба в такому способі захисту права власності виникає тоді, коли наявність суб’єктивного права власника не підтверджені відповідними доказами, підлягає сумніву, не визнається іншими особами або оспорюється.

Отже, передумовою для застосування ст.392 ЦК є відсутність іншого, крім судового, способу для відновлення порушеного права власника.

Зазначений висновок щодо застосування норм права в подібних правовідносинах наведено у постанові ВС від 8.08.2018 у справі №453/1240/13.

В разі втрати правовстановлюючого документа позивач звертається до суду, як правило, у зв’язку з неможливістю реалізації ним свого права власності. У таких випадках суб’єктивне право власності іншими особами не порушується, однак відповідачами в таких справах є особи, які не визнають належності на право власності майна позивача у зв’язку з відсутністю в нього відповідного документа.

Статтею 328 ЦК передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ст.328 ЦК набуття права власності — це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст.392 ЦК.

Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений 8.10.96 на біржі основних фондів і нерухомості «Альянс», то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення ЦК Української РСР, закон «Про товарну біржу».

Відповідно до ст.1 закону «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об’єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов’язаних з ним торговельних операцій. Крім того, ст.2 закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.

На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст.15 закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

При цьому слід зазначити, що чинним законодавством на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова.

Набуття права власності — це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти.

Згідно зі ст.41 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов’язків.

Відповідно до ст.42 ЦК УРСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

Водночас згідно зі ст.47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов’язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.

За змістом стст.128, 153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.224 ЦК УРСР (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) за договором купівлі-продажу продавець зобов’язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов’язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов’язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст.15 закону «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Однак, за загальним правилом, визначеним у стст.47, 227 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договори купівлі-продажу нерухомості підлягали нотаріальному посвідченню.

У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві. Згідно зі стст.224, 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте згідно зі ст.15 закону «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч.1 ст.128 ЦК УРСР), а відповідно до ст.153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення ст.227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст.15 закону «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст.15 закону «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (в нашому випадку квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Згідно зі ст.47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов’язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч.2 ст.48 цього кодексу.

Відповідно до ч.2 ст.48 ЦК УРСР по недійсній угоді кожна з сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Подібні висновки містяться у постановах ВС від 1.04.2020 в справі №754/1466/15-ц, від 26.11.2018 в справа №205/8493/16-ц.

Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.07.78 №3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму ВСУ від 25.12.92 №13 та від 25.05.98 №15) роз’яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійсною судом.

Відповідно до п.4 цієї постанови, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.

Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об’єктів нерухомого майна вимагають оформлення в нотаріальній формі.

Ураховуючи викладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду — на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

Для договорів купівлі-продажу, міни жилого будинку (стст.227, 242 ЦК УРСР) у разі, якщо хоча б однією із сторін є громадянин, було установлено обов’язкову нотаріальну форму. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, виходив з того, що позивачка відповідно до законодавства, яке діяло на час укладання договору купівлі-продажу, набула у власність спірну квартиру, здійснила її реєстрацію в КП «Харківське міське БТІ», також зареєструвалась сама у вказаній квартирі, але оригінал договору-купівлі продажу від 8.10.96, який є правовстановлюючим документом на квартиру, втрачений. Тому відповідно до ст.392 ЦК наявні підстави для визнання за Особою 1 права власності на спірну квартиру.

Однак, приймаючи рішення про задоволення позовних вимог, суди попередніх інстанцій не врахували, що договір купівлі-продажу нотаріально посвідчений не був, а тому дійшли помилкового висновку про задоволення позовних вимог.

Крім того, згідно з чч.2, 4 ст.83 ЦПК позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об’єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою те, що звертаючись до суду з позовом про визнання права власності на спірну квартиру з підстав утрати правовстановлюючого документа, позивач не надала доказів того, що вона втратила документ, який засвідчує її право власності на спірну квартиру. Також позивач не надала доказів того, що вона зверталась до правоохоронних органів із заявою про втрату документів, подавала оголошення-повідомлення про втрату документів, або зверталась до відповідних органів для отримання дубліката договору купівлі-продажу. Тобто немає доказів існування передумов та підстав для застосування ст.392 ЦК <…>.

Керуючись стс.409, 412, 416, 419 ЦПК, ВC

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Рішення Київського районного суду м.Харкова від 22.11.2019 та постанову Харківського апеляційного суду від 2.06.2020 скасувати.

У задоволенні позову Особи 1 до департаменту реєстрації та цифрового розвитку Харківської міської ради, територіальної громади в особі Харківської міської ради про визнання права власності — відмовити.

Стягнути з Особи 1 на користь Харківської міської ради 2689,40 грн., понесених судових витрат за подання апеляційної та касаційної скарг.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.