Не поспішайте з ремонтом!

Володільцю належить право на відшкодування невідокремлюваних поліпшень лише пропорційно збільшенню вартості майна внаслідок цих поліпшень. Такий висновок зробив ВС в постанові №161/10477/18, текст якої друкує «Закон і Бізнес».

Верховний Суд

Іменем України

Постанова

27 квітня 2021 року                         м.Київ                               №161/10477/18

Верховний Суд у складі колегії суддів другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого — КРАТА В.І.,
суддів: АНТОНЕНКО Н.О., ДУНДАР І.О., КРАСНОЩОКОВА Є.В. (доповідач), ТІТОВА М.Ю. —

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Особи 2 на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 1.02.2019 та постанову Волинського апеляційного суду від 23.05.2019.

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2018 року Особа 1 звернулася до суду з позовом до Особи 2 про стягнення коштів.

Позовні вимоги мотивовані тим, що в травні 2015 року між нею та відповідачем була досягнута усна домовленість щодо укладення договору купівлі-продажу належного їй на праві власності житлового будинку за Адресою 1.

28.05.2015 вона, в присутності сина відповідача — Особи 3, передала Особі 2 авансовий платіж в розмірі $25903, що підтверджується розпискою. В зазначеній розписці було також обумовлено, що вартість будинку складає $68000 і що загальну суму покупець зобов’язується виплатити до 1.09.2018.

9.10.2015 позивач та відповідач уклали нотаріально посвідчений попередній договір про укладення договору купівлі — продажу вищевказаного житлового будинку і земельної ділянки не пізніше 1.09.2018 за ціною 891480 грн., що становить $39100 станом на день укладення попереднього договору. Також у попередньому договорі було обумовлено, що відповідач зобов’язується отримати згоду на укладення основного договору від ПАТ «Мегабанк» як іпотекодержателя відчужуваного майна.

В подальшому, впродовж 2015—2017 років позивач сплатила відповідачу ще $8036 та €1000. Крім того, протягом 2016—2017 років позивач за особисті кошти та з дозволу власника Особа 2 виконала роботи в будинку на суму 64746,16 грн.

Оскільки відповідач відмовила їй в укладенні договору купівлі-продажу на умовах попередньої угоди, вона звернулася до останньої з проханням повернути їй сплачені нею авансом кошти, однак станом на дату звернення до суду кошти повернуті не були, позивач просила стягнути з відповідача на її користь $35069,58 сплачених авансом за житловий будинок загальною площею 105,4 м², розташованого за Адресою 2 та земельну ділянку площею 0,1855 га, яка розташована за адресою: Волинська область, Луцький район, с.Струмівка, по курсу НБУ на момент виконання рішення суду та 64746,16 грн. за виконані в житловому будинку невід’ємні поліпшення.

Короткий зміст рішення суду першої та апеляційної інстанцій рішенням Луцького міськрайсуду від 1.02.2019 позов задоволено частково.

Стягнуто з Особи 2 на користь Особи 1 $33939 та €1000 авансу за неукладеним договором купівлі-продажу житлового будинку за Адресою 2, 64746,16 грн. витрат на поліпшення майна та 8810 грн. судового збору.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договір купівлі-продажу будинку, який за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами укладений не був, сторони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, однак житловий будинок продано іншій особі, тому отримана Особою 2 грошова сума в розмірі $33939 та €1000, як попередня оплата в рахунок суми за основним договором є авансом, який підлягає поверненню Особі 1.

Крім того, підлягають відшкодуванню відповідачем понесені позивачем витрати в розмірі 64746,16 грн. за виконані в житловому будинку роботи для його поліпшення, що є невід’ємною частиною будинку: водопостачання, водовідведення, опалення, газифікація та інші. Факт виконання вказаних робіт в будинку підтверджується актами приймання виконаних робіт, а їх вартість, з урахуванням придбаних матеріалів, підтверджується товарними та фіскальними чеками, видатковими накладними, які є належними та допустимими доказами.

Постановою ВАС від 23.05.2019 рішення Луцького міськрайсуду від 1.02.2019 в частині стягнення судового збору скасовано. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що суд першої інстанції вирішуючи питання про розподіл судових витрат не врахував, що відповідач звільнена від сплати судового збору на підставі п.9 ч.1 ст.5 закону «Про судовий збір». В іншій частині рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, є законним та обґрунтованим.

Аргументи учасників справи

У липні 2019 року Особа 2 подала до ВС касаційну скаргу на рішення Луцького міськрайсуду від 1.02.2019 та постанову ВАС від 23.05.2019, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права, просила оскаржені судові рішення скасувати та постановити нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди попередніх інстанцій неповно з’ясували обставини, що мають значення для справи, висновки, викладені у рішеннях судів не відповідають фактичним обставинам справи, зокрема, стягнута за рішеннями суду сума витрат на поліпшення майна не підтверджена належними та допустимими доказами, при цьому роботи для поліпшення майна виконані позивачем самовільно, без дозволу власника, також не встановлено суму, на яку збільшилась вартість будинку.

Рішення судів першої та апеляційної інстанцій оскаржуються в частині задоволених позовних вимог Особи 1 до Особи 2 про стягнення авансу за неукладеним договором купівлі-продажу житлового будинку та витрат на поліпшення майна, тому в іншій частині судові рішення в касаційному порядку не переглядаються.

Відзив на касаційну скаргу не надходив.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція ВС

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Суди встановили, що Особі 2 належав на праві власності житловий будинок за Адресою 1.

28.05.2015 між Особою 2 та Особою 1 було досягнуто домовленості про продаж вказаного будинку за ціною $68000, що підтверджується розпискою. Також вказаною розпискою підтверджується, що Особа 2 отримала від Особи 1 $25903, і, що загальну суму покупець зобов’язується виплатити до 1.09.2018.

9.10.2015 Особа 2 та Особа 1 уклали нотаріально посвідчений попередній договір про укладення договору купівлі-продажу житлового будинку за Адресою 1 і земельної ділянки площею 0,1855 га, кадастровий №0722884800:03:001:6540 за цією адресою. Сторони дійшли згоди, що купівля-продаж предмету договору буде здійснена не пізніше 1.09.2018 і за ціною 891480,00 грн., що за комерційним курсом гривні до долара США на день укладення цього договору становило $39100,00. Сторонам відомо, що предмет договору переданий в іпотеку ПАТ «Мегабанк» за договором іпотеки, посвідченим 18.12.2012 нотаріально та зареєстрованим в реєстрі за №778, та що продавець зобов’язується на день укладення договору купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки отримати згоду іпотекодержателя на відчуження предмету іпотеки за договором іпотеки або погасити кредит, тобто припинити обтяження на предмет договору, а також здійснити всі дії щодо припинення арештів на нерухоме майно.

Згідно з розписками Особа 2 впродовж червня 2015 року по червень 2017 року отримувала від Особи 1 періодичні платежі на загальну суму $8036 та €1000.

Факт передачі позивачем коштів у розмірі $33939 та €1000 та отримання вказаних коштів відповідачем підтверджується наявними у матеріалах справи доказами, які суди визнали належними та допустимими.

Відповідно до витребуваної судом інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №151301309 Особа 2 26.10.2018 відчужила належний їй житловий будинок за Адресою 1, іншій особі.

Згідно ст.15 Цивільного кодексу кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

За змістом ст.526 ЦК цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов’язання, що полягають в його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і недоговірних зобов’язань.

Відповідно до ст.570 ЦК завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

У постанові Верховного Суду України від 13.02.2013 у справі №6-176цс12 зроблено висновок, що «внесення завдатку як способу виконання зобов’язання може мати місце лише в разі наявності зобов’язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу будинку та частин земельних ділянок. Оскільки договори купівлі-продажу будинку й частин земельних ділянок, які б за своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами у справі укладені не були, а сторони лише домовилися укласти такі договори в майбутньому, передана Особою 8 відповідачу грошова сума в розмірі 968420 грн. є авансом, який підлягає поверненню позивачу, тому висновок суду касаційної інстанції щодо необґрунтованості позовних вимог про стягнення авансу за попереднім договором є помилковим».

Суди встановили, що передана Особі 2 грошова сума за розпискою від 28.05.2015 є авансом. Тому висновок судів про наявність правових підстав для стягнення суми авансу на користь позивача є обґрунтований.

Також суди встановили, що впродовж 2016—2017 років позивачем виконані роботи для поліпшення спірного будинку, які є невід’ємними (гідроізоляція підлоги першого поверху з облаштуванням теплої підлоги, встановлено підвіконники і проведено шпаклювання відкосів вікон, стін і стель в кімнатах і коридорах житлового будинку, газифікація житлового будинку з встановленням батарей обігріву в кімнатах, а також двоконтурного котла опалення на підставі виготовленого робочого проекту газифікації житлового будинку; підведено водопостачання, змонтовано каналізацію і витяжну систему).

Відповідно до чч.3, 4 ст.390 ЦК добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

У постанові ВСУ від 7.09.2016 у справі №6-389цс16 зазначено, що: «частина третя зазначеної норми матеріального права регулює права добросовісного або недобросовісного набувача чужого майна на відшкодування витрат, здійснених ним з часу, коли у власника виникло право на повернення цього майна або на отримання доходів від його використання. Разом з тим положення ч.4 ст.390 ЦК застосовуються до правовідносин, при яких добросовісному набувачу (володільцю) належить право на поліпшення набутого ним майна та залишення за собою результатів такого поліпшення за умови можливості їх відокремлення або право на відшкодування сум, на які збільшилась вартість поліпшеного майна, за неможливості їх відокремлення. Застосування зазначених норм матеріального права суттєво різниться залежно від визначення підстав та сум, які підлягають відшкодуванню. Зокрема за положеннями ч.3 підлягають відшкодуванню фактичні витрати, здійснені добросовісним або недобросовісним набувачем, які необхідно було зробити задля збереження майна або на його утримання з часу, коли власнику належало право зокрема на повернення майна. На відміну від норми ч.3 ст.390 ЦК, за положеннями частини четвертої цієї статті добросовісному набувачу або володільцю належить право отримати відокремлювані поліпшення майна або право на відшкодування невідокремлюваних поліпшень пропорційно збільшенню вартості майна унаслідок цих поліпшень. Оскільки позивачка та відповідачка дійшли згоди щодо укладення договору купівлі-продажу майна на певних умовах, у тим часом. домовилися про оплату та проживання позивачки в будинку, суд дійшов вірного висновку, що позивачка є добросовісним володільцем. Однак, визначаючи суму відшкодування, яка підлягає стягненню з відповідачки на користь позивачки апеляційний суд на підставі чч.3 та 4 ст.390 ЦК виходив з вартості будівельних робіт, які здійснено позивачкою на поліпшення отриманого нею майна без установлення можливості відокремлення поліпшень, або суми, на яку збільшилась вартість будинку (ч.4 цієї статті), або часу, з якого майно підлягало поверненню та вартості необхідних витрат на його утримання та збереження, які вимушена була здійснити позивачка починаючи із цього часу (ч.3 цієї статті). Проте, усупереч положенням ч.4 ст.390 ЦК про право добросовісного володільця на відшкодування здійснених ним витрат у сумі, на яку збільшилась вартість майна, суд не дослідив питання, чи забезпечили проведені в будинку ремонтні роботи приріст ринкової вартості будинку. Отже, стягнувши з відповідачки всю суму коштів на проведення ремонтних робіт, суд неправильно застосував вказану норму права. При цьому до спірних правовідносин суд одночасно застосував обидві зазначені норми, які за своєю суттю не є тотожними та регулюють різні права й обов’язки учасників правовідносин, різні підстави та розміри відшкодування здійснених витрат».

У справі, що переглядається, суди не встановили факт та розмір приросту ринкової вартості будинку та/або вартість необхідних витрат на його утримання та збереження, які вимушена була здійснити позивач починаючи з часу, з якого майно підлягало поверненню, у зв’язку з чим зробили передчасний висновок про наявність підстав для задоволення позовних вимог в частині стягнення з відповідача загальної суми витрат на ремонтні роботи.

Суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій з огляду на положення ст.400 Цивільного процесуального кодексу.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що судові рішення частково ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв’язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції в частині стягнення авансу залишити без змін, а в частині стягнення витрат на поліпшення майна скасувати та передати справу в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись стст.400, 402, 410, 411, 416 ЦПК (в редакції, чинній станом на 7.02.2020), ВС

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Особи 2 задовольнити частково.

Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 1.02.2019 та постанову Волинського апеляційного суду від 23.05.2019 в частині задоволених позовних вимог Особи 1 до Особи 2 про стягнення витрат на поліпшення майна скасувати.

Передати справу №161/10477/18 в частині позовних вимог Особи 1 до Особи 2 про стягнення витрат на поліпшення майна на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рішення Луцького міськрайсуду від 1.02.2019 в нескасованій при апеляційному розгляді частині та постанову ВАС від 23.05.2019 в частині задоволених позовних вимог Особи 1 до Особи 2 про стягнення авансу залишити без змін.

З моменту прийняття постанови рішення Луцького міськрайсуду від 1.02.2019 та постанова ВАС від 23.05.2019 в скасованій частині втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.