Закон і Бізнес


Хто сховав рояль у кущах?

Від виселення з іпотечного житла врятує ЖК УРСР та Верховний Суд


№18 (1524) 01.05—14.05.2021
Вікторія ЯКУША
5421

Грізне слово «іпотека» особливо відоме в пострадянських країнах. А кажуть, що труднощі єднають найсильніше. Утім, деякі з них усе ще лежать на плечах сумнівного Атланта, що має назву Житловий кодекс УРСР…


Вічні стовпи

Комітет з цивільного, сімейного та спадкового права Асоціації правників України провів чергові іпотечні читання. Цього разу плідна дискусія відбувалась у формі онлайн. Член ради комітету, адвокат Владислав Кисіль, який виступив модератором заходу, зазначив: попри те що доводиться переносити обговорення в іншу форму, «труднощі тимчасові, а іпотечні стовпи — вічні».

В.Кисіль також засмутив учасників читань повідомленням про те, що заявлений як спікер суддя Великої палати Верховного Суду Дмитро Гудима не зміг узяти участі в заході через погане самопочуття. Однак модератор висловив сподівання, що наступного року «верховнику» вдасться долучити до «клубу», яким жартома називають себе учасники іпотечних читань.

На цій оптимістичній ноті до слова був запрошений «метеор харківської юридичної думки, який увірвався на суддівський Олімп», суддя Касаційного цивільного суду Василь Крат. Цьогоріч учасники читань жадали почути від судді ВС, чи усталилась практика іпотечних спорів за останній рік?

В.Крат з усмішкою зазначив, що іпотечні читання слід вважати навіть не традицію, бо, як відомо, традиції з часом формалізуються. «Надзвичайних коливань у праві іпотеки не було. Так, за час, що минув з останньої нашої зустрічі у рамках читань, були підходи й намагання щось змінити чи конкретизувати. Але кардинальної зміни не відбулось», — зауважив доповідач.

Однак В.Крат зазначив, що проглядається загальна тенденція, за якою іпотечних спорів стає менше, якщо порівнювати з 2018 та 2019 роками.

Різниця у вимогах

У своєму огляді правових позицій ВС, В.Крат спершу звернув увагу на різницю між actio in personam та actio in rem. Ця різниця між позовом про стягнення боргу за основним зобов’язанням та позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки, за словами спікера, впливає на характеристику вимог і на те, яким чином спливає позовна давність з огляду на ці вимоги. Саме ж розмежування між двома принципами захисту закладено ще з римських часів, детальніше оглянути суть якого можна, ознайомившись із постановою ВП ВС від 19.05.2020 у справі №361/7543/17.

Розглядаючи постанову ВП ВС від 5.05.2020 у справі №161/6253/15-ц, В.Крат звернув увагу на питання про те, чи є майновий поручитель тотожним поручителю за договором поруки? Поручитель і майновий поручитель є суб’єктами різних за змістом цивільних правовідносин, на що і вказав суд у своїй постанові. Суддя зазначив, що йдеться про відмінні правові конструкції. Іпотека являє собою речовий вид забезпечення, тому що кредитора цікавить майнова цінність.

Постанова ВП ВС від 16.06.2020 у справі №372/266/15-ц стосувалась рецисорного позову при віндикації. На думку В.Крат, тут ВП зайняла доволі цікавий підхід. ВП ВС погодилась із висновком апеляційного суду про відмову у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки саме з огляду на те, що «визнання цього договору недійсним не є необхідним для вирішення питання про належність права власності на спірну земельну ділянку та для її витребування. А власне таке витребування є метою власника».

В.Крат звернув увагу і на проблему ч.4 ст.36 закону «Про іпотеку», яка фігурувала у постанові КЦС від 18.11.2020 у справі №336/7326/17 та  ухвалі ВП ВС від 15.12.2020 у справі №910/17048/17. Так, ВП звернула увагу на те, що в питаннях про визнання права іпотеки припиненим чи про визнання відсутності права іпотеки має бути один процес, а не надцять і, відповідно, одне вирішення спору.

Про підстави для заміни боржника у виконавчому проваджені йшлося у постанові об’єднаної палати КЦС від 1.03.2021 у справі №201/16014/13-ц. А у свіжій ухвалі КЦС від 17.03.2021 у справі №125/2157/19 колегія відступила від висновку, викладеного в постанові ВП ВС від 21.11.2018 у справі №372/504/17 шляхом конкретизації належного складу відповідачів за рецисорним позовом та вказівки, що за позовом заінтересованої особи (не сторони договору) про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину. Тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна з них.

Відступили від правового висновку і судді КГС в ухвалі від 1.04.2021 у справі №910/20607/17, що за словами В.Крата підштовхнула до питання про те, чи є рецисорний позов негаторним?

Дамоклів меч

Та найбільше зацікавлення й обурення водночас викликала розглянута В.Кратом постанова ОП КЦС від 12.04.2021 у справі №310/2950/18. Вона стосувалася питання виселення при купівлі предмета іпотеки частково за власні кошти. Суд відійшов від попередніх висновків та зазначив: оскільки спірна квартира була частково придбана за власні кошти, уважати спірну квартиру придбаною за рахунок кредиту банку, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житла, не можна. Тому й виселенню з такої квартири без надання іншого жилого приміщення, відповідачі не підлягають.

Щоправда, обурюватись В.Кисіль теж вирішив жартома, вказавши на те, що вочевидь ставлення судді ВС до даної постанови могло бути завуальоване у тому, що саме ця справа опинилась у презентації на слайді під номером 13. «Це було ніби рояль у кущах. Мабуть, ВС до кінця не зрозумів таку модель фінансування, бо ж позичальник завжди фінансував частину нерухомого майна власними коштами. Наприклад, у пропорції 30% власних та 70% кредитних коштів», — зазначив В.Кисіль.

В.Крат відповів, що тут виникає питання щодо прийняття або скасування Житлового кодексу і його ст.106. «Тут законодавчий аспект має дуже важливе значення, і ми перебуваємо під впливом ЖК УРСР. Дамокловим мечем, як бачите, нависає це питання про виселення. Але всі, кому ми надсилали запити, дали висновки, що за такої ситуації виселення неможливе», — підсумував В.Крат.

Серед слухачів читань виникло питання і про співвідношення ст.12 та ст.23 закону «Про іпотеку». Однак учасники зазначили, що відповідне питання вже розглядав Конституційний Суд. Тільки він може поставити в цьому співвідношенні знак рівності або нерівності.

Тож залишається сподіватися на те, що вічність «іпотечних стовпів» та питань довкола них, попри позитивні тенденції судової практики, дозволить учасникам збиратися на обговорення ще багато років поспіль.