Закон і Бізнес


Terra incognita

Переважне право в силі, лише коли досягнуто згоди щодо істотних умов договору оренди земельноі ділянки


.

№17 (1523) 24.04—30.04.2021
Віктор ФЕДОРІВ
5346

Які ключові висновки можна зробити, виходячи зі свіжих правових позицій Великої палати Верховного Суду в земельних спорах? Розібратись у цьому допомагають судді ВС. А поки доля безлічі ділянок залишається невирішеною, таку землю цілком можна називати terra incognita.


Договірні відносини

За підтримки Національної асоціації адвокатів України та ВС відбувся вебінар «Огляд судової практики ВС із земельних спорів: актуальні проблеми правозастосування».

Суддя Касаційного цивільного суду Євген Петров розповів про спори щодо договорів оренди землі. Доповідач зазначив, що в таких справах є багато запитань, і звернув увагу на кілька аспектів, які потребують дослідження, зокрема: підстави для розірвання договорів оренди, визнання їх недійсними, а також поновлення таких договорів.

Спікер розказав про велику кількість спорів, які виникають із приводу поновлення договору оренди ділянки. У таких справах позивачі скаржаться на порушення їхнього переважного права на поновлення договору. Однак суддя звернув увагу на те, що переважне право слід розглядати в контексті обставин, воно не є абсолютним і виникає за певних умов. Натомість часто позивачі вважають: якщо вони користувалися ділянкою, то однозначно мають право на переукладення договору її оренди.

Є.Петров навів практику ВП ВС. Згідно з нею необхідно захищати права як орендаря, так і орендодавця. Переважне право в орендаря виникає лише тоді, коли, по-перше, він належним чином користувався землею: належним чином її обробляв, сплачував орендну плату тощо. По-друге, повідомив за певною процедурою орендодавця про бажання скористатися своїм правом: не менше ніж за місяць до закінчення договору оренди надіслав лист із проектом додаткової угоди про продовження оренди.

Водночас доповідач зауважив, що судова практика свідчить: якщо між сторонами не досягається згода щодо істотних умов договору оренди, то про переважне право вже не можна говорити (наприклад, незгода щодо розміру орендної плати тощо).

Крім того, Є.Петров звернув увагу на те, що раніше судова практика виходила з того, що коли після закінчення дії договору немає заперечень орендодавця, то це є його мовчазною згодою на продовження користування землею орендарем, і договір вважається пролонгованим. Однак нині суди враховують, що орендар повинен відповідним чином повідомити орендодавця про намір продовжити договір, не отримати на нього жодної відповіді, продовжувати користуватися ділянкою й тільки тоді виникають підстави говорити про пролонгацію договору.

«У відповідних позовах слід не лише зазначати, що орендар має переважне право на укладення договору на новий строк, але й обґрунтувати, що він зберіг за собою таке переважне право», — наголосив Є.Петров.

Аспекти чинності

Суддя КЦС Андрій Грушицький зауважив, що відкриття ринку земель спричинить збільшення кількості відповідних спорів, тож уже сьогодні слід обговорити найбільш актуальні питання, які виникають у такій категорії справ.

Доповідач звернув увагу на нещодавні зміни до процесуального законодавства, якими обмежено обов’язок касаційних судів передавати справи на розгляд ВП ВС з підстав неоднозначності юрисдикції. Таким чином унеможливлено зловживання сторін, які в касаційній скарзі ставили під сумнів юрисдикційність спору лише для того, аби справу було передано на розгляд ВП ВС. Спікер зазначив, що при вирішенні питання юрисдикційності слід звертати увагу на суть правовідносин, які виникли, а не на склад учасників такого спору.

Також судді КЦС відповіли на багато питань учасників вебінару. Адвокати запитували про судову практику щодо зловживання правами сторонами у справах та застосування доктрини заборони суперечливої поведінки, моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, ефективних способів захисту тощо.

Зокрема, доповідачі розповіли, що в одній зі справ орендодавець у 2018 році просив суд визнати договір оренди припиненим, оскільки його укладено у 2008-му на 10 років. Однак орендар зареєстрував цей договір лише у 2012 році, тож, оскільки до 1.01.2013 такі договори набували чинності з моменту реєстрації, уважав, що договір діє до 2022 року.

ВС указав, що в такій ситуації слід подавати позов про розірвання договору оренди з тих підстав, що, по-перше, існує істотне порушення самого договору (якщо в ньому було передбачено обов’язок зареєструвати його протягом 10 днів). По-друге, доводити, що орендодавця було позбавлено того, на що він розраховував при укладенні договору.

До речі, це не перше обговорення, ініційоване комітетом з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ. Завдяки співпраці асоціації та ВС у лютому відбулася зустріч у формі вебінару із суддею Касаційного господарського суду Іваном Міщенком. Тоді обговорили актуальні питання застосування касаційних фільтрів під час розгляду спорів ВС. Тож цілком можливо, що такі заходи з огляду на їх попит та актуальність тематики стануть традиційними.