Закон і Бізнес


Не про те йдеться

Які способи захисту слід використовувати в разі оскарження дій держреєстратора


№14 (1520) 03.04—09.04.2021
Вікторія ЯКУША
4076

Не в тому проблема, як речові права порушені, а в тому, як саме їх захищатимуть у судовому порядку. Вибудувати працюючу стратегію можна з огляду на актуальні акценти, розставлені самими суддями ВС.


Аналізуючи напрацювання

Під час круглого столу, організованого Верховним Судом, представник Касаційного господарського суду, д.ю.н. Віталій Уркевич розповів про юрисдикційні спори, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

До критеріїв юрисдикційності спору належать:

• суб’єктний стан правовідносин;

• предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин;

• вказівка в законі на вид судочинства, в якому розглядається визначена категорія справ.

В.Уркевич нагадав, що юрисдикційні спори вирішує Велика палата ВС. У постанові від 2.10.2019 у справі №814/2030/17 вона відступила від попередніх правових висновків. І було визначено, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права іншою особою в державному реєстрі є цивільно-правовим. На відміну від висновку в попередніх постановах, за яким дану категорію спорів віднесено до юрисдикції адміністративних судів.

У постанові ж від 13.03.2019 у справі №814/1971/17 ВП ВС указала на те, що визнання протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію речових прав, запису про їх реєстрацію за третьою особою є способом захисту права позивача на спірну земельну ділянку від його порушення іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того самого нерухомого майна.

А якщо спір стосується визнання незаконним рішення державного кадастрового реєстратора, то такий спір не належить до юрисдикції адміністративних судів. Адже він спрямований на поновлення прав позивача у сфері земельних відносин, а тому має вирішуватися судами за правилами цивільного судочинства. На це Велика палата звернула увагу в постанові від 24.04.2019 у справі №128/3751/14-а.

Водночас спір про скасування рішення про державну реєстрацію прав щодо перенесення запису про іпотеку до розділу про зареєстрований за товариством об’єкт нерухомості має розглядатися як спір, пов’язаний з порушенням цивільних прав позивача іншою особою. Про це йдеться в постанові ВП ВС від 16.09.2020 у справі №804/8836/17.

В.Уркевич звернув увагу на те, що участь у таких справах державного реєстратора як співвідповідача (якщо позивач уважає його винним у порушенні прав) не змінює ознак цивільно-правового характеру такого спору. Такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено реєстрацію речового права з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства, якщо, крім іншого, заявляється вимога про визнання недійсним оскаржуваного договору. Такого висновку дійшла ВП ВС у постанові від 15.01.2020 у справі №587/2326/16-ц.

Участь приватного нотаріуса у справах про оскарження таких рішень визначається як залучення третьої особи, котра не заявляє самостійних вимог. Окрім того, спір про визнання незаконною та скасування проведеної приватним нотаріусом державної реєстрації права власності не є спором учасників публічно-правових відносин. Даний аспект було розкрито в постанові ВП ВС від 1.04.2020 у справі №520/13067/17.

Тривіальні та спеціальні

Суддя КГС Іван Міщенко висвітлив питання способів захисту порушеного права в спорах, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав. Причому спікер звернув увагу як на більш загальні способи захисту, так і на ті, які трапляються в таких спорах доволі рідко.

Раніше існувала дилема щодо того, що ж саме потрібно скасувати в такому разі — рішення чи все ж таки запис про державну реєстрацію. Однак законодавець дав чітку відповідь на це питання. Тому з 16.01.2020 такий спосіб захисту, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, уже не може застосовуватись. Адже ст.26 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено в новій редакції, і формулювання щодо скасування запису вилучено з переліку тих дій, які може бути оскаржено в суді.

Однак судове рішення про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно. У разі визнання недійсним договору, за яким було прийнято рішення про державну реєстрацію, потрібно одночасно заявляти вимогу про скасування останнього. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту, оскільки, за чинним Цивільним кодексом, право власності виникає з моменту його реєстрації. Відповідну правову позицію викладено в постанові ВП ВС від 11.09.2018 у справі №909/968/16 та постанові КГС від 30.07.2019 у справі №28/29б43/212-2012.

Спеціальними способами захисту порушеного права скористалося Міністерство оборони у своєму позові до Держгеокадастру. Однак у постанові від 22.08.2018 (справа №925/1265/16) ВП ВС звернула увагу на те, що позовні вимоги Міноборони про визнання недійсними та скасування державних актів на право постійного користування земельною ділянкою, виданих на підставі рішення міської ради, що визнано нечинним рішенням суду, не підлягають задоволенню без заявлення вимог до суб’єктів права постійного користування про скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (користування).

Вимога ж про визнання недійсною державної реєстрації права комунальної власності є неналежним способом захисту порушеного права. Відповідну правову позицію викладено в постанові КГС від 12.09.2019 у справі №910/7662/17.

Іпотечний контекст

І.Міщенко звернув увагу і на особливості захисту порушеного права, пов’язані з обтяженням нерухомого майна іпотекою. Так, виникнення в нового кредитора прав іпотекодержателя за договором іпотеки може відбуватися лише після нотаріального посвідчення правочину про відступлення прав за іпотечним договором, а також державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Це зазначено в постанові КГС від 27.08.2019 у справі №911/2392/17.

Реалізація такого права іпотекодержателем у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання відбувається шляхом звернення на предмет іпотеки. При цьому наявність у державному реєстрі прав спірного запису про припинення іпотеки не позбавляє іпотекодержателя права доводити обставини дійсності такої іпотеки в суді.

У постановах ВП ВС від 19.06.2019 у справі №643/17966/14-ц та КГС від 29.05.2019 у справі №910/4989/18 було використано наступний правовий висновок. У разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек вилучено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису, який вилучено на підставі зазначеного рішення суду. Отже, це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису до реєстру.

Суддя зазначив, що проведений захід має важливий практичний аспект, оскільки дана категорія спорів має дуже вагоме значення для сторін. Адже якщо спосіб захисту обрано неправильно, то це є саме по собі підставою для відмови в задоволенні подібного позову.