Закон і Бізнес


Правочини з недобудовами

Хто буде в плюсі від появи майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва


Через неврегульованість законодавства мешканцями деяких довгобудів стають хіба що ворони.

№11 (1517) 13.03—19.03.2021
Андрій АРСІРІЙ, адвокат Адвокатського об’єднання Credence
2851
2851

Через недосконалість законодавчого регулювання інвестори, котрі вкладають гроші в новобудови, тривалий час не можуть ані отримати у власність ці об’єкти, ані повернути кошти. Виправити ситуацію пропонується шляхом уведення спеціального майнового права. Проаналізуємо, чи допоможе це захистити права інвесторів на об’єкти незавершеного будівництва.


В обхід теорії та практики

Наразі майном як особливим об’єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Майновими визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності, а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право — це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

У ст.181 Цивільного кодексу сказано, що саме речі, а не майно поділені на категорії: нерухомі та рухомі. Причому до нерухомих належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на них, переміщення яких неможливе без знецінення та зміни їх призначення. Із цього випливає, що, по суті, об’єкт незавершеного будівництва має ознаки нерухомого майна.

Однак у ч.3 ст.331 ЦК визначено, що до завершення будівництва особа вважається власником використаних матеріалів, обладнання тощо. Тобто об’єкт незавершеного будівництва не набуває статусу нерухомого майна.

Верховний Суд дотримується такої ж позиції. Так, у постанові від 18.12.2019 у справі №916/633/19 він зазначив, що об’єктом незавершеного будівництва є лише сукупність належних забудовнику будівельних матеріалів, і наявність судового рішення про визнання права власності на цей об’єкт не змінює правового статусу такого майна. Так само не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ — об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) у розумінні стст.181 та 331 ЦК. Адже не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва (створення майна) увести його в установленому порядку в експлуатацію в загальному порядку та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Отже, майнові права на об’єкти незавершеного будівництва є обмеженим речовим правом, а не об’єктом рухомого або нерухомого майна.

Законопроект «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (№5091) пропонує дещо інший підхід. Він визначає новий різновид майнового права, а саме — спеціальне майнове право, об’єктами якого стануть об’єкти незвершеного будівництва (неподільні та подільні). Відповідно до пропонованих положень об’єкти незавершеного будівництва можуть бути об’єктами цивільних правочинів, але обов’язково за умови реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Пропозиції спрямовані на спрощення порядку набуття прав на об’єкт незавершеного будівництва, яке сьогодні можливе тільки за рішенням суду. Утім, отримання судового рішення — доволі тривала та витратна процедура. Тож, якщо державна реєстрація буде можлива без судового рішення, це позитивно вплине на ринок нерухомості та розвантажить судову систему.

Можливість контролю за забудовником

Розглянемо, чи дійсно такі нововведення сприятимуть захисту прав інвесторів, які придбавають житло на первинному ринку, як проголошено в проекті.

При укладенні договорів, якими передбачається інвестування (фінансування) будівництва об’єктів нерухомого майна, більшість інвесторів має обмежену інформацію щодо об’єкта будівництва, наявності в замовника будівництва права на виконання будівельних робіт, проектної документації, реального стану спорудження об’єкта тощо. При цьому замовник може вводити в оману потенційних інвесторів щодо важливих для них відомостей. Через брак указаної інформації інвестор не може якісно та сповна оцінити ризики, пов’язані з інвестуванням.

Також інвестор позбавлений реальної можливості контролювати діяльність замовника будівництва.

Унаслідок відсутності прозорого механізму державної реєстрації прав на нерухомість, що зводиться, неможливо без інформації від забудовника достовірно визначити обсяг залучених ним коштів та обсяг прав третіх осіб щодо об’єкта або житлових/нежитлових приміщень у ньому.

Відповідно до ст.5 проекту пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником/девелопером будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомості може здійснюватися виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів. Таким чином правочин щодо об’єкта незавершеного будівництва матиме юридичне визначення, у результаті чого завжди можна буде звернутися по захист порушеного права до суду.

Цей проект здатний частково вберегти інвесторів від ризиків, пов’язаних із недобросовісним виконанням забудовниками свої обов’язків і дозволить оскаржувати право власності на недобудови.

Спрощення процедури стягнення

Водночас це дещо спростить і звернення стягнення на такі об’єкти. Адже сьогодні багато стягувачів у виконавчому провадженні все частіше потрапляють у ситуацію, коли боржник володіє майном, на яке державний виконавець не може звернути стягнення. Одним із видів такого майна є якраз об’єкт незавершеного будівництва, в якого відсутній юридичний статус. Тобто фактично об’єкт існує, проте як об’єкт нерухомості він не зареєстрований, тому виконавець не може звернути на нього стягнення.

З одного боку, об’єкт незавершеного будівництва є саме нерухомістю, оскільки розміщується на земельній ділянці й «переміщення» його є справді неможливим. З другого — відповідно до положень стст.182, 331, 334 ЦК основною умовою для визначення статусу нерухомого майна є державна реєстрація прав на нього.

Проте, як зазначалося, згідно із ч.3 ст.331 ЦК до завершення будівництва особа є власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в ході будівництва. Тобто закон пропонує об’єкт незавершеного будівництва визначати як можливий об’єкт стягнення майна, яке за своїм статусом є рухомим.

Якщо вести мову про звернення стягнення на об’єкт незавершеного будівництва в рамках проекту №5091, то у виконавців не буде виникати протиріч із приводу юридичного статусу такого об’єкта. Проте ця новела не містить негативних наслідків для суспільства в цілому, бо не можна захищати права боржників шляхом порушення прав стягувачів. Тож спрощення процедури звернення стягнення теж можна вважати позитивним моментом.

Інвестування без типових ризиків

Сьогодні інвестування в об’єкти житлового будівництва пов’язане з низкою ризиків, серед яких можливість:

• зміни технічних характеристик об’єкта без згоди інвестора;

• подвійного перепродажу об’єкта недобросовісними замовниками будівництва;

• оскарження права власності на майбутнє нерухоме майно, що набувається, зокрема, за допомогою способу фінансування, не передбаченого законом «Про інвестиційну діяльність».

Серед причин виникнення проблемних об’єктів житлового будівництва можна відзначити відсутність системи гарантування виконання забудовником зобов’язань перед інвесторами, будівництво об’єктів на самовільно зайнятих ділянках або за відсутності права на виконання будівельних робіт, фінансування будівництва за принципом фінансової піраміди, спрямування коштів, залучених від інвесторів, не за цільовим призначенням, узяття забудовником на себе зобов’язань, які він запевне не міг виконати.

Отже, прийняття проекту дозволить створити механізми для прозорого та більш безпечного залучення коштів фізичних та юридичних осіб у будівництво. Крім того, це, зокрема, унеможливить продаж приміщень в об’єкті, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт, або подвійний їх продаж. Також це запобігатиме зміні технічних характеристик об’єкта (поверховості, функціонального призначення, технічних поверхів, горищ, підвалів тощо) без згоди осіб, які вклали кошти та отримали спеціальне право.

Крім того, очікується спрощення порядку надання адміністративних послуг щодо подальшої державної реєстрації прав власності на об’єкти, відносно яких унесено запис про спеціальне майнове право до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Проект розрахований якраз на розв’язання проблем з реалізацією прав інвесторів шляхом реєстрації спеціального права. Звичайно, усіх проблем він не вирішить, гарантовано від можливих зловживань з боку забудовників не захистить. У той же час, якщо з’являються додаткові важелі впливу та контролю за забудовником, це вже плюс.