Закон і Бізнес


Уже не твоє, але ще й не чуже

Чи можуть сільгоспземлі виступати в ролі забезпечення зобов’язання та чи варто мати справу з активами від АРМА?


.

№9 (1515) 27.02—05.03.2021
ЮЛІЯ БОЙКО
2926

У підготовці до відкриття обігу земель Україна нині вийшла на фінішну пряму, тож безліч питань у цій сфері актуалізувалися. Зокрема, чи не заблокують нові норми інститут довірчої власності та як обмеження повноважень АРМА вплине на права власників?


Феномен невикористання

Ринок землі — одна з ключових тем, яку обговорювали експерти, урядовці, судді та адвокати під час AgriForum, генеральним партнером якого виступила ADER HABER Law Firm.

Так, партнер, керівник практики аграрного та земельного права ADER HABER Олександра Федотова запропонувала поговорити про інститут довірчої власності як про феномен, що уже певний час існує, проте не має випадків застосування на практиці. Даний інститут уводили заради поліпшення інвестиційного клімату. Тож настав час розібратися, чому його ігнорують, та яке у нього майбутнє у контексті запровадження ринку землі.

«До 2019 року інститут довірчої власності існував лише за договором управління. Тобто установник управління мав право передати у довірчу власність управителю майно за договором управління. З 2019 року з’явився інший інститут — титульного забезпечення», — зазначила експерт.

Тож наразі довірча власність може виникати у двох випадках. Перший: коли боржник передає кредитору в якості забезпечення майно у довірчу власність, що може бути як за власним зобов’язанням, так і за зобов’язанням третьої особи.

Фактично це дуже нагадує інститут іпотеки, проте з можливістю за кредитором зареєструвати довірчу власність на майно.

«Інший випадок, коли якесь майно придбавається кредитором на прохання боржника, і одразу за кредитором реєструється довірча власність на це майно. Теж — в якості забезпечення зобов’язання, до часу повернення боржником коштів. Це також нагадує інститут лізингу, проте, відмінність у тому, що за кредитором реєструється довірча власність», — пояснила О.Федотова.

Так чому ніхто не користується цим додатковим інститутом забезпечення зобов’язання в якості передання майна у довірчу власність? Наразі довірча власність в Україні існує у двох різних формах: речового права, похідного від права власності, яке виникає за договором управління, та як титульне забезпечення зобов’язання.

Власник, що зникає

«Основна відмінність між цими двома формами у тому, що при реєстрації права довірчої власності за управителем, в установника управління право власності зберігається. В той час, якщо реєструвати право довірчої власності за кредитором в якості забезпечення зобов’язання у власника право власності припиняється на весь час існування довірчої власності», — вказала О.Федотова.

Тобто при реєстрації довірчої власності як забезпечення фактично власник на певний час зникає. Та все ж це не можна вважати похідним речовим правом чи обтяженням.

«Ми розуміємо, що це дуже схоже на речове право, тому що воно слідує за майном. Але якщо немає власника — то немає з чого походити та що обтяжувати. Право власності припинилось, і повернеться, якщо буде погашено зобов’язання», — резюмувала О.Федотова.

Іпотека чи довірча власність

У практиці ВС знайшлося лише два рішення щодо цього, і то вони стосуються ФФБ, де дещо інша відмінність. Тож ВС реєстрацію права довірчої власності розуміє як інше речове право. Але це право, яке виникає за договором управління, там, ніби, і немає питань, відмітила експерт. Головне — не знайшлося практики застосування інституту як титульного забезпечення. Тому варто зрозуміти відмінність, і порівняти, в чому різниця між іпотекою і довірчою власністю.

По-перше, іпотекою можна забезпечити будь яке зобов’язання, а довірча власність обмежується лише кредитом і позикою. При іпотеці ціна продажу визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, в той час як при продажу довірчим власником майна, він сам визначає цю ціну і повідомляє її боржнику.

«Виходить, тут дещо порушений баланс між інтересами кредитора і боржника. Оскільки, якщо боржник не передбачив мінімальну ціну в договорі, то ця мінімальна ціна може бути будь-якою. Нічого іншого закон не передбачає», — наголосила юрист ADER HABER.

Звернення стягнення на предмет іпотеки можливе як в судовому, так і позасудовому порядку. При довірчій власності закон чітко передбачає можливість продажу третій особі, але договором можуть бути передбачені інші механізми. Тобто суто теоретично довірчий власник може забрати у свою власність це майно, якщо це буде передбачено договором, зазначила експерт.

Щодо відмінності довірчої власності на земельні ділянки, то тут законом передбачено, що до довірчого власника переходять усі права і обов’язки за договорами оренди, емфітевзису або суперфіцію. І в даному випадку, виникає чимало питань.

По-перше, хто буде сплачувати земельний податок за ділянку в період, коли є тільки довірчий власник. Податковий кодекс цього не передбачає.

Куди має надходити плата від користувачів? В рахунок погашення зобов’язань? Але це неможливо, оскільки у власника немає права на дохід. А якщо не зараховувати цю плату в рахунок погашення зобов’язання, знову матимемо несправедливу ситуацію, вважає експерт.

«Напевне, це можна передбачити у договорі. Проте, не передбачено і податкових наслідків — хто сплачує НДС, податок на прибуток. Тобто ця конструкція взагалі підвішена у повітрі. Але існує іще один бар’єр застосування довірчої власності — вона може бути застосована лише у випадку, коли боржнику не запропонували інші механізми забезпечення зобов’язання». — Вказала О.Федотова.

Тобто якщо боржнику запропонують довірчу власність чи іпотеку, він вибере іпотеку. Але якщо кредитор буде наполягати на використанні довірчої власності, треба розуміти всі наслідки. Хто може оскаржувати договір? Як бути з тим, що боржник погодився на такі умови? Практику щодо цього ще треба формувати.

За загальним правилом, об’єктом довірчої власності може користуватися засновник довірчої власності. Але є відмінність з земельними ділянками — з їх передачею у довірчу власність переходять і права орендодавця.

Використовувати не можна заблокувати

Наразі лише банки можуть бути іпотекодержателями земель сільгосппризначення. Щодо передачі у довірчу власність цього обмеження немає. Це дає можливість використовувати угіддя в якості забезпечення, якщо не може бути запропоновано іншого, вважають експерти. Також особливість довірчої власності полягає у відсутності обмежень за площею.

У той час як формалістичний підхід стверджує, що оскільки це різновид права власності, жоден іноземець, не зможе набути сільгоспземлі у довірчу власність. Як буде складатися судова практика — невідомо.

Втім, О.Федотова вважає, що навряд чи довірча власність взагалі витіснить іпотеку як більш зрозумілий і опрацьований механізм. Проте саме довірча власність може мати майбутнє з упровадженням ринку землі. Адже цей інструмент може бути використаний в якості забезпечення перед небанківськими фінансовими установами, і, можливо, в роботі з нерезидентами, залежно від того, як до цього поставиться суд і органи державної влади.

Експерт вважає, що існує ризик, що використання інституту довірчої власності в ринку землі взагалі буде заблоковано.

Реалізація арештованих активів

Старший юрист практики аграрного та земельного права ADER HABER Ярослава Лаган у своїй доповіді висвітлила деякі моменти, що виникають в контексті управління арештованими агроактивами.

Нині для активів, що передаються в управління Національному агентству, що здійснює розшук та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів, існує цінове обмеження у 200 мінімальних заробітних плат або 1,2 млн грн (в управління передаються активи вартістю не нижче цього порогу). В управління АРМА можна передавати активи, на які накладено арешт у кримінальному провадженні, — відповідно до ухвали про визначення порядку збереження речових доказів.

Повноваження АРМА допускають передачу активів у подальше управління чи їх реалізацію. «Постає питання, якщо про право на реалізацію активів прямо не зазначено в ухвалі про визначення порядку зберігання речових доказів, чи має право АРМА в подальшому їх реалізувати? З цього приводу мала висловитися ВП ВС — засідання було призначене на 16 лютого, проте рішення ще немає», — зазначила юрист.

Тобто, якщо в ухвалі все таки не було зазначено, що активи можна реалізувати, а майно продали, яким чином власнику відновити порушене право? Чи може суд визнати недійсними торги або договір купівлі-продажу? Який належний спосіб захисту права в такій ситуації? Все це питання, відповіді на які на часі.

З цього приводу сформована правова позиція на рівні касаційної інстанції. Суд дає схему дій, які способи захисту обирати власнику, майно якого реалізували: якщо майно визначене індивідуальними ознаками — належним способом захисту буде витребування, якщо індивідуальних ознак немає — передбачаються інші способи захисту (повернення безпідставно набутого чи збереженого майна).

Також власник може вимагати заборонити передачу майна з огляду на те, що орган не мав права проводити реалізацію. Але це не може відбуватися шляхом визнання недійсними торгів або договору купівлі-продажу, оскільки такі судові рішення, на думку ВС, не відновлять права власника на майно, наголосила експерт.

Але подивитися на ситуацію можна й очима управителя, якому АРМА передала майно.

«Здійснюючи управління таким майном, по-перше, потрібно мати на увазі, що агентство, відповідно до своїх повноважень, має право контролювати ефективність управління (проводити перевірки, ознайомлюватись з документацією). По-друге, після скасування арешту, накладеного на майно, воно має бути негайно повернуто власнику — майно, або кошти, виручені за нього», — зауважила експерт.

Тобто сам факт зняття арешту позбавляє управителя повноважень, адже це обмежує права власника. Але прийняти майно з управління повинен не власник, а орган, що його передав — АРМА. Тож всі ці нюанси необхідно контролювати, і проводити юридичну роботу з цих питань, наголосила експерт ADER HABER.

Неконкретизовані повноваження

Попри те, що закон передбачає, що активи, передані АРМА, не повинні знецінюватися перед поверненням власнику, нерідкими є ситуації, коли збитки мають місце. Касаційна інстанція поки що не висловилася з цього приводу, а от апеляційна скасовує рішення першої інстанції щодо задоволення вимог про відшкодування.

Така позиція ґрунтувалася на тому, що в процесі передачі не було зафіксовано зауважень щодо стану майна, і головним чином, що вимога про відшкодування збитків була заявлена і до АРМА, і до управителя майна. Але оскільки ухвали про арешт не оскаржувалися, то до органу не має бути нарікань щодо відшкодування збитків, пояснила експерт.

Тож, підводячи підсумки, Я.Лаган передала м’яч на поле Верховної Ради. Законопроект №3335-1-д нині вважається найбільш перспективним стосовно реформування повноважень АРМА. Зараз він знаходиться на розгляді в профільному комітеті.

Проект має покласти обов’язок чітко визначати в ухвалі, що можна робити з активами, а що ні — це буде виключно управління чи з правом їх подальшої реалізації. Також мають бути деталізовані процедури управління та реалізації майна.

А як працюватимуть нові норми та чи усунуть вони проблеми, покаже час.