Закон і Бізнес


Прокрустове ложе поновлення

Стаття 33 закону «Про оренду землі» в правових позиціях КГС


Чиновники мають сприяти розвитку фермерства, а не вказувати на алгоритми дій, що порушують право орендарів на поновлення договорів.

№5 (1511) 30.01—05.02.2021
Павло ПРИГУЗА, к.ю.н., суддя Господарського суду Херсонської області
6714
6714

Судова практика застосування ст.33 закону «Про оренду землі» (у редакції до 16.01.2020) подібно до Прокруста створює деякі шаблони, вирішуючи питання, чи підлягає договір оренди землі поновленню. Проте це дає ті самі наслідки, що й у випадку з персонажем міфів Стародавньої Греції.


Алгоритм перший: чч.1—5 ст.33 закону

З огляду на судову практику можна сформувати кілька алгоритмів, які необхідно виконати для поновлення договору оренди землі. Перший ґрунтується на чч.1—5 ст.33 закону. Він полягає у визнанні за орендарем переважного права на поновлення договору. Для цього необхідно встановити такі юридичні факти.

Ті, що характеризують поведінку орендаря:

• він належним чином виконує свої обов’язки за договором;

• своєчасно повідомив орендодавця про намір укласти договір на новий строк;

• до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди.

Ті, що характеризують поведінку орендодавця:

• у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону;

• узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

• за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

• укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору;

• за наявності заперечень направляє орендарю лист-повідомлення про прийняте рішення.

Касаційний господарський суд так роз’яснює наведені позиції.

Орендодавець повинен протягом місяця з дати отримання проекту повідомити орендареві про його невідповідності, заявити заперечення щодо задоволення заяви орендаря. Орендодавець може запропонувати свою редакцію істотних умов договору.

Якщо орендар та орендодавець дійшли згоди щодо нових істотних умов, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря є позов про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Алгоритм другий: ч.6 ст.33 закону

КГС зазначив, що ч.6 ст.33 закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу:

• користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди;

• відсутність протягом місяця заперечення орендодавця проти користування («мовчазна згода» на пролонгацію договору);

• повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору не вимагається.

КГС роз’яснює: повідомлення орендарем орендодавця про намір поновити договір не вимагається. Продовження користування землею після закінчення строку оренди за відсутності заперечень є «мовчазною згодою» орендодавця.

Договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець має право заперечити проти поновлення договору протягом одного місяця після закінчення його дії.

У той же час, на думку Верховного Суду, орендодавець до укладення додаткової угоди на той самий строк і на тих самих умовах може вимагати звільнення земельної ділянки (така диспозиція відсутня в ст.33. — Прим. авт.). Тобто договір оренди вважатиметься поновленим лише в разі укладення додаткової угоди (за гіпотезою та диспозицією ст.33, навпаки, договір уважається поновленим за законом, додаткову угоду необхідно укладати. — Прим. авт.).

Алгоритм третій: позиція ВП ВС

Велика палата ВС у постанові від 22.09.20 у справі №159/5756/18, визнаючи наявність двох алгоритмів поновлення договору, відступила від попереднього висновку. Вона вважає: за ч.6 ст.33 закону повідомлення є обов’язковим, що є фактично новим (третім) алгоритмом.

ВП ВС звертається до своїх попередніх висновків та вказує, що для поновлення договору необхідна наявність таких же чотирьох юридичних фактів. І роз’яснює своє розуміння цих фактів таким чином.

У ст.33 закону визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця щодо поновлення договору та запобіжники для захисту орендаря. ВП ВС уважає, що законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору на новий строк» та «поновлення договору», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для чч.1—5, так і для ч.6 ст.33 закону.

На думку ВП ВС, виникненню в орендодавця обов’язку прийняти рішення про поновлення договору або про наявність заперечень щодо цього з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати, зокрема, звернення орендаря з повідомленням та проектом додаткової угоди.

Звернення орендаря з листом-повідомленням без проекту додаткової угоди дає орендодавцеві право не відповідати на таку заяву. Адже лист не має самостійного правового значення для поновлення договору.

Проти такого висновку висловилася частина суддів ВП ВС, оформивши спільну окрему думку. Не наводячи аргументації, щодо якої частково є запитання, відзначимо лише висновки колег. Так, судді ВП ВС переконані, що «ототожнення цих двох відмінних правових конструкцій (переважного права орендаря на укладення договору та поновлення такого договору) є безпідставним», а повідомлення орендодавця не є обов’язковим.

Проблеми застосування позиції ВП

Якщо пристати на позицію ВП ВС, що для поновлення договору оренди за ч.6 ст.33 закону дійсно є обов’язковим надсилання повідомлення та проекту додаткової угоди (ч.3 ст.33), то далі стикнемося з такою проблемою. На практиці іноді трапляється, що орендар своєчасно звертається до орендодавеця з відповідними пропозиціями, а останній не відповідає на звернення як до спливу строку договору, так і через місяць після його закінчення.

Однак пропозиції бувають різними, як-от:

• поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах;

• поновити договір на інший строк та з іншою орендною платою;

• незвернення з повідомленням і ненадання проекту додаткової угоди.

Під наведений ВП ВС алгоритм підпадає лише перший випадок. Тут предмет позову відповідає гіпотезі ч.6 ст.33 закону, а вимога позивача визнати укладеною додаткову угоду на той самий строк і на тих самих умовах буде належним способом захисту, що відповідає обставинам, які склалися, а також праву й диспозиції норми.

У другому випадку, за висновком ВС, такий орендар не може вимагати поновлення договору на інших умовах. Виходить, що він може вимагати поновлення договору також на той самий строк і на тих самих умовах, попри те що в проекті додаткової угоди пропонував більш вигідні умови для орендодавця (наприклад збільшити орендну плату). Хоча, як убачається, у такому разі правильно застосувати норми Господарського та Цивільного кодексів і визнати укладеною додаткову угоду на тих умовах, що запропоновані орендарем.

Третього випадку, коли орендар узагалі не звертався до орендодавця, ВС узагалі не допускає. Проте за законами логіки маємо зробити висновок із наведених правових позицій ВП ВС, що в такому разі, як і при зверненні з листом-повідомленням, але без проекту додаткової угоди, орендодавець не має жодних зобов’язань. Тут позиції ВС зводяться до того, що орендодавець у будь-який час до укладення додаткової угоди про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може вимагати звільнення земельної ділянки. А договір оренди може бути поновленим лише в разі укладення додаткової угоди.

Інші «алгоритми»

У справі №908/2314/18 ВС скасував рішення місцевого та апеляційного судів, які встановили, що позивач належно виконував свої обов’язки та своєчасно звернувся з пропозицією та проектом додаткової угоди, запропонувавши нові умови (строк і орендну плату). Суди нижчих інстанцій зазначили, що відповідач ухилився від укладення додаткової угоди.

Однак ВС у постанові від 16.09.2019, визнаючи факт протиправних дій Держгеокадастру та зловживання ним своїми правами, наголосив, що ненадання орендодавцем відповіді на лист-повідомлення протягом місяця є свідченням неузгодженості істотних умов договору. Натомість умови договору можуть бути змінені лише за згодою сторін, що виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (ч.4 ст.33 закону).

Тут ми бачимо, що ВС став на позицію, що зволікання Держгеокадастру з відповіддю на пропозицію орендаря є «законним доказом неузгодженості істотних умов договору». І таке твердження ВС робить при тому, що Держгеокадастр не вчинив жодних дій, до яких його зобов’язує закон: розглянути, узгодити і т.д. з орендарем, укласти додаткову угоду. Такий «алгоритм» поведінки — свавілля порівняно з нормою ст.33 закону. Він далекий від загальних принципів і норм цивільного законодавства України.

Так само у справі №923/676/19 при подібних обставинах рішенням місцевого суду від 17.01.2020 позов добросовісного орендаря задоволено, визнано укладеною додаткову угоду, проект якої було завчасно подано Держгеокадастру. Суд виходив з того, що відповідно до приписів чч.1—5, 8 ст.33 закону орендодавець зобов’язаний у місячний строк укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору. За наявності заперечень орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Усі визначені наведеною нормою дії орендодавця як органу державної влади є для нього обов’язковими в силу конституційного принципу, що органи держвлади та місцевого самоврядування, їхні посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У цій справі, як і в багатьох інших (рішення від 18.12.2019 у справі №923/733/19, від 16.01.2019 у справі №923/409/19), Держгеокадастр не вчиняв жодних дій протягом місяця. При цьому оформлював листи-повідомлення про заперечення, які датовано останнім днем місячного строку, а надсилав їх орендарю ще через кілька днів після сплину місячного терміну. Тобто умисно не виконував вимог закону.

Утім, апеляційний господарський суд постановою від 11.06.2020 скасував рішення госпсуду від 16.01.2020, зазначивши, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за чч.1—5 ст.33 закону, оскільки для цього необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

Тут бачимо, що апеляційний суд діяв у «правовому дусі» постанови ВС від 16.09.2019 у справі №908/2314/18, де зволікання Держгеокадастру визнається законним.

Прикметно, що, відповідаючи на питання суду про правову основу для такої поведінки щодо розгляду пропозиції, Держгеокадастр у справі №923/409/19 та інших обґрунтовував її не положеннями ГК чи ЦК, а нормою ст.20 закону «Про звернення громадян», якою встановлено місячний строк для відповіді на звернення. При цьому стверджував, що «негайно» або «протягом 15 днів» цих відносин не стосується.

Критичний погляд

Важливою ознакою наведених правових позицій ВС є те, що в них немає пошуку інших норм законодавства та права, які мали б субсидіарно враховуватися як для визначення обов’язків посадовців, так і для захисту прав. Тлумачення відбувається без виходу за межі ст.33 закону. Такий методологічний підхід свідчить, що норма ст.33 закону ніби є самодостатньою для регулювання цих відносин, повно визначає всі суб’єктивні права та обов’язки сторін. Через це в наведеній практиці не бачимо класичних комплексних (системних) підходів до визначення змісту й суті норми права (ст.33 закону).

Водночас у цих відносинах мають бути застосовані такі норми, які ВС не застосовує, зокрема ст.409 ЦК, що має бути покладена в основу будь-якого алгоритму. Власник ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням та одержання плати за користування нею; власник зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві в здійсненні його прав.

Конституція та закон визначають різні принципи здійснення своїх прав у світлі принципу верховенства права. Громадяни здійснюють свої права за принципом «дозволено все, що прямо не заборонено законом». Державні органи та їхні посадові особи — за принципом «дозволено лише те, що прямо визначено законом».

Реалізація суб’єктивних прав та обов’язків державних органів як орендодавців може здійснюватися лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені законами. Суб’єктів господарювання — орендарів як суб’єктів приватного права не можна примушувати робити те, що не передбачено законодавством.

Імперативні норми закону підпадають під дію ч.3 ст.179 та ч.1 ст.187 ГК — укладення договору (додаткової угоди) є обов’язковим на підставі закону.

Слід керуватися науковою методологією щодо визначення змісту норми права через дослідження її внутрішньої структури: гіпотеза, диспозиція, санкція. Отже, з метою правильного застосування норм права слід розмежувати поняття переважного права й особистого права орендаря на поновлення договору.

Висновки щодо права

У світлі конвенційного та конституційного принципу верховенства права доходимо висновку, що юриспруденція ст.33 закону «Про оренду землі» судовою практикою заганяється в прокрустове ложе алгоритмів, що не відповідають праву та спотворюють обов’язки державних (комунальних) органів — орендодавців. Результатом є порушення прав землекористувачів ділянок державної власності, зростання сваволі Держгеокадастру, руйнування господарського правопорядку в державі.

Правовою підставою для поновлення договору оренди землі є тільки одна умова — належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором.

У ст.33 закону встановлюється загальна процедура поновлення (пролонгації) договору оренди землі для належного й добросовісного орендаря, у тому числі при реалізації переважного права на укладення договору на новий строк (на нових або тих самих умовах). Вона комплексно регулюється цим законом і регламентується цивільним законодавством.

Способом захисту прав добросовісного орендаря за ст.33 закону є лише визнання укладеною додаткової угоди до договору про його поновлення незалежно від умов (на той же строк чи на інший, на тих же умовах чи на інших), окрім додаткової угоди за ч.6 ст.33 закону, яка укладається тільки на тих самих умовах і на той же строк (постанови КГС від 4.04.2019 у справі №905/659/18, від 20.02.2019 у справі №915/1401/17, від 11.12.2018 у справі №921/43/18).

Історико-соціальний аспект

Позбавлення Держгеокадастром фермерських господарств права постійного користування землею в період до 2020 року порівнювалося з розкуркуленням, яке мале місце в історії України майже століття тому. Цілком справедливо, що ВС припинив це свавілля органів влади.

Водночас неправильне застосування ст.33 закону щодо поновлення договорів оренди за своєю природою та суттю є продовженням такого «розкуркулення», що вбачається з наведених справ.

Проблема поновлення договорів оренди земель сільськогосподарського призначення насправді є не лише проблемою права. Неправильне й несправедливе застосування законодавства поряд з порушенням основ правопорядку тягне за собою руйнування відносин у сільському господарстві. А в деяких випадках призводить до руйнування підвалин суспільного ладу, на якому тримаються сільські поселення.

Натомість соціальна цінність права полягає в тому, що воно має сприяти розвитку тих відносин, в яких зацікавлені як окремі індивіди, так і суспільство в цілому. Суспільство декларує підтримку фермерства. Чи виконує право своє завдання в тому, як воно застосовується за ст.33 закону? У цьому є сумніви.

P.S. Більш докладно про дослідження практики застосування ст.33 закону дивіться на сайті «ЗіБ».