Закон і Бізнес


Володіти треба вміти

Суд не повинен підміняти органи, які зобов’язані видавати дозволи на будівництво й узгоджувати забудови


№6 (1096) 09.02—15.02.2013
13412

Як повідомляв «ЗіБ», 21 грудня 2012 р. на засіданні пленуму Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ було обговорено інформацію про узагальнення судової практики розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав. ВСС інформаційним листом «Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав» від 28.01.2013 №24-150/0/4-13 надіслав до апеляційних інстанцій витяг із зазначеного узагальнення. У цій частині документа піде мова про розгляд судами справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна; виділ у натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю; визнання права власності на самочинне будівництво, переобладнання й перепланування нерухомого майна, а також про помилки, які допускають судді при вирішенні даної категорії справ.


Момент виникнення права

У Конституції закріплено основні правові принципи регулювання відносин власності, головним із яких є принцип рівного визнання й захисту всіх форм власності.

Відповідно до ст.13 Конституції «власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству». Ця норма не лише покладає на власника обов’язки, а й вказує на його зобов’язання.

Основні принципи здійснення правомочностей власника сформульовані у ст.1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4.11.50), що набрала чинності для України з 11.09.97 та є складовою її правової системи відповідно до вимог ст.9 Конституції.

Статтею 41 Основного Закону визначено: «Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається в порядку, визначеному законом... Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію й природні якості землі».

Під правом володіння власністю визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування власника над майном, не пов’язана з використанням його властивостей.

Право користування власністю — це юридично забезпечена можливість власника добувати з належного йому майна корисні властивості.

Під правом розпорядження розуміють юридично забезпечену можливість власника визначати долю майна.

Момент виникнення права власності на річ (майно) визначається законом.

При визначенні моменту набуття права власності слід враховувати особливості як самого майна, так і оформлення права власності, які теж суттєво впливають на визначення моменту виникнення (набуття) права власності.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна); якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації — з моменту прийняття його до експлуатації; коли ж право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації — з моменту такої реєстрації. У разі необхідності право власності на незавершене будівництво, за наявності визначених законом умов, може бути зареєстровано органом, який здійснює держреєстрацію нерухомого майна (ст.331 ЦК). З такого ж моменту виникає право власності на перероблену річ, створену з використанням іншої речі (матеріалу).

Винятковий спосіб захисту

При розгляді справ про визнання права власності на самочинне будівництво суди повинні належним чином перевіряти, чи було питання оформлення такого права власності предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи відсутність останнього давали б підстави говорити про наявність спору про право.

Суд не повинен підміняти органи, які зобов’язані видавати дозволи на будівництво й узгоджувати забудови; визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку має залишатися винятковим способом захисту права. Тому судам необхідно з’ясовувати, чи звертався позивач до компетентних органів з питання узаконення самочинного будівництва, чи було відмовлено компетентними органами у вирішенні цього питання.

Судам слід мати на увазі, що в разі визнання відповідачем позову, суд ухвалює рішення про задоволення позову лише у випадках наявності для того законних підстав. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд відмовляє в прий­нятті визнання відповідачем позову та продовжує розгляд справи (ч.4 ст.174 ЦПК).

При розгляді та вирішенні спорів про визнання права власності на самочинне будівництво суди повинні керуватися нормами ЦК, відповідним законодавством і враховувати роз’яснення, надані в постанові пленуму ВСС «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03.2012 №6.

У судовій практиці поширеними є випадки звернень до суду громадян, яким у встановленому законом порядку надано земельні ділянки для будівництва житлових будинків. Фактично збудувавши їх до 1992 р. громадяни своєчасно не оформили права власності на них. Постановою КМ «Про затвердження Тимчасового порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт» від 9.09.2009 було передбачено, що підставою для оформлення права власності на приватні житлові будинки, дачні та садові будинки, споруджені до 5.08.92, є складений БТІ висновок про технічний стан будівлі та документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій вона розміщена. Зазначена постанова втратила чинність 2.06.2011. Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 встановлено, що прийняття в експлуатацію зведених до 31.12.2009 індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, здійснюється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж таких об’єктів за наявності документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані.

Відсутність обгрунтування

Мають місце випадки недотримання механізму, за яким особа набуває права власності на придбане майно з прилюдних торгів, а тому вона змушена звертатись до суду. Однак при цьому в позовних заявах нерідко відсутнє обгрунтування щодо причин звернення до суду, не зазначається, яким чином та ким саме порушено права позивача, а тому правові підстави позову не зрозумілі. Суди на це не звертають уваги, не визначаються з матеріальним законом у цій категорії справ, у той час як пп.6.1, 6.2, 6.4 наказу Мін’юсту «Про затвердження Тимчасового положення про порядок проведення торгів та реалізації арештованого нерухомого майна» від 27.10.99 №68/5 передбачено, що після повного розрахунку покупців за придбане майно на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів та копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний виконавець складає акт про проведені прилюдні торги та подає його на затвердження начальникові відповідного органу державної виконавчої служби. Затверджений акт держвиконавець видає покупцеві. На підставі цього акту нотаріус видає свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів. А тому судам слід перевіряти, чи звертався позивач до нотаріуса за отриманням зазначеного свідоцтва, якщо ні, то чому не звертався, або чому нотаріус відмовив у його видачі.

Право на новостворене майно

Виходячи зі змісту чч.1,2 ст.331 ЦК, ч.1 ст.182 ЦК та п.8 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 7.02.2002 №7/5 (зі змінами і доповненнями станом на 22 січня 2009 р.), право власності на новостворене нерухоме майно виникає у особи, яка створила це майно, після закінчення будівництва об’єкта нерухомості, введення його в експлуатацію, отримання свідоцтва про право власності та реєстрації права власності.

До виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використано в процесі будівництва (ч.3 ст.331 ЦК), відтак ст.331 ЦК не передбачено можливості визнання права власності на недобудоване нерухоме майно в судовому порядку.

При цьому, визнаючи право власності на матеріали чи обладнання, суд у своєму рішенні має їх зазначити (поіменувати).

Рішенням Якимівського районного суду Запорізької області від 15.10.2010 задоволено позов К.О.М. до Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області, третя особа — КП «Якимівське БТІ», про визнання права власності та зобов’язання провести реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Рішенням колегії суддів Апеляційного суду Запорізької області від 3.11.2011 рішення суду першої інстанції скасовано та відмовлено в задоволенні позову. Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що суд неправильно застосував ч.5 ст.376 ЦК, яка передбачає, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Як убачається з матеріалів справи, позивачкою було самовільно збудовано об’єкт незавершеного будівництва — котедж для відпочинку, отже, позов не міг бути задоволений, оскільки відповідно до ч.2 ст.331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. А якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту такого прийняття.

Іншим рішенням Якимівського районного суду Запорізької області від 30.07.2008 задоволено позов ТОВ «МБПгруп» до К.М.О., Кирилівської селищної ради, третя особа — КП «Якимівське БТІ», про розірвання договору оренди земельної ділянки та визнання права власності на базу відпочинку «Калкан».

Рішенням колегії суддів Апеляційного суду Запорізької області від 31.05.2011 рішення суду першої інстанції було скасовано. Апеляційний суд зазначив, що право власності на реконструйоване нерухоме майно не виникає, якщо реконструкція проводилась без узгодженого проекту та дозволу й воно не вводилось в експлуатацію, за умови, що позивач не вичерпав можливості вирішити це питання відповідно до чинних постанов КМ, які надають забудовникам можливість прийняти до експлуатації закінчені будівництвом об’єкти, використання яких відповідно до норм цивільного законодавства (ст.331 ЦК) до прийняття в експлуатацію забороняється.

За таких обставин суд першої інстанції необгрунтовано визнав законною реконструкцію частини будівель на базі відпочинку «Калкан» та задовольнив позов ТОВ «МБПгруп» у частині визнання права власності на цю реконструйовану базу відпочинку в цілому, тобто за відсутності спору фактично виконав функції інших органів, на які покладено обов’язок оцінити готовність об’єкта будівництва до експлуатації.

Переобладнання й перепланування

Трапляються випадки визнання права власності судами на новостворене нерухоме майно з підстав, передбачених ст.331 ЦК.

Так, рішенням Високопільського районного суду Херсонської області від 10.10.2011 задоволено позовні вимоги Л.В.В. до ВАТ «Високопільське РТП», П.С.Я., Високопільської селищної ради та визнано за позивачем право власності на об’єкт незавершеного будівництва — будинок.

Суд не врахував, що згідно з ч.3 ст.331 ЦК до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі його створення.

У матеріалах наведеної справи відсутні відомості щодо реєстрації спірного майна органом, що здійснює держ­реєстрацію, станом на час укладення договору купівлі-продажу. Крім того, в ході апеляційного перегляду встановлено, що спірне майно у власність ВАТ «Високопільське РТП» не передавалося та обліковується на балансі Високопільської селищної ради.

Також судам слід брати до уваги, що умови й порядок переобладнання, перебудови, перепланування будинків, жилих і нежилих приміщень у будинках установлені Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 №76.

Згідно з пп.1.4.1 цього наказу переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих приміщень у будинках дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої ради. Цими ж правилами надається визначення таких понять, як «переобладнання» і «перепланування».

Судам слід мати на увазі, що коли спір про визнання права власності на переобладнання та перепланування пов’язаний з облаштуванням балкону на фундаменті, то такі роботи не може бути визнано переплануванням, оскільки вони мають ознаки самочинного будівництва, а тому слід керуватися нормами ст.376 ЦК.

Разом з тим облаштування балкона, не пов’язане з використанням земельної ділянки, переплануванням, тому при вирішенні таких спорів судам слід керуватися нормами ст.383 ЦК.

При цьому судам слід ураховувати наявність технічного висновку про відповідність виконаних робіт будівельним нормам і правилам, висновку про відповідність перепланування санітарно-епідеміологічним вимогам, правилам пожежної безпеки, наявність даних про непорушення прав власників інших квартир та правил експлуатації будинку.

Кооперативні проблеми

Складним є питання оформлення права власності на гаражі в гаражних кооперативах, оскільки немає чіткого законодавчого врегулювання цієї процедури, відсутній спрощений порядок у тих випадках, коли є факт виділення в установленому законом порядку земельної ділянки гаражно-будівельного кооперативу для зведення гаражів, багато років тому побудованих громадянами за власні кошти, встановлено факт прийняття особи членом ГБК, повної сплати ним пайових внесків, а при переході гаража у власність іншій особі прийнято рішення виконавчого органу відповідної місцевої ради про переоформлення гаража саме на цю особу, ГБК не заперечує проти права власності цієї особи на гараж. Слід уважати, що таких фактів, особливо за наявності рішення ради, має бути достатньо для отримання громадянином, у т.ч. спадкоємцем, безперешкодно, поза судовим вирішенням спору, свідоцтва про право власності та реєстрацію його органом БТІ.

Так, судом першої інстанції відповідно до вимог ст.328 ЦК визнано право власності на гараж за спадкоємицею, С.О.О., після смерті батька, М.Г.О. Судом установлено, що в 1989 р. рішенням міської ради було дано дозвіл автогаражному кооперативу на будівництво кооперативних гаражів, затверджено список членів кооперативу, в т.ч. М.Г.О.; у 1996 р., після смерті М.Г.О., рішенням Виконавчого комітету Бабушкінської райради дозволено переоформити гараж у зазначеному автогаражному кооперативі з М.Г.О. на позивачку, яка є членом автогаражного кооперативу, сплачує всі внески. Однак у 2008 р. БТІ відмовило їй у реєстрації права власності на спірний гараж, незважаючи на те, що згідно з технічним паспортом гараж не значиться як самочинний.

У цьому випадку не можна визнавати гараж самочинним будівництвом.

Скасування обов’язку

При вирішенні справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна з підстав, визначених ч.2 ст.220 ЦК, та визнання у зв’язку із цим права власності на об’єкти нерухомості суди, задовольняючи позови, виходили з того, що, коли сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі подальше нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однак при цьому суди не завжди враховували те, що це правило не застосовується, якщо є передбачене законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину або сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних його умов.

Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, не всі суди звертали увагу на те, що норма ч.2 ст.220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент здійснення таких правочинів відповідно до стст.210, 640 ЦК пов’язується з держреєстрацією, тому вони не є укладеними, а отже, не створюють прав та обов’язків для сторін.

Так, у справі за позовом Р.В.Р. до К.В.М. про визнання договору дійсним та визнання права власності на житловий будинок позивач зазначив, що в січні 2006 р. він та К.В.В. дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, який належав на праві власності К.В.В.

На виконання досягнутих домовленостей він передав останній кошти в сумі 1000 грн. та вселився в будинок, а К.В.В., отримавши гроші за договором купівлі-продажу, ухилилася від його нотаріального посвідчення, а у квітні 2006 р. померла.

Звернувшись із позовом до К.В.М. як спадкоємця К.В.В., позивач просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу зазначеного об’єкта нерухомості та визнати за ним право власності на будинок.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20.10.2011 позов задоволено на підставах, визначених ч.2 ст.220 ЦК.

Вирішуючи спір, суд не звернув уваги на те, що позов заявлено до відповідача, який на час смерті К.В.В. не проживав зі спадкодавцем та згідно з відомостями, наданими державною нотаріальною конторою, у передбаченому законом порядку спадщину після її смерті не прийняв.

При цьому судом не враховано, що ч.2 ст.220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і держреєстрації, зокрема договорів купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки момент здійснення таких правочинів відповідно до стст.210, 640 ЦК пов’язується з держреєстрацією, тому вони не є укладеними, а отже, не створюють прав та обов’язків для сторін.

Слід звернути увагу на те, що з 1 січня 2013 р. набрав чинності закон «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів», яким ч.3 ст.640 ЦК викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з ч.2 ст.657 ЦК виключено слова «та державної реєстрації». З цього часу не передбачено держреєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено іншого, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають держреєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, із зазначеної дати скасовується обов’язок здійснювати державну реєстрацію відповідного договору купівлі-продажу після його нотаріального посвідчення.

Питання щодо автомобілів

Нерідко суди визнають дійсними договори купівлі-продажу та право власності на автомобілі на підставі виданих їх власниками довіреностей іншим особам з правом користування та повного розпорядження автомобілем або на підставі розписок про отримання власником грошової суми за проданий автомобіль. При цьому суди залишають поза увагою вимоги п.3 ч.1 ст.208 ЦК щодо необхідності здійснення правочинів між фізичними особами в письмовій формі на суму, що перевищує у 20 і більше разів розмір НМДГ, постанову КМ «Про затвердження Порядку державної реєстрації (перереєстрації), зняття з обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин, сконструйованих на шасі автомобілів, мотоциклів усіх типів, марок і моделей, причепів, напівпричепів, мотоколясок, інших прирівняних до них транспортних засобів та мопедів» від 7.09.98 №1388, яка також передбачає письмову форму договору купівлі-продажу автомобілів. Відповідно до п.4 зазначеної постанови перед відчуженням транспортний засіб повинен бути знятий з обліку в підрозділі ДАІ. Крім того, судами не перевіряється і не враховується та обставина, що в деяких випадках такі угоди укладаються з метою уникнення відповідальності за кредитними та іншими борговими зобов’язаннями. Не враховують суди й того, що на підставі ч.2 ст.220 ЦК не може бути визнано дійсним договір купівлі-продажу автомобіля, оскільки відповідно до закону він не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Виділ помешкання

Згідно з роз’ясненнями постанови Пленуму ВС «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4.10.91 №7 при вирішенні справ про виділ у натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам слід мати на увазі, що це можливо, якщо кожній зі сторін може бути виділено відокремлену частину будинку із самостійним входом (квартиру). Виділ також може мати місце за наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовану квартиру.

Згідно з правовою позицією, викладеною в ухвалах ВС від 15.02.2012 про перегляд рішення Київського районного суду м.Харкова від 29.10.2009; від 25.06.2010 у цивільній справі за позовом Д.Л.М. до Д.О.М., територіальної громади в особі Харківської міської ради про виділ частки з майна, що є спільною частковою власністю, і стягнення компенсації, обов’язковою умовою призначення компенсації є лише згода співвласника, який заявив вимоги про виділ частки. При цьому згода інших співвласників на такий виділ не є обов’язковою, як і залежність від наміру реалізувати своє право на виділ. Проте значення мають мотиви, з яких інший співвласник не погоджується сплатити компенсацію.

Суди проводять поділ нерухомого майна, як правило, на підставі висновку судової будівельно-технічної експертизи. Експерт, уповноважений проводити такий вид експертиз, повинен бути внесений до Державного реєстру атестованих судових експертів відповідно до вимог ч.2 ст.53 ЦПК та закону «Про судову експертизу» від 25.02.94 №4038-XII.

За рішенням суду, право власності припиняється у випадках, визначених гл.25 ЦК.