«Another brick in the wall»

Чим хворіє та як збирається одужувати ринок оцінки державного майна?

Дати незалежність саморегулівним організаціям, стимулювати оцінювачів до якісної роботи та бути незалежними від законодавчих органів у прийнятті стандартів — ось найближчі сподівання Фонду державного майна. Який фундамент уже закладено в законодавство та чи не чекає оцінювачів доля будівельників Вавилонської вежі?

Підґрунтя для змін

Заступник голови Фонду державного майна Андрій Єгоров репрезентував майбутні зміни в оціночному законодавстві, які ініціює сам фонд. Деякі з них вже набрали чинності, зокрема щодо роботи екзаменаційної комісії.

Так, за місяць виявлено 14 оцінювачів, справи яких будуть направлені на розгляд цієї комісії. У ФДМУ є сподівання на те, що засідання комісії все ж відбудеться 28 травня, якщо цьому не стане на заваді подовження обмежувальних заходів у зв’язку з карантином. За час карантину було відключено від оціночної бази за порушення 19 суб’єктів оціночної діяльності.

Під час карантину єдина база не надто активна, тому що угоди не підписуються. Але із закінченням карантину виявляти порушників будуть у звичному режимі.

У лютому поточного року відбувся круглий стіл, де були присутні представники саморегулівних організацій, наукової спільноти, суміжних міністерств, Національного банку. На ньому була констатована нагальна потреба  унеможливлення практики так званої фракційної оцінки. Адже не може оцінка нерухомого майна регулюватися двома окремими законами. Це нонсенс. Як не можна, на думку чиновника, визначити коректну ринкову вартість, наприклад домоволодіння для цілей оподаткування, коли додаються фізичні складові — земля і цеглини. А.Єгоров уважає, що така практика спотворює саме поняття «нерухомість». І це стосується не тільки оцінювачів, а й людей, які користуються цією оцінкою.

Тому в ФДМУ вважають, що вона повинна визначатися відповідно до закону «Про оцінку нерухомого майна». А закон «Про оцінку земель» повинен регулювати лише нормативну грошову оцінку, бонітування ґрунтів. Натомість експертна грошова оцінка має регулюватися законом «Про оцінку майна». ФДМУ планує за допомогою змін гармонізувати чинне законодавство відповідно до світової практики.

А.Єгоров висловив сподівання, що ці ініціативи будуть підтримані Верховною Радою вже влітку.

У ФДМУ підрахували, що близько половини оцінювачів мають сертифікати фонду (кваліфікаційне свідоцтво за напрямом 1.1). Що стосується оцінювачів, які не мають такого свідоцтва, то у фонді пропонують за спрощеною процедурою пройти підвищення кваліфікації й отримати відповідні документи.

Підґрунтя для законодавчих змін дійсно є, але чи вдасться ФДМУ в цьому «будівництві» нового законодавства порозумітись із законодавчими органами та самими оцінювачами і саморегулівними організаціями — поки що відкрите питання.

На руїнах системи

Що ж до комплексних змін до законодавства, то у ФДМУ ініціювали створення робочої групи, аби спільними зусиллями розробити зміни. Які саме — А.Єгоров не озвучив, оскільки це вже межі компетенції робочої групи. Однак оприлюднив деякі тези, від яких будуть відштовхуватись у своїй роботі експерти.

По-перше, закон «Про оцінку майна» не повинен передбачати створення ринку оцінки майна, він повинен регулювати цей ринок і визначати прозорі умови для всіх його учасників. Тобто ці умови повинні в першу чергу сприяти чесній конкуренції.

Сьогодні загальною проблемою є недостатня якість оцінки, що призводить до катастрофічних наслідків. Якісна оцінка, вважає А.Єгоров, — це запорука економічної стабільності країни в цілому.

Оцінювач думає, що він зможе демпінгувати, а це можливо тільки за рахунок зниження якості оцінки. Оцінка — це інтелектуальна праця, яка має свою вартість. Знижуючи якість, можна знижувати і вартість цієї оцінки. У результаті отримуємо сніжну лавину. Тому ФДМУ хоче посилити функції саморегулівних організацій.

Наприклад, за кордоном самі організації контролюють якість оцінки. Вони проводять аудит на щорічній основі й фактично роблять рецензії на оцінки майна. Якщо виявляють недоліки, то або дають методичні рекомендації, або ж позбавляють права здійснювати оцінку.

ФДМУ пропонує дворівневу систему контролю. Тобто є саморегулівні організації, що контролюють роботу оцінювачів, і фонд, який регулює роботу саморегулівних організацій.

Але оцінювач може не погоджуватися з рецензією, тому на базі фонду пропонується створити апеляційну раду, яка буде вирішувати всі спірні питання. Але питання в тому, що якщо ФДМУ звертається до організації або оцінювача по звіт у зв’язку з поданою на нього скаргою, то цілком можливо, що оцінювач відповість, що звіт згідно з договором про конфіденційність угоди було знищено.

Тому ФДМУ пропонує прописати в законі норму, що всі звіти, які виконує оцінювач, повинні бути зареєстровані. Їм присвоюється унікальний номер. І тоді в реєстрі відображається, скільки за рік оцінювач виконав звітів. Тоді у рандомному порядку для рецензування може бути обрано кілька звітів, рецензії на які теж мають бути зареєстровані. У фонді переконані, що контроль якості оцінки — це перш за все захист здорової конкуренції на ринку оцінювачів.

Нині світовий банк рекомендує ФДМУ створити консультаційну дорадчу комісію з приводу оціночного законодавства, до якої входитимуть інші зацікавлені органи, такі як Комісія з цінних паперів, Нацбанк, Мін’юст та інші.

У подальшому планується створення робочої групи щодо визначення стандартів оцінки. Національні стандарти оцінки, на думку керівництва ФДМУ, не повинні прийматися постановою Кабінету Міністрів. «Оцінка — це жива дисципліна, вона змінюється, і зміни в стандартах теж повинні бути доволі швидкими. Якщо стандарти прийматимуть законодавчі органи, ми не зможемо швидко реагувати на зміни», — зазначив А.Єгоров.

Що стосується міжнародних стандартів, то у ФДМУ є два шляхи. Це розробляти нові національні стандарти на базі міжнародних стандартів оцінки або не приймати міжнародних стандартів оцінки повністю. Поки що це дискусійне питання.

Тож слоган ФДМУ «Розбудуємо Україну разом» цілком відповідає прагненням удосконалити нормативно-правову систему, покласти свої цеглини до економічної стабільності держави. Однак у фонді відверто не бажають бути ще однією цеглиною бюрократичної машини на кшталт учнів з відомої композиції Pink Floyd «Another brick in the wall».