Закон і Бізнес


Виселення з доплатою

Суди повинні забезпечити справедливий баланс між правом власності та правом користування житлом


№18 (1472) 09.05—15.05.2020
Валентина МИХАЙЛОВА
909

Навіщо люди звертаються до суду? Як правило, щоб розв’язати спір. Але, якщо Феміда залишає ситуацію такою, як була, і при цьому не чує аргументів сторін, чи можна говорити про справедливість? У Страсбурзі з таким правосуддям не згодні.


Хто квартирі господар?

У 1991 році Мазахір Джафаров отримав від державної компанії ордер на трикімнатну квартиру, до якого також були вписані його дружина, син і дочка. Через 3 роки за згодою дружини він приватизував житло. Остання відмовилася від будь-яких претензій на право власності. Усі члени сім’ї, з дітьми включно, дістали право на проживання в помешканні.

У 2007-му шлюб розпався, і тоді почалися конфлікти. За словами М.Джафарова, доходило до того, що його ображали, не пускали у квартиру. І йому довелося переїхати.

А ще через рік колишня дружина подала позов про підтвердження її права власності на 3/4 квартири. Чоловік відповів зустрічним позовом, вимагаючи припинення права членів колишньої родини на користування житлом. При цьому він зобов’язався виплатити компенсацію в сумі 6000 манатів (на той момент — більше ніж 36 тис. грн.) кожному, щоб вони могли не менше ніж 5 років винаймати квартиру.

Суд відхилив обидва позови. У першому випадку констатував, що квартира не є спільною сумісною власністю, оскільки не була придбана з використанням сімейного доходу, отриманого під час шлюбу. А під час безкоштовної приватизації дружина добровільно відмовилася від свого права на частку власності.

Що стосується зустрічного позову, то суд послався на ст.228.2 цивільного кодексу, яка передбачала можливість припинення права членів сім’ї на користування житлом на підставі рішення суду та за умови виплати компенсації. Як роз’яснив Конституційний суд, така компенсація повинна бути достатньою для того, щоб колишні члени сім’ї жили в «потрібному альтернативному житло на постійній основі протягом певного періоду часу».

На думку ж суду першої інстанції, «запропонована сума компенсації не може бути використана для вирішення спору, оскільки не відповідає реальній ринковій вартості та суперечить згаданим правовим актам». При цьому Феміда не уточнила суми компенсації, яку вважала достатньою.

При розгляді справи в Бакинському апеляційному суді М.Джафаров подав лист від НПО «Учасники ринку нерухомості», в якому зазначалося, що поточна ринкова вартість щомісячної орендної плати за дві кімнати цієї квартири становила $230 (близько 187 манатів). Тобто запропонованої суми дружині й дітям вистачило б на 8 років оренди.

Але апеляційна інстанція залишила в силі попереднє рішення, повторивши мотивування про недостатність запропонованої суми. Також зазначалося, що «квартира спочатку була виділена на сім’ю із 4 осіб, і в даний час [колишні члени сім’ї заявника] не мають іншого житла».

Верховний суд погодився із цією думкою, додавши від себе: коли члени сім’ї дали згоду на приватизацію, вони зберегли свої права користування квартирою. А при таких обставинах припинення їхніх прав у обмін на компенсацію можливе тільки за їхньою згодою.

Фактично, витративши 2 роки на тяжбу, сторони залишилися «при своїх». Точніше — у тій самій конфліктній ситуації, як і до звернення в суд. М.Джафаров уважав це несправедливим і вирішив шукати правди у Страсбурзі.

«Ринкова» — це скільки?

У рішенні від 2.04.2020 у справі «Mazahir Jafarov v. Azerbaijan» Європейський суд з прав людини звернув увагу на те, що відповідно до національного законодавства та тлумачення, даного КС, у подібних спорах про виселення суди мали визначити адекватну суму компенсації з урахуванням конкретних обставин. А предметом позову в цьому випадку міг бути простий запит про припинення права користування.

Суд першої інстанції відхилив зустрічний позов на тій підставі, що запропонована сума не відповідає реальній ринковій вартості та національному законодавству. Але при цьому не пояснив причин і не навів будь-яких підстав для такого висновку. Так само не сказав, яка ж вона — ринкова вартість.

Бакинський апеляційний суд мав компетенцією для повного розгляду справи по суті з точки зору факту і права. І заявник надав доказ ринкової вартості оренди житла у вигляді листа НВО «Учасники ринку нерухомості». Але у своєму рішенні суд про такий доказ не згадав. Це не дало змоги встановити: брав його суд до уваги чи побічно відмовився визнати зазначений лист як доказ.

Як і рішення першої інстанції, рішення апеляційного суду не свідчить про те, що суд фактично провів якусь оцінку адекватної суми компенсації. Так само він не дав жодних пояснень, чому пропонована сума була недостатньою та суперечила законодавству.

Крім того, ЄСПЛ наголосив, що для визначення ринкової вартості існують більш важливі фактори, такі як: площа і стан житлового приміщення, його територіальне розташування, розмір орендної плати для порівнянного житла, особисте фінансове становище сторін. Однак у рішеннях азербайджанських судів не згадується жоден із цих чинників.

Аргументи, яких не почули

Ні перша, ні апеляційна інстанції також не відповіли на довід про тривалість часу (5 років), який, на думку М.Джафарова, буде вважатися розумним для цілей розрахунку компенсації.

Крім того, Євросуд зауважив, що ВС також не відреагував на аргументи заявника. Замість цього він додав абсолютно нове обґрунтування: оскільки колишні члени сім’ї мали право використовувати квартиру до її приватизації, то припинення цього права можливе лише за їхньою згодою. Це обґрунтування, на думку ЄСПЛ, не відповідає положенням ст.228.2 ЦК, які передбачають припинення права на використання за допомогою судового рішення, особливо в ситуаціях відсутності угоди між правовласниками та власником житла. Будь-які винятки, які залежать від того, коли права власності та користування виникли відносно одне одного, не передбачені.

Урешті-решт у Страсбурзі дійшли думки, що в цій справі було порушено право М.Джафарова на мотивоване рішення. Відповідно, не були дотримані гарантії справедливого суду в контексті §1 ст.6 конвенції.

Прикметно, що заявник не подав вимог про компенсацію. Відповідно, ЄСПЛ визнав, що немає підстав для присудження йому будь-якої суми. Разом з тим азербайджанським судам доведеться повернутися до розгляду спору й пояснити, якою має бути компенсація, щоб уважатися справедливою, і як власнику квартири розпорядитися своїм майном.