Закон і Бізнес


Надежда Гниздовская

Проблемы выкупа чердаков и подвалов в домах с ОСМД


Надежда Гниздовская - адвокат, партнер АО «Юрис Феррум»

12317

В многоквартирных домах кроме квартир и нежилых помещений, которые находятся в собственности отдельных лиц, есть также общее имущество. Особый интерес представляют чердаки и подвалы домов, ведь их можно использовать как отдельные помещения.


Но для этого, прежде всего, нужно получить такое помещение в собственность или долгосрочную аренду. Вопрос выкупа подвалов и чердаков имеет много нюансов, связанных с недостаточным законодательным регулированием. Большинство проблем возникают в тех многоквартирных домах, которые передаются органами ЖКХ на баланс вновь созданных ОСМД.

Правовое регулирование

В Законе Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» дается определение понятия «общее имущество многоквартирного дома», под которым понимают:

- помещения общего пользования (в том числе вспомогательные, т.е.  предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения);

- несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома;

- механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения;

- здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;

- права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.

Общее имущество является общей совместной собственностью совладельцев – собственников квартир и нежилых помещений. Его нельзя разделить между совладельцами и выделить из него часть в натуре. Этот запрет прямо установлен в ч. 2, 3 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

При этом для того, чтобы получить в собственность вспомогательные помещения, не нужно совершать никаких дополнительных действий.

Так, в 2004 году в решении от 02.03.2004 года №4-рп/2004 Конституционный Суд Украины сделал вывод, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в том числе и создания ОСМД или вступления в него. При этом собственники неприватизированных квартир являются совладельцами вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных.

Разумеется, если право собственности на квартиру возникло не в результате приватизации, а, например, на основании договора купли-продажи или после вступления в наследство, право собственности на вспомогательные помещения также переходит к новому собственнику. Это следует из решения Конституционного Суда Украины от 09.11.2011 года  № 14-рп/2011, в котором Суд пришел к выводу, что приватизация, купля-продажа, наследование, иные гражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимыми основаниями приобретения права собственности на квартиру. Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов, независимо от оснований приобретения права собственности на них, являются совладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства такого дома.

Таким образом, право собственности на общее имущество «следует» за правом собственности на квартиру или нежилое помещение в доме.

Вспомогательное помещение или нежилое

Важно обратить внимание на то, что законодательство разграничивает понятия вспомогательного помещения и нежилого помещения как отдельного объекта недвижимости.

Вспомогательные помещения многоквартирного жилого дома, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома, и нежилые помещения, которые предназначены для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера и являются самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений, отличаются местом их расположения, характеристиками, в частности способом и порядком их использования.

Из закона прямо следует, что подвалы и чердаки относятся к вспомогательным помещениям. Исключением из этого правила фактически являются случаи, когда еще на стадии проектирования подвал или чердак считался отдельным нежилым помещением, предназначенным для торговли, предоставления услуг, обустройства паркинга и т.п. Сегодня при строительстве новых домов именно так и делают. Только в этом случае совладельцы многоквартирного дома не являются собственниками подвала и чердака, а последние – общим имуществом. К такому выводу пришел Верховный Суд в своем постановлении от 23.10.2019 года по делу 598/175/15-ц.

Вспомогательные помещения имеют особое функциональное назначение. Они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов. Если в подвале находятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательным помещением. Но когда у него нет такого функционального назначения, то вопрос о том, можно ли в этом случае считать подвал вспомогательным помещением, является открытым. Причем судебная практика – достаточно противоречива.

Таким образом, исходя из положений законодательства и судебной практики, подвал в доме с ОСМД можно отчуждать, если он:

- не является самостоятельным нежилым помещением, право собственности на которое уже было за кем-то зарегистрировано (в этом случае даже пользоваться такими помещениями жильцы не смогут);

- не нужен для эксплуатации дома или удовлетворения бытовых нужд его жильцов.

При этом подвалы домов (особенно старого фонда) подлежат технической инвентаризации и вносятся в технический паспорт на дом. Большинство таких подвалов включены в техпаспорта. Это – самостоятельные помещения.

С чердаками все сложнее, ведь они инвентаризации не подлежат и фактически являются частью конструкций дома, а не отдельными помещениями. Поэтому в частную собственность чердаки многоквартирных домов передавались исключительно по достаточно спорным решениям судов. В связи с этим, продажа чердака многоквартирного дома является крайне сомнительной с правовой и технической точки зрения.

Как продать

Четкий перечень условий, при соблюдении которых можно продать общее имущество (в том числе и подвал) многоквартирного дома с ОСМД, определило Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины в письме от 22.01.2009 года № 8/14-530, а именно:

1. ОСМД является балансодержателем дома.

Для передачи дома на баланс ОСМД бывший балансодержатель в течении трех месяцев после создания ОСМД должен передать экземпляр технической и другой документации на дом, документа, на основании которого дом принимали в эксплуатацию, технический паспорт и план инженерных сетей.

Более детальный перечень документов, которые передаются ОСМД, можно найти в п. 1.2 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ от 17.05.2005 года № 76.

Если какой-то из перечисленных документов отсутствует, то он должен быть изготовлен или восстановлен за счет предприятия, с баланса которого передается жилой дом в течении полугода с момента регистрации ОСМД.

2. Есть согласие собственников всех квартир и нежилых помещений дома.

Важно получить такое согласие от всех собственников, даже тех, кто не входит в ОСМД, ведь право совместной собственности на общие помещения принадлежит не ОСМД, а отдельным лицам.

Такое согласие обязательно должно быть изложено в письменной форме и удостоверено нотариально, с указанием конкретных действий и конкретного объекта недвижимости, на отчуждение которого дается согласие.

3. Общее собрание приняло решение об отчуждении общего имущества.

Полномочия общего собрания многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома установлено в ч. 2 ст. 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», при чем это – исключительная компетенция.

Статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определен порядок принятия соответствующего решения.

По общему правилу каждому совладельцу принадлежит количество голосов, пропорциональное принадлежащей ему площади квартир или нежилых помещений. Если у одного лица 50 и более процентов от общей площади всех помещений – тогда у каждого совладельца один голос. При этом ОСМД в своем уставе может установить другие правила.

В Законе установлено, что решения о порядке управления и пользования общим имуществом, а также о передаче его в пользование определенным лицам принимается 2/3 голосов. Казалось бы, логично применить аналогию, но если для отчуждения общего имущества нужно согласие всех совладельцев, то все 100 % совладельцев должны быть «за». Возможна ситуация, когда на общее собрание явились не все, поэтому голосов не хватает. В таком случае нужно провести письменный опрос среди остальных совладельцев и подсчитать общее количество голосов.

Решение оформляется личной подписью каждого проголосовавшего с пометкой «за». Еще раз подчеркиваем, что голосов «против» быть не должно.

4. Средства, полученные от продажи, будут использованы на нужды дома (например, ремонт).

ОСМД – неприбыльная организация, поэтому деньги, вырученные от продажи квартиры, не могут быть распределены между его членами. Целевое назначение таких денежных средств можно указать, например, в решении общего собрания об отчуждении чердака или подвала.

Проблемы практической реализации

Определение указанных выше условий стало важным шагом. Тем не менее, хоть в письме от 22.01.2009 года № 8/14-530 и были определены условия отчуждения общего имущества дома с ОСМД, практическая его реализация крайне затруднительна.

Основная проблема – подвал или чердак не являются отдельным объектом недвижимого имущества, следовательно:

– на них не изготавливается отдельный технический паспорт при передаче дома на баланс ОСМД;

– отсутствуют документы, подтверждающих право собственности на такие помещения, ведь, как указано выше, право собственности возникает автоматически, и подтверждать его не нужно;

– отсутствует информация и в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;

– у подвалов и чердаков, являющихся общим имуществом, нет отдельного адреса, для получения которого нужны, как минимум, отсутствующие правоустанавливающие документы.

Таким образом, хоть законом и предусмотрено, что ОСМД имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, не существует четкого и однозначного механизма отчуждения подвалов и чердаков многоквартирных домов. Это – существенная проблема, ведь многие дома старого фонда нуждаются в ремонте, на который нет денег, а, продав подвал, ОСМД могло бы получить нужную сумму.

Поэтому было бы правильно на законодательном уровне определить четкий порядок продажи подвалов и других помещений многоквартирных домов, которые являются общей собственностью.

Закон і Бізнес