Закон і Бізнес


Унеможливлене використання

Що потрібно знати про оренду протягом дії карантину


№13 (1467) 21.03—03.04.2020
ИРИНА КАЛЬНИЦКАЯ, адвокат, партнер GOLAW; ВИКТОРИЯ БУБЛИЧЕНКО, юрист GOLAW
3079

У зв’язку із запровадженням карантину та обмежень на роботу суб’єктів господарювання, у представників бізнесу, які орендують приміщення, виникли цілком логічне питання: чи зобов’язані вони сплачувати орендну плату за період карантину?


Оренда у ТРЦ (під магазин, ресторан/кафе)

Через запроваджений карантин свою роботу припинили, зокрема, торговельно-розважальні центри, інші заклади розважальної діяльності, торговельного і побутового обслуговування населення. Тож орендареві, перш за все, доцільно звернутися до тексту укладеного договору оренди.

Досить часто до них включають положення про звільнення орендаря від плати за періоди, коли з незалежних від нього причин він не міг використовувати орендовані приміщення, або інші особливі умови на випадок таких обставин. Якщо ж у договорі оренди такі пункти відсутні орендареві доцільно звернутися до положень законодавства.

Так, ст.762 Цивільного кодексу визначено, що наймач (орендар) звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. При цьому, вичерпного переліку таких обставин цивільне законодавство не містить.

Відповідно до ст.286 Господарського кодексу орендна плата — це фіксований платіж, який сплачується незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря. Її розмір може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

На нашу думку, встановлення карантину можна розглядати як обставину, за яку орендар не відповідає, а тому може бути звільненим від оплати оренди.

Такий підхід цілком узгоджується з правовою позицією щодо практичного застосування вказаного положення ст.762 ЦК, висловленою Великою палатою Верховного Суду:

«6.7. Згідно з ч.6 ст.762 ЦК наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

6.8. Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

6.9. Крім того, обставини, зазначені у нормі ч.6 ст.762 ЦК, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з ч.6 ст.762 ЦК можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними…

6.10. З урахуванням викладеного ВП ВС зазначає, що відсутність у ч.6 ст.762 ЦК вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством».

Аналогічна позиція висвітлювалася і раніше ще Вищим господарським судом:

«Частина 6 ст. 762 ЦК передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, за змістом вказаної норми матеріального права якщо наймач тимчасово позбавляється можливості користуватися найнятим майном через обставини, за які він не відповідає, він звільняється від плати за весь час неможливості такого користування. Обставини, що є причиною неможливості використовувати найняте майно наймачем, можуть бути пов'язані як з діяльністю наймодавця, так і з певними об'єктивними обставинами (обставини непереборної сили, випадку тощо)».

Оренда приміщень (зокрема, офісів) у будівлях

У цьому випадку орендареві так само доцільно перш за все переглянути текст договору оренди на предмет того, чи містить він положення про можливість змінювати розмір орендної плати або звільняти орендаря від обов’язку її сплачувати на випадок фактичного невикористання приміщення.

Якщо такі положення в договорі оренди відсутні, посилатися на наведену норму ст.762 ЦК вбачається досить проблематично в частині доведення наявності «обставин, за які орендар не відповідає». Фактично законодавство наразі не містить прямої заборони щодо роботи офісу, а тому з юридичної точки зору, орендар має право та можливість використовувати приміщення для ведення своєї господарської діяльності.

У будь-якому разі, орендар не позбавлений права започаткувати переговори з орендодавцем щодо зміни розміру оплати оренди на період карантину з метою досягнення взаємовигідного компромісу у цьому питанні.

Чи варто посилатися на форс-мажор?

В орендарів також виникає питання, чи можуть вони бути повністю звільнені від сплати орендної плати за період дії карантину посилаючись на те, що карантин є форс-мажорною обставиною?

Відповідно до ст.141 закону «Про торгово-промислові палати в Україні», форс-мажорні обставини — це надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами.

Неможливість виконання зобов’язань за певним договором в силу та протягом дії конкретних форс-мажорних обставин обов’язково повинна бути засвідчена сертифікатом Торгово-промислової палати України (регіональних торгово-промислових палат). Саме він підтверджує наявність форс-мажорних обставин в конкретному випадку (хоча слід відмітити, що у судовій практиці мали місце випадки, коли суди не приймали сертифікат як доказ дії форс-мажорних обставин). Такий сертифікат можливо отримати лише тоді, коли між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконання є причинно-наслідковий зв'язок. Іншими словами, за відсутності певних форс-мажорних обставин зобов’язання було б виконане.

При цьому, підтверджені форс-мажорні обставини не звільнятимуть суб’єкта господарювання від виконання договірного зобов’язання за період їхньої дії (в даному випадку, від оплати оренди за період карантину), а лише нададуть можливість відстрочити його виконання до того часу, коли форс-мажорні обставини припиняться.

Крім того, якщо саме дія підтверджених форс-мажорних обставин матиме наслідком порушення виконання зобов’язання, то відповідальність за таке порушення (наприклад, нарахування штрафів, пені) не наставатиме.

Це випливає зі ст.617 ЦК, відповідно до якої особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Втім, шанси орендаря отримати сертифікат, який підтвердить неможливість оплати ним оренди через карантин, як форс-мажорну обставину, не вбачаються високими. Для отримання сертифікату відповідної ТПП орендарю необхідно буде довести, що карантинні заходи настільки суттєво вплинули на стан його бізнесу, що саме через них він не може виконати свої обов’язки зі сплати орендної плати. Це вбачається доволі проблематичним, оскільки технічних перешкод для оплати наразі нема - роботу банківських установ не припинено і реальна можливість здійснювати платежі у суб’єктів господарювання є.

Разом із тим, посилання на карантин, як форс-мажорну обставину, що унеможливила виконання зобов’язань за договорами оренди, може мати місце зі сторони ТРЦ-орендодавців. Першочергово йдеться про те, що договорами оренди часто передбачаються правила стосовно часу, протягом якого орендодавці забезпечують орендарям доступ до орендованих приміщень, а також відповідальність за недотримання таких правил. Тож у разі підтвердження неможливості виконувати орендодавцем свої зобов’язання за договорами оренди через карантин, відповідальність за недотримання, зокрема, вищезгаданого правила, для орендодавців не наставатиме.

Отже, доцільно врегулювати орендні питання в період карантину на загальнодержавному рівні — задля максимального збереження балансу інтересів, в першу чергу, фінансових, для орендарів та орендодавців.

Бережіть себе!