Місяць на заперечення
Якщо сторона вимагає поновлення договору оренди ділянки на інший строк або на інших умовах, це не створює для іншої сторони обов’язку прийняти ці умови. Такий висновок зробив ВС в постанові №903/734/18, текст якої друкує «Закон і Бізнес».
Верховний Суд
Іменем України
Постанова
31 жовтня 2019 року м.Київ №903/734/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого — СЛУЧ О.В.
суддів: ВОЛКОВИЦЬКОЇ Н.О., МІЩЕНКО І.С. —
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Луцької міської ради на рішення Господарського суду Волинської області від 23.01.2019 і постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 у справі за позовом Приватного підприємства «Луцька будівельна компанія» до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. ПП «Луцька будівельна компанія» звернулося до ГСВО з позовом до Луцької міськради про визнання поновленим договору оренди землі від 17.07.2012.
2. Аргументуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що з моменту закінчення строку дії договору оренди землі (27.03.2018) протягом місяця від орендодавця не надходило письмового повідомлення про відмову в поновленні договору, ПП «Луцька будівельна компанія» продовжувало користуватися орендованою земельною ділянкою і сплачувати орендну плату, отже, договір вважається поновленим на той самий строк — 5 років, і на тих самих умовах, які були встановлені договором.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3. Рішенням ГСВО від 23.01.2019, залишеним без змін постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.05.2019, позов задоволено. Визнано поновленим договір оренди землі від 17.07.2012, зареєстрований у Державному реєстрі земель 27.09.2012 за №071010004000700, поновлений додатковими угодами від 11.10.2017, від 9.02.2018 №2 про поновлення договору оренди землі, укладений між ПП «Луцька будівельна компанія» і радою, визнано укладеною додаткову угоду №3 до договору оренди землі у вказаній редакції. Стягнуто з ради на користь ПП «Луцька будівельна компанія» 1762 грн. витрат на сплату судового збору, 5000 грн. витрат, пов’язаних з правничою допомогою адвоката, а всього — 6762 грн.
4. Аргументуючи судові рішення, суди зазначили, що у позовній заяві позивач посилається на ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі», однак просить поновити договір оренди землі на змінених умовах (терміном на 5 років), а отже, до спірних правовідносин підлягають застосуванню приписи чч.1—5 ст.33 закону «Про оренду землі».
5. Враховуючи, що позивач належним чином виконував обов’язки за договором, більш ніж за 30 днів до закінчення дії договору оренди землі направив на адресу відповідача заяву про поновлення договору оренди землі на 5 років, а відповідач у місячний термін не надіслав заперечення щодо поновлення договору на нових умовах, суди дійшли висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. Відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить рішення і постанову скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
7. Висновки судів попередніх інстанцій про можливість поновлення договору оренди землі на 5 років суперечать приписам ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі».
8. Висновок суду апеляційної інстанції щодо наявності «мовчазної» згоди ради на поновлення договору оренди землі на 5 років суперечить приписам п.34 ч.1 ст.26 закону «Про місцеве самоврядування в Україні», ст.16, ч.1 ст.19, ч.5 ст.33 закону «Про оренду землі».
9. Задовольняючи позовні вимоги на підставі чч.1—5 ст.33 закону «Про оренду землі», суди припустилися порушення приписів ст.14 Господарського процесуального кодексу, оскільки підставою цього позову є норми ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі».
Позиція позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу
10. Позивач не надав відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до ч.3 ст.295 ГПК не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень <…>.
Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
13. 17.07.2012 між радою і ПП «Луцька будівельна компанія» укладено договір оренди землі, відповідно до пп.1, 2, 3 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови площею 0,2678 га, яка розташована за адресою: м.Луцьк, пр-т Соборності, 34-а, кадастровий номер *. На земельній ділянці розташований незавершений будівництвом торгово-офісний комплекс.
14. Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8).
15. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв’язується в судовому порядку. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пп.36, 43).
16. Договір зареєстрований в управлінні Держкомзему у м.Луцьку Волинської області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.09.2012.
17. Передача позивачу в оренду земельної ділянки підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки.
18. Додатковими угодами від 11.10.2017 №б/н, від 9.02.2018 №2, на підставі рішень Луцької міськради від 7.09.2017 №30/39, від 22.12.2017 №36/50 «Про поновлення договору оренди землі ПП «Луцька будівельна компанія» для будівництва та обслуговування торгово-офісного комплексу на пр-ті Соборності, 34-а» сторони поновили договір оренди землі з викладенням його у новій редакції, зокрема змінили строк дії договору — 3 місяці з дати закінчення договору оренди землі — до 27.12.2017 і до 27.03.2018, відповідно, нормативно грошову оцінку, орендну плату.
19. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 2.03.2018 строк дії речового права на оренду земельної ділянки до 27.03.2018.
20. Позивач направив на адресу відповідача заяву від 13.02.2018 про поновлення договору, яка зареєстрована радою 13.02.2018.
21. Відповідач у листі від 21.02.2018 повідомив, що для розгляду питання поновлення договору необхідно подати документи, зазначені у відповідному формулярі.
22. Позивач повторно направив на адресу відповідача заяву від 26.02.2018 про поновлення спірного договору оренди землі на 5 років.
23. Відповідач у листі від 19.03.2018 повідомив заявника про підготовлений проект рішення «Про поновлення договору оренди землі ПП «Луцька будівельна компанія» для будівництва та обслуговування торгово-офісного комплексу на пр-ті Соборності, 34-а», який буде поданий для включення до переліку питань, що пропонується для почергового розгляду на засіданнях постійної комісії з питань земельних відносин та земельного кадастру ради.
24. Згідно з витягом з протоколу засідання постійної комісії з питань земельних відносин та земельного кадастру від 18.04.2018 відповідне рішення не прийнято.
25. Позивач втретє звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди на 5 років. Проте на пленарному засіданні 43-ї сесії міської ради сьомого скликання рішення «Про поновлення договору оренди землі ПП «Луцька будівельна компанія» для будівництва та обслуговування торгово-офісного комплексу на пр-ті Соборності, 34-а» не прийнято.
26. Позивач у заяві від 3.08.2018, надісланій на адресу відповідача, просить підписати додаткову угоду №3 про поновлення договору.
27. Відповідач у листі від 5.09.2018 зазначає, що остаточне рішення щодо розгляду питання поновлення договору буде прийняте відповідно до результатів розгляду засідання постійної комісії ради з питань земельних відносин та земельного кадастру.
28. Суди встановили, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі (у тому числі із урахуванням додаткових угод), продовжує користуватися предметом оренди після 27.03.2018 та сплачує орендні платежі, що підтверджується довідкою ГУ ДФС у Волинській області.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків попередніх судових інстанцій
29. Відносини, пов’язані з орендою землі, врегульовані, зокрема, законом «Про оренду землі», яким визначені умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
30. Статтею 33 закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (чч.1—5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч.6 цієї статті).
Законодавець у ч.5 ст.33 закону визначив алгоритм дій, який зобов’язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на предмет відповідності вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому заперечення орендодавця стосовно невідповідності направленого орендарем листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не пролонгація на попередніх умовах.
У разі ж встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі, однак при цьому має місце невиконання орендодавцем установленого ч.5 ст.33 закону обов’язку у місячний строк розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, цю поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.
Частиною 6 ст.33 закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.
Відповідно до ч.6 ст.33 закону, якщо орендар продовжує користуватися ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, щодо прав та обов’язків орендодавця відповідно до порядку поновлення договору оренди землі, визначеного ч.6 ст.33 закону, орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту ч.6 зазначеної статті закону.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк (ч.6 ст.33 закону).
Орендодавець у свою чергу в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку (ч.8 ст.33 закону). При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.
Суд звертається до правових позицій щодо підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, які викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 у справі №6-219цс14, Великою палатою ВС у постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц та cудовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС у постанові від 10.09.2018 №920/739/17.
31. Також Суд звертається до правових позицій, викладених в постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС від 16.09.2019 у справі №908/2314/18.
Так, ВС у вказаній постанові зазначив, що для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (чч.1—5 ст.33 закону), або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (ч.6 ст.33 закону).
У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень чч.1—5 та ч.6 закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (чч.1—5 ст.33 закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (ч.6 ст.33 закону) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (чч.1—5 ст.33 закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (ч.6 ст.33 закону).
При цьому слід врахувати, що відповідно до чч.1—5 ст.33 закону умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (ч.4 ст.33 закону).
32. Здійснюючи судовий розгляд, суди установили, що з пропозицією про поновлення спірного договору та з проектом додаткової угоди про поновлення терміну його дії позивач звернувся до закінчення строку дії договору, як це передбачено його умовами. При цьому, надавши проект додаткової угоди, позивач фактично запропонував інші (нові) істотні умови договору оренду землі, зокрема строк дії договору. Суди зазначили, що відповідач фактично ухилився від укладення додаткової угоди про продовження дії договору на нових узгоджених сторонами умовах, тому позивач у цьому випадку має право на поновлення спірного договору на цих нових, фактично погоджених сторонами умовах. Проте такий висновок судів колегія суддів вважає таким, що не підтверджується обставинами, встановленими судами, та матеріалами справи, у зв’язку з чим оскаржені судові рішення про визнання поновленим договору в порядку положень чч.1—5 ст.33 закону «Про оренду землі» не можна визнати законними та обґрунтованими.
Отже, доводи, викладені у касаційній скарзі, щодо неправильного застосування судами положень ст.33 закону «Про оренду землі» отримали підтвердження.
33. Як установлено судами попередніх інстанцій і вбачається з матеріалів справи, звертаючись з позовом, позивач просив поновити договір на нових (змінених) умовах, посилаючись при цьому на положення ч.6 ст.33 закону.
34. Разом з тим конструкція норми ч.6 ст.33 закону створює підстави для правомірних очікувань сторони договору оренди землі на його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах. При цьому, хоча умова про строк також є умовою договору, у цій нормі вона виокремлена. Тому очевидно, що за існування фактичного складу, передбаченого у ч.6 ст.33 закону, сторона договору оренди землі має право на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах. Сторона договору за звичайних обставин є обізнаною про його умови, тому реалізація зазначеного права не ускладнена їх з’ясуванням.
Водночас, якщо сторона договору вимагає поновлення договору оренди на інший строк або на інших умовах, це, за приписами ч.6 ст.33 закону, не створює для іншої сторони договору обов’язку прийняти ці умови та укласти відповідну додаткову угоду або запропонувати у відповідь інші умови. Відповідно, відмову задовольнити цю вимогу або зволікання з її розглядом не можна вважати порушенням прав сторони договору, передбачених ч.6 ст.33 закону.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові cудової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС від 18.03.2019 у справі №908/1165/17.
35. За таких обставин Суд дійшов висновку про безпідставність заявлених позовних вимог про поновлення договору на змінених умовах, щодо яких сторони не дійшли згоди.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
36. Відповідно до п.3 ч.1 ст.308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
37. Згідно з положеннями ст.311 ГПК підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
38. З огляду на викладене касаційна скарга ради підлягає задоволенню. Рішення судів першої й апеляційної інстанцій слід скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові.
Розподіл судових витрат
39. Відповідно до ч.14 ст.129 ГПК, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
40. Згідно з п.1 ч.1, п.2 ч.4 ст.129 ГПК у разі відмови в позові, судовий збір та пов’язані з розглядом справи судові витрати, покладаються на позивача.
Керуючись стст.129, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК, ВС
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Луцької міської ради задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Волинської області від 23.01.2019 і постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 у справі №903/734/18 скасувати.
3. Ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
4. Стягнути з ПП «Луцька будівельна компанія» на користь Луцької міськради 3524 грн. судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги, 2643 грн. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.
Доручити суду першої інстанції видати відповідний наказ.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.