Альтернатива іпотеці
Які переваги та ризики має довірча власність як вид забезпечення виконання зобов’язань
Поняття «довірча власність» — не нове для українського законодавства, воно тривалий час закріплене в Цивільному кодексі. Проте лише з кінця жовтня 2019 року цей інститут почав існувати як вид забезпечення виконання зобов’язань. Проаналізуємо переваги застосування такого способу забезпечення.
Суть договору
Із 17.10.2019 в Україні почав діяти новий вид забезпечення виконання зобов’язань — довірча власність. Її запроваджено законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» від 20.09.2019 №132-IX.
За договором про встановлення довірчої власності одна сторона (довірчий засновник) передає майно (рухоме/нерухоме) другій стороні (довірчому власнику) на праві довірчої власності для забезпечення зобов’язання боржника за кредитним договором або договором позики.
З моменту встановлення довірчої власності право власності довірчого засновника припиняється, а в довірчого власника виникає право довірчої власності на таке майно. При цьому останній не має права самостійно відчужувати таке майно, крім як для звернення стягнення на нього, а також викупу його для суспільних потреб у порядку, встановленому законом.
На час установлення довірчої власності майно може перебувати в користуванні: довірчого засновника, довірчого власника чи третьої особи. Користувач визначається в договорі про встановлення довірчої власності. Закон не встановлює вимог щодо оплатності такого користування, тому воно може бути безоплатним.
При цьому закон установлює особливості реалізації права довірчої власності на земельні ділянки. Зокрема, ділянка, яка перебуває в довірчій власності, може перебувати в користуванні особи (яка не є довірчим власником) лише на праві оренди з такими особливостями:
• строк оренди припиняється з моменту звернення стягнення на ділянку;
• орендар не може здійснювати на цій ділянці будівництво, видобування корисних копалин або здійснювати поліпшення, які неможливо відокремити від ділянки без завдання шкоди.
Кому вигідно?
Довірча власність вигідна кредитору, оскільки йому не слід перейматися можливістю банкрутства довірчого засновника, чого не забезпечує застава (іпотека). Так, дія мораторію на задоволення вимог кредиторів, установленого в процедурі банкрутства, не поширюється на будь-які дії щодо об’єкта довірчої власності. Крім того, об’єкт довірчої власності не може бути включено до ліквідаційної маси довірчого засновника.
Водночас дуже важливим є те, що з моменту укладання договору боржник утрачає право власності на майно, яке передане в довірчу власність, а отже, не має можливості вчиняти шахрайські дії з таким майном. У всіх державних реєстрах України саме кредитор зазначається як довірчий власник майна, без згоди якого таке майно неможливо відчужити, поділити або закласти.
Особливості та обмеження
Договір про встановлення довірчої власності на нерухоме майно укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню. Право довірчої власності за таким договором виникає з моменту її реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Довірчою власністю не може бути забезпечено виконання зобов’язань за кредитним договором, який був укладений до набрання чинності законом №132-IX, а так само зобов’язань, які виникли внаслідок зміни (реструктуризації, рефінансування) зобов’язань за договором, укладеним до набрання чинності цим актом. Водночас закон №132-IX не встановлює заборони на забезпечення виконання зобов’язань за договором позики, який був укладений до набрання ним чинності.
Протягом 5 робочих днів із дня припинення (у тому числі у зв’язку з повним виконанням) основного зобов’язання довірчий власник мусить передати право власності на об’єкт довірчої власності довірчому засновнику, якщо іншого не визначено договором. Якщо довірчий власник ухиляється від виконання вказаного обов’язку, боржник або інша особа, яка має право на отримання права власності на об’єкт довірчої власності, може звернутися до суду з позовом про визнання свого права власності на об’єкт довірчої власності або до нотаріуса за вчиненням виконавчого напису про витребування такого об’єкта в довірчого власника.
Звернення стягнення на майно
Звернення стягнення можливе в таких випадках:
• у разі прострочення виконання основного зобов’язання більше ніж на 20 календарних днів (частини основного зобов’язання більше ніж на 30 календарних днів);
• у разі порушення боржником зобов’язань, зазначених у договорі про встановлення довірчої власності;
• у разі порушення користувачем обов’язків щодо збереження чи користування об’єктом довірчої власності;
• в інших випадках, установлених договором, що дає право кредитору та боржнику встановити будь-які інші підстави для звернення стягнення на майно.
У ЦК закріплені випадки, в яких довірчий власник зобов’язаний звернути стягнення на об’єкт довірчої власності. Такими випадками є:
• державна реєстрація рішення про припинення юридичної особи — боржника за основним зобов’язанням або довірчого власника;
• прийняття судом постанови про визнання боржника за основним зобов’язанням або довірчого власника банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури;
• смерть боржника за основним зобов’язанням, визнання його недієздатним або померлим.
ЦК визначає, що звернення стягнення на об’єкт довірчої власності відбувається шляхом його продажу довірчим власником будь-якій особі-покупцеві. Проте кодекс не забороняє визначати інші способи звернення стягнення: передачу довірчому власнику права власності на предмет іпотеки; звернення стягнення на об’єкт довірчої власності в судовому порядку тощо.
Таким чином, боржник і кредитор можуть на власний розсуд передбачити в договорі зручні способи звернення стягнення.
Мінімізація ризиків
У ЦК сказано: до надання кредиту або позики, що забезпечується переданням нерухомого майна в довірчу власність, кредитор зобов’язаний запропонувати боржнику можливість забезпечити виконання цих зобов’язань іншим способом. Ця норма може стати підставою для виникнення судових спорів, оскільки закон не визначає:
• в якій формі має бути здійснена така пропозиція;
• що робити кредитору, якщо сторони погодили передати майно в довірчу власність після надання кредиту (позики);
• чи повинен кредитор дочекатися відповіді щодо відмови від забезпечення виконання зобов’язань за кредитом (позикою) в інший спосіб;
• чи потрібно пропонувати інші способи забезпечення виконання зобов’язання, якщо довірчим засновником виступає не сам боржник, а третя особа.
Найбільш очевидним може бути спір про визнання договору про встановлення довірчої власності недійсним у зв’язку з невиконанням зазначених приписів ЦК.
З метою мінімізації ризиків у договорі, довірчим засновником за яким є боржник, слід робити застереження, відповідно до якого боржник буде підтверджувати пропонування йому кредитором іншого виду забезпечення. Крім того, кредитору варто виконати низку підготовчих дій, щоб зафіксувати відповідні домовленості з боржником у письмовому вигляді.
Незважаючи на деякі прогалини в законодавчому регулюванні довірча власність як новий спосіб забезпечення виконання зобов’язань має шанс стати ефективним інструментом захисту прав та інтересів довірчих власників. Для кредитора довірча власність є більш вигідним способом забезпечення виконання зобов’язань порівняно з іпотекою (заставою), оскільки на час дії договору кредитор стає фактично власником майна, переданого в довірчу власність.
Водночас для того, щоб позичальник погодився на такий спосіб забезпечення виконання зобов’язання, кредитору необхідно запропонувати йому щось взамін. Наприклад, вигідніші, ніж для іпотечних кредитів (позичок), умови.