Евгений Голомозий:

Недвижимость и земельное право: обзор последних изменений законодательства

Евгений Голомозий - старший юрист ADER HABER

15760

1. Принятые и официально опубликованные изменения в законодательство:

C 17 октября 2019 года:

- действия кадастровых регистраторов можно будет обжаловать не только в судебном, но и в административном порядке, путём подачи жалобы в Госгеокадастр или его территориальные органы, порядок обжалования должен утвердить Кабинет Министров Украины;

- внедрён новый способ обеспечения обязательств – доверительная собственность. Её суть заключается в передаче предмета обеспечения в собственность кредитора (доверительного собственника) на время действия основного обязательства, однако кредитор имеет право самостоятельно отчуждать его только для целей обращения взыскания или же для целей выкупа для общественных нужд. Этот вид обеспечения может применятся исключительно к обязательствам по договорам займа или кредита. Перед предоставлением кредита или займа, обеспеченного доверительной собственностью, кредитор должен предложить должнику иные способы обеспечения.

В случае передачи в доверительную собственность земельного участка, к доверительному собственнику переходят все права и обязанности предыдущего собственника по договорам аренды, суперфиция (строительства на чужом земельном участке), эмфитевзиса (ведения сельскохозяйственной деятельности на чужом земельном участке) и сервитута (право ограниченного пользования земельным участком). Доверительный собственник имеет право сдавать в аренду такой участок, однако срок аренды не должен превышать срок доверительной собственности, и арендатор такого участка не может вести на нём строительство, осуществлять не отделимые от участка улучшения и добывать полезные ископаемые.

Договор об установлении права доверительной собственности на объект недвижимости подлежит обязательному нотариальному заверению, а право доверительной собственности на такие объекты - обязательной государственной регистрации.

Соответствующие изменения внедрены Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине» № 132-IX.

С 19 октября 2019 года строительные нормы могут приниматься тремя разными методами: распорядительным, параметрическим и целевым.

Распорядительный метод заключается в поэлементном описании строительного объекта, в соответствии с которым предлагаются решения, конструкции, материалы, рабочие характеристики и проч. Иными словами, строительные нормы, разработанные по распорядительному методу являются обязательными к соблюдению предписаниями.

Параметрический метод предусматривает установление параметров, определяющих безопасность, функциональность и качество объекта нормирования. В качестве параметров используют цели, функциональные требования и критерии, которым должен соответствовать объект нормирования.

Целевой метод является переходным и включает в себя элементы распорядительного и параметрического.

Ранее применялся исключительно распорядительный метод. Сейчас же, выбор конкретного метода будет зависит от объекта нормирования, но преимущество должно отдаваться параметрическому или целевому методам.

В тоже время, законодательство не устанавливает требования для субъектов нормирования обосновывать выбранный метод, поэтому существует риск, что преимущество параметрического и целевого метода окажутся сугубо декларативным.

Соответствующие изменения внедрены Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О строительных нормах» по совершенствованию нормирования в строительстве» № 156-IX.

21 октября 2019 года вступил в силу Кодекс Украины с процедур банкротства № 2597-VIII. Этим Кодексом изменён ряд положений законодательства о недвижимости, в частности:

- из законодательства исключены положения целостном имущественном комплексе как объекте недвижимости;

- для прекращения права собственности на уничтоженный объект недвижимости не требуется государственная регистрация прекращения такого права;

- кредитор, голосовавший против утверждённого судом плана санации или реструктуризации должника, отличного от ипотекодателя, получает право досрочного взыскания предмета ипотеки;

- в решениях о взыскании предмета ипотеки, суд больше не обязан указывать начальную цену его продажи;

- смена собственника всего имущества должника в виде целостного имущественного комплекса в соответствии с утвержденным судом планом санации не является основанием для внесения изменений в договор аренды земли и / или его переоформления;

С 03 ноября 2019 года вступает в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по защите прав собственности», которым, среди прочего, предусматриваются существенные изменения в законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество:

- аккредитованные субъекты теряют право проводить государственную регистрацию;

- вводится принцип одновременности нотариального действия и регистрации прав на недвижимое имущество на основе такого действия;

- регистраторы должны проверять право- и дееспособность сторон сделки по соответствующим государственным реестрам (Единый реестра актов гражданских состояний, Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований). Закон также устанавливает перечень документов, необходимый для установления право- и дееспособности лиц, не состоящих в соответствующих государственных реестрах (иностранцы, иностранные юридические лица);

- действительность нотариально заверенной доверенности, выданной представителю стороной сделки должна проверятся по данным Единого реестра доверенностей;

- при совершении регистрационного действия, регистратор обязаны проверять не только документы (как было раньше) но и основания для остановки рассмотрения заявки, остановки государственной регистрации, отказа для государственной регистрации;

Также с 01 января 2020 года вступают в силу положения о фиксированных ставках платы за долевое участие в развитии инфраструктуры территории: 2% для жилых и 4% - для нежилых зданий. При этом с 01 января 2021 года долевое участие в развитии инфраструктуры территории отменяется полностью.

При этом, законодательство устанавливает, что договоры об оплате долевого участия, заключённые до 01 января 2020 года являются действительными и действуют до момента их исполнения.

2. Изменения, принятые Верховной Радой Украины, но пока не подписанные Президентом:

17 октября 2019 года Верховная Рада Украины приняла во втором чтении проект закона № 1081«О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования порядка предоставления административных услуг в сфере строительства и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства».

Этот закон предусматривает внедрение Единой государственной электронной системы в сфере строительства (далее – «Система»), функционирующей в составе градостроительного кадастра. Система должна обеспечивать электронное взаимодействие между физическими и юридическими лицами, государственными органами, органами местного самоуправления, центрами предоставления административных услуг, с целью получения услуг в сфере строительства. Система должна состоять из реестра строительной деятельности, электронного кабинета пользователя, портала Системы.

Реестр строительной деятельности должен включать в себя информацию о градостроительных условиях и ограничениях; технических условиях; лицензировании в сфере строительства; профессиональной аттестации исполнителей в сфере создания объектов архитектуры, энергоаудиторов, специалистов из обследования инженерных систем; экспертных организациях, проводящих экспертизу объектов строительства; саморегулирующихся организациях в сфере строительства; контрольных образцах градостроительных норм; объектах строительства и законченных строительством объектах (строительные паспорта, класс последствий, информацию о присвоенном адресе, согласование отклонения от строительных норм, оценке влияния на окружающую среду, энергосертификаты, результаты проведения экспертизы; документы на ведения предварительных и строительных работ, информация о введении объекта в эксплуатацию, идентификаторы объектов и многое другое).

Пользователи могут использовать данные в реестре строительной деятельности, а также получать административные услуги в сфере строительства при помощи электронного кабинета, размещенного на портале Системы (в некоторых случаях, использование Системы является обязательным).

Помимо внедрения Системы, предложенным законопроектом вводится и целый ряд других изменений, в частности:

- при введении здания в эксплуатацию обязательной является его геодезическая съёмка;

- устанавливается административная ответственность за ограничение и создание преград при предоставлении административных услуг;

- вводятся правила предоставления (соответствующий порядок должен быть разработан Кабинетом Министров Украины) и обязательные реквизиты адреса объекта недвижимости;

- упраздняется единый реестр документов, дающих право на выполнение строительных и подготовительных работ (этот реестр становится архивной частью Системы, а информация о соответствующих разрешениях, выданных после вступления закона в силу отображается в Системе в отношении каждого объекта строительства).

Предусматривается, что закон вступит в силу з 01 декабря 2019 года в основной своей части, однако отдельные его положения вступают в силу в период от трёх месяцев до двух лет с дня его опубликования.

Для вступления в силу, Закон должен быть подписан Президентом Украины и официально опубликован.

29 октября 2019 года Верховная Рада Украины приняла во втором чтении проект закона № 0869 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по обеспечению беспрепятственного доступа граждан к побережью водных объектов для общего водопользования».

Законом запрещается устанавливать ограждения или другие конструкции, препятствующие доступу граждан к побережью морей, морских заливов, лиманов и островов во внутренних морских водах в пределах пляжной зоны, а также к берегам рек, водоемов и островов.

Уже существующие ограждения и конструкции должны быть демонтированы в течении трёх месяцев с момента вступления закона в силу.

Предусматривается, что закон вступает в силу с дня его опубликования.

Для вступления в силу, Закон должен быть подписан Президентом Украины и официально опубликован.

Закон і Бізнес