Закон і Бізнес


«Зцілення» від мораторію

Обіг земель сільськогосподарського призначення: чи виправдаються очікування?


№38 (1440) 28.09—04.10.2019
Діана КОЛОМІЙЦЕВА, адвокат, керуючий партнер юридичної компанії «БОССОМ ГРУП», к.ю.н.
1955
1955

Опубліковано проект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Повне введення в дію цього документа заплановане на 1.10.2020.


Історія та майбутнє

Мораторій на обіг земель сільськогосподарського призначення був уведений у дію 1.01.2002. Він передбачав заборону купівлі-продажу та іншого відчуження земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, а також земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток паїв) для ведення особистого селянського господарства.

Тож за 28 років, з яких 17 — в умовах дії мораторію, аграрний сектор України сформувався на базі механізму оренди земель та земельних часток (паїв). Водночас питання соціальної напруженості в очікуванні перерозподілу аграрного ринку у зв’язку зі скасуванням режиму «мораторних» земель з кожним роком тільки загострювалось.

Нові правила обігу земель, запропоновані проектом, зводяться до правової можливості для громадян України, територіальних громад, держави та юридичних осіб набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Їхня сукупна площа, з урахуванням пов’язаних осіб, у межах однієї області не повинна перевищувати 15% земель сільськогосподарського призначення такої області, а також — 0,5% земель сільськогосподарського призначення країни. Порушення таких вимог є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на земельну ділянку.

Реальність очікувань

Виходячи із пояснювальної записки та аналітичної довідки, що супроводжує проект, очікування влади зводяться до забезпечення конституційних прав громадян на вільне розпорядження своєю власністю, створення прозорих умов для набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення громадянами та юридичними особами України.

Проте явним перебільшенням є сподівання Уряду на те, що забезпечення обігу земель сільськогосподарського призначення допоможе подолати негативні явища, які виникли під час дії мораторію, зокрема корупцію, деградацію ґрунтів, знецінення земель тощо.

Автоматичного дива «зцілення» від цих явищ, на жаль, не відбудеться. Передусім тому, що земля має «знайти» того господаря, який зможе не тільки організувати високотехнологічний процес виробництва сільськогосподарської продукції, а й впровадити ґрунтозахисні технології, які зупинять процес деградації та запустять механізм самовідновлення ґрунтового покриву. Як показує досвід земельних реформ нашої країни, набуття права власності на землю громадянами та юридичними особами України має дуже мало спільного з еколого-технологічним її використанням.

Тож варто саме на стадії забезпечення обігу земель сільськогосподарського призначення особливу увагу приділити  широкомасштабному суспільному висвітленню питання щодо обов’язкових заходів охорони земель, яких мають уживати майбутні їхні власники. У цьому аспекті необхідно посилити розробку науково обґрунтованих методів ведення сільськогосподарського виробництва, що полегшить господарські рішення власників землі сільськогосподарського призначення.

Для унеможливлення корупційної складової вже за вільного обігу земель сільськогосподарського призначення варто переглянути законодавчі процедури купівлі-продажу ділянок державної та комунальної власності, визначені Земельним кодексом. Наразі ця процедура може тривати від одного року, що об’єктивно не може бути оптимальним показником ринкового обігу.

Крім того, процедура купівлі-продажу відносно «немораторних» земель за роки реалізації не довела своєї ефективності як у частині формування лота, так і в організаційних нюансах проведення аукціону.

Викликає великий сумнів очікування такого результату, як підвищення економічного благополуччя населення та створення на селі міцного середнього класу. Адже для появи середнього класу участь держави в реальній економічній підтримці фермерських господарств та сільськогосподарських кооперативів має сягати економічно обґрунтованих показників забезпечення життя на селі. Зокрема, за рахунок прозорих та доступних програм державної підтримки агросектору, страхування сільськогосподарської продукції з державною підтримкою, доступності кредитування та створення належної інфраструктури аграрного ринку.

Необхідна законодавча база для реалізації зазначених механізмів державної підтримки вже створена, Уряду тільки потрібно її підтримати фінансово.

Без цих механізмів не варто сподіватися на досягнення такого результату, як підвищення рівня мотивації праці через поєднання в особі громадянина України власника землі та виробника сільськогосподарської продукції. Адже молодь залишає країну в пошуках заробітку та благополучного життя, якого вона не бачить в Україні, особливо в селах.

Про що забули? Поки не пізно…

Запропонований проект допоможе вирішити долі не тільки власників землі, в руках яких сьогодні сконцентровано 30,7 млн га сільськогосподарських угідь, або 74% від площі цих угідь по Україні, а й усіх громадян та юридичних осіб, які є потенційними покупцями.

Тому всенародний референдум з питання відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення має бути обов’язковою складовою прийняття такого важливого рішення. Адже український народ має усвідомити нові правові можливості та свою роль у цьому процесі.

Крім того, звертає на себе увагу ігнорування такого питання, як раціональне використання та охорона земель, що ще в 1990 році було визначено як мета проведення земельної реформи.

Тож, перш ніж приймати остаточні рішення, варто ще раз повернутися до питання досягнення цього найнеобхіднішого результату, про який ми забули у стрімкому потоці економічних та політичних перетворень.

 

КОМЕНТАР ДЛЯ «ЗіБ»

Олександра ФЕДОТОВА,
адвокат, к.ю.н., партнер ADER HABER:

— Опублікованим проектом пропонується внести зміни до ст.130 та розд.Х «Перехідні положення» Земельного кодексу, відповідно до яких рекомендується дозволити набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення громадянам України, юридичним особам України, територіальним громадам та державі. Переважне право набуття такої ділянки матиме її орендар за умови сплати ним ціни, за якою вона продається.

Намір скасувати мораторій є позитивним. Проте складається враження, що розробленої економічної моделі відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення немає.

По-перше, не зрозуміла стратегія можливого придбання такої землі нерезидентами. Так, законопроект не надає права нерезидентам набувати землю у власність безпосередньо, однак це не заборонено шляхом участі в капіталі юридичних осіб України.

По-друге, видається зайвим обмеження сукупної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності громадянина або юридичної особи України. Це питання можна вирішити через застосування законодавства про захист економічної конкуренції. Тим більше що не зрозумілий економічний базис для таких обмежень. Загальновідомо, що бонітет ґрунтів різниться залежно від регіону, отже, і обмеження щодо площ доцільно визначати залежно від регіону.

Сподіватимемося, що ці моменти будуть враховані під час обговорення та прийняття законопроекту.