Закон і Бізнес


«Проблема-33» з погляду ВС

Які правові позиції потрібно врахувати, готуючи позов про поновлення договору оренди землі?


У разі поділу ділянки спочатку слід оскаржити рішення про формування нових ділянок, а вже потім вимагати поновлення договору оренди.

№31-32 (1433-1434) 10.08—21.08.2019
Леся ЗУЄВИЧ, юрист, м.Київ
16039
16039

Спори щодо поновлення договору оренди є однією з найпоширеніших категорій земельних спорів, які розглядають суди. Законодавець при внесенні змін до ст.33 закону «Про оренду землі» у 2011 році мав благий намір — досягти правової визначеності щодо переважного права орендаря за певних умов на подальше користування ділянкою. Проте не уточнено, чи стосується зазначене тільки земель державної та комунальної форм власності, а якщо ні, то як це кореспондується з правом приватної особи — власника на вільне розпорядження своїм майном.Чи з усіх питань застосування ст.33 закону «Про оренду землі» судді нині єдині в правових підходах? Спробуємо розібратись, аналізуючи практику розгляду Верховним Судом справ цієї категорії за поточний рік.


«Конфлікт очікувань»

При вирішенні таких спорів часто виникає «конфлікт очікувань» орендаря, нового орендаря, нових власників земельних ділянок і т.д. Проте вбачається, що з огляду на приписи ст.33 закону «Про оренду землі» №161-XIV законні очікування орендаря мають розглядатись як першочергові.

Принаймні в постанові Касаційного господарського суду від 6.06.2019 №917/535/18 викладено думку про помилковість висновку про наявність прав законного очікування третіх осіб, що виникли на підставі розпоряджень Держгеокадастру про надання дозволів на розроблення проектів землеустрою щодо відведення частин спірної ділянки для подальшого передання у власність фізичним особам. При цьому зазначено, що такі висновки зроблені без урахування законного очікування орендаря на поновлення договору оренди землі на підставі закону з урахуванням дотримання останнім належної процедури такого поновлення.

Способи захисту

Одне з перших питань, яке виникає при складанні позову в разі спору про поновлення договору оренди землі, — як правильно сформулювати вимогу. Адже відома позиція судів, якої вони дотримуються в усіх категоріях спорів: якщо спосіб захисту права, викладений у позовній заяві, визнано неефективним, це вже може стати підставою для відмови в задоволенні вимог.

Із цього питання є велика кількість постанов КГС, суть яких зводиться до того, що в силу припису ч.8 ст.33 закону №161-XIV про обов’язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди належним способом захисту порушеного права є позов про визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту. Адже сама собою вимога про визнання договору оренди землі поновленим, по суті, є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову, незалежно від інших установлених судом обставин (див., наприклад, постанови КГС від 12.06.2019 №910/11518/18, від 4.06.2019 №910/9044/18).

При цьому такий спосіб захисту права, викладений у позовній вимозі, як зобов’язання відповідача укласти додаткову угоду до договору, не підпадає під примусове виконання обов’язку в натурі (постанова КГС від 14.02.2019 №908/581/18). Правильним предметом спору (способом захисту прав) є саме визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди ділянки.

Отже, звертаючись із позовом про визнання укладеною додаткової угоди, позивач обов’язково має навести зміст такої угоди та/або додати до позовної заяви її проект. Так, у постанові КГС від 4.04.2019 №905/659/18 звертається увага на те, що, за змістом ч.9 ст.238 Господарського процесуального кодексу, у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, у резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору. А в спорі про спонукання укласти договір — умови, на яких сторони зобов’язані укласти договір, із посиланням на поданий позивачем його проект (див., зокрема, постанови КГС від 20.02.2019 №915/1401/17, від 11.12.2018 №921/43/18).

У разі коли позивач належним чином виконав свій обов’язок щодо надання тексту додаткової угоди, про укладення якої ставиться питання, але, задовольняючи позовні вимоги, суд не виклав її змісту в резолютивній частині, обмежившись лише вказівкою на визнання додаткової угоди укладеною, переважно це не стає підставою для скасування правильних по суті рішень. ВС тільки звертає увагу на те, що такий недолік може бути виправлено шляхом винесення судом додаткового рішення в порядку ст.244 ГПК (див. постанову КГС від 5.06.2019 №904/3392/18).

Разом з тим суд не має права самостійно виправити відповідний недолік позовної заяви та викласти в резолютивній частині рішення зміст угоди, якої позивач не надавав. Так, КГС установив, що заявлений у справі позов  не містив проекту додаткової угоди до договору оренди, умови якої суд мав би затвердити у випадку задоволення вимог (постанова від 4.04.2019 №905/174/18). При цьому КГС погодився з апеляційним судом, що суд першої інстанції не мав викладати текст договору оренди землі в певній редакції, оскільки з такими вимогами позивач до нього не звертався.

«Цивільний» погляд на ефективний спосіб

Одначе наведений підхід до формулювання предмета спору в цій категорії спорів не є однозначним.

Так, у постанові Касаційного цивільного суду від 3.07.2019 №394/124/18-ц відхилено посилання в скарзі на те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, оскільки, пред’явивши позов про визнання договору оренди землі поновленим на той самий строк і на тих самих підставах, він не додав проекту додаткової угоди, умови якої суд мав би затвердити у випадку задоволення позову.

При цьому КЦС зазначив, що позивач звернувся до суду про захист свого порушеного права на поновлення договору оренди в силу закону з дотриманням відповідної процедури та порядку. За результатами розгляду цієї вимоги, суд першої інстанції відновив порушене право позивача, установивши належне виконання ним умов договору оренди землі, продовження користування нею після закінчення дії договору, унесення орендної плати за користування спірною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та неспростування цих фактів відповідачем.

Подібну позицію викладено в постанові КЦС від 26.06.2019 №191/925/15-ц, де наголошено, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку, оскільки позивач, заявивши вимоги про поновлення договору оренди ділянки, обрав неправильний спосіб захисту своїх порушених прав.

Водночас КЦС зазначив, що відмова орендодавця не позбавляє орендаря права на звернення до суду з позовом про поновлення договору оренди землі у випадку порушення його переважного права на укладення договору. Адже в ч.1 ст.15 Цивільного кодексу визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Створення преюдиціальності

Разом з тим існують випадки, коли орендарі намагаються довести своє право на поновлення шляхом створення преюдиціальності, наприклад оскарження рішень постійних комісій міськрад з питань поновлення оренди ділянок. Однак відповідно до правової позиції, викладеної в постанові КГС від 23.04.2019 №910/5217/18, виготовлений такою комісією висновок без прийняття міськрадою рішення не породжує права користування ділянкою, а також не є правовим актом індивідуальної дії органу місцевого самоврядування або нормативно-правовим актом органу державної влади чи місцевого самоврядування в розумінні п.2 ч.2 ст.16, стст.21, 393 ЦК, прийняття якого має наслідком поновлення договору на підставі ст.33 закону №161-XIV та який у зв’язку із цим може бути оскаржений, визнаний незаконним та скасований у судовому порядку.

Нові орендарі

Інше питання щодо правильності формулювання спору постає в разі, коли на момент звернення з позовом спірну ділянку передано в оренду іншій особі.

Часом орендарі, вважаючи договір, укладений з новим орендарем, нікчемним, звертаються з позовами про поновлення договору, який укладався з ними. Проте наявність дійсного договору оренди з іншим орендарем та зареєстроване право оренди за третьою особою на спірну ділянку за наслідками задоволення такої позовної вимоги та продовження дії договору фактично призведе до одночасної дійсності двох договорів оренди та, відповідно, права кожного з двох орендарів на спірну ділянку, що не вирішить спору про право оренди та не забезпечить захисту чи відновлення порушеного права позивача (постанови КГС від 30.01.2019 №902/576/17, від 23.01.2019 №902/619/17).

Отже, у такому разі належним способом захисту є визнання недійсним договору, укладеного з новим орендарем, та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди з первинним орендарем.

За обставин поділу спірної ділянки та формування в її межах нових ділянок і передання їх у власність іншим особам обраний позивачем спосіб захисту права на поновлення договору оренди не забезпечує ефективного захисту та відновлення порушеного права (постанови КГС від 29.05.2019 №912/687/17, від 22.01.2019 №912/1856/16, від 20.02.2019 №904/792/18). Отже, у такій ситуації ефективним способом захисту є первинне оскарження рішення про поділ ділянки та договорів, укладених з орендарями «новосформованих» ділянок.

Сторони спору

У такій категорії спорів часом виникає питання, хто має бути позивачем у разі, коли ставиться питання про поновлення договору оренди з фермерським господарством. Із цього питання Велика палата ВС винесла постанову, визначивши, що у відповідних випадках позивачем має бути саме фермерське господарство, а не його засновник (постанова від 10.04.2019 №275/82/18).

Також часом у позивачів виникають питання щодо визначення відповідача у справі. Наприклад, чи має Держгеокадастр повноваження щодо розпорядження ділянкою й, відповідно, чи може бути належним відповідачем (орендодавцем) у разі, якщо предметом оренди є невитребувана земельна частка (пай). У постанові КГС від 25.06.2019 №908/1523/17, зокрема, звернуто увагу на те, що при вирішенні спору по суті питання правового статусу спірної ділянки суди не з’ясовували та не досліджували. Отже, вони передчасно визначили статус Держгеокадастру як належного орендодавця за спірним договором, про поновлення якого заявлено позов.

Безумовна відмова

Крім неправильно обраного способу захисту та відповідача у справі, однією з підстав, установлення якої може виявитися безумовною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог без дослідження підстав, визначених у ст.33 закону, є укладення первинного договору оренди особою-орендодавцем за відсутності компетенції.

Так, у постанові КГС від 18.04.2019 №908/72/18 викладено правову позицію, згідно з якою за умов надання ділянки в оренду за відсутності повноважень на такі дії позовні вимоги щодо поновлення такої угоди визнати законними та обґрунтованими не можна.

Іншою безумовною підставою для відмови в задоволенні позову може бути припинення існування переданої в оренду ділянки з визначеним кадастровим номером. Наприклад, у постанові КГС від 29.05.2019 №912/687/17 зазначено, що за обставин поділу спірної ділянки формування в її межах нових ділянок і передання їх у власність фізичним особам обраний позивачем спосіб захисту права на поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах не забезпечує ефективного захисту та відновлення порушеного права. Схожа думка викладена КГС і в постановах від 28.03.2019 №911/510/18, від 22.01.2019 №912/1856/16.

Подібну позицію викладено в постанові КГС від 13.05.2019 №927/660/17, де наголошено: оскільки суди встановили обставини зміни меж двох із п’яти ділянок, які входять до об’єкта оренди за договором, про поновлення якого ставиться питання, обставини відсутності орендованої за таким договором ділянки визначеної площі, обставини існування окремо сформованих ділянок із визначеними їм кадастровими номерами, станом на час звернення з позовом та на час розгляду цієї справи така ділянка не існує як об’єкт цивільних прав.

Присвоєння кадастрових номерів і формування нових ділянок, зареєстрованих у встановленому законом порядку, шляхом поділу раніше сформованої ділянки свідчить про виникнення нового з погляду положень закону об’єкта цивільних прав. Отже, вимога про поновлення договору оренди стосується ділянки, якої не існує, тобто порушуються приписи п.1 ч.1 ст.15 закону №161-XIV щодо визначення такої істотної умови договору, як об’єкт оренди (див. постанову КГС від 4.06.2019 №926/1526/18).

У разі якщо заходи щодо поділу ділянки є чинними, відомості про оскарження та скасування цих заходів відсутні, поновлення прав позивача шляхом поновлення договору оренди потребуватиме об’єднання ділянок, утворених за наслідками поділу, та створення ділянок зі складу наявних ділянок, які вже сформовані як об’єкти цивільних прав, що не може бути вирішено в межах позову про поновлення договору оренди ділянки (постанова ВП ВС від 19.06.2018 №922/2383/16; постанови КГС від 28.03.2019 №911/510/18, від 27.03.2019 №911/512/18).

У постанові КГС від 16.05.2019 №925/478/17 висловлено позицію, що в разі припинення існування переданої в оренду ділянки з визначеним кадастровим номером у результаті її поділу (відповідно до ч.12 ст.33 закону №161-XIV у разі зміни межі або цільового призначення ділянки) поновлення договору оренди землі здійснюється в порядку одержання ділянки на праві оренди, тобто в загальному порядку, передбаченому в Земельному кодексі, а не в пріоритетному, визначеному в ст.33 закону №161-XIV.

Разом з тим у постанові КГС від 20.02.2019 №904/792/18 звернуто увагу на те, що поділ ділянки часом може свідчити про недобросовісність орендодавця та використовуватись як механізм ухилення від процедури поновлення. Проте як боротися з такою недобросовісністю, не сказано.

Крім того, слід ураховувати, що про неможливість поновлення ділянки з огляду на зміну її межі та площі (припинення її існування в первинному стані) можна говорити тільки в разі, коли встановлений факт існування на її основі окремо сформованих ділянок, яким уже присвоєно кадастрові номери відповідно до ч.4 ст.791 ЗК. У разі якщо такого не встановлено, висновки про зміну меж спірної ділянки є передчасними (див. постанову КГС від 6.03.2019 №917/535/18).

Належне виконання умов договору

Ще одною безумовною підставою для відмови в задоволенні позову про поновлення договору оренди є встановлення факту користування спірною ділянкою з порушенням умов договору оренди.

Так, за умови, якщо ділянка передавалася не для здійснення будівництва, зведення орендарем на ній споруди без належної згоди орендодавця, за відсутності правових і технічних документів, дозволу на виконання будівельних робіт та рішення виконавчого комітету міської ради є підставою для відмови в задоволенні позову навіть за умови дотримання всіх інших вимог, передбачених у ст.33 закону №161-XIV (див. постанову КГС від 16.05.2019 №925/478/17).

Отже, важливим елементом доказування при розгляді будь-якої справи, заявленої в порядку ст.33 закону №161-XIV, є доведення належного виконання умов договору оренди. Проте судова практика із цього питання є неоднозначною.

Наприклад, у постанові КГС від 16.07.2019 №915/1042/18 висловився стосовно доводів про неналежне виконання орендарем умов договору щодо закінчення будівництва в обумовлені в договорі строки.

Продовження на стор.8

Продовження, початок на стор.7

Касаційний суд сказав, що це не тільки не свідчить про втрату позивачем переважного права на оренду зазначеної ділянки, а навпаки, підтверджує необхідність урегулювання в установленому законодавством порядку відносин, що існують між сторонами у зв’язку з тривалим будівництвом бізнес-центру, з метою здійснення якого була передана ділянка. Оскільки метою передання ділянки в оренду було зведення об’єкта нерухомості на ній, доводи скаржника про порушення позивачем строків будівництва за умови належного виконання зобов’язань щодо орендної плати не можуть бути достатньою підставою для відмови в подовженні строку договору оренди.

Натомість у постанові КГС від 19.06.2019 №910/8798/18 зазначено, що для задоволення вимог у порядку ч.6 ст.33 закону №161-XIV не є достатнім тільки встановлення факту внесення орендної плати. Суд наголосив, що в цьому випадку підлягали вивченню доводи орендодавця стосовно неналежного виконання умов договору, зокрема ненадання орендарем доказів виконання умов договору щодо використання ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування нежитлового будинку з адміністративними приміщеннями, кафе-баром і дитячим кафе. Адже відповідно до відомостей з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно на спірній ділянці розташовано гаражний бокс, що може свідчити про недобросовісність орендаря та неналежне користування орендованою ділянкою.

Господарські суди дотримуються єдиної позиції в тому питанні, що наявність доказів здійснення належної оплати оренди землі як під час дії договору, так і після його закінчення є обов’язковою умовою для задоволення позовних вимог, а доведення факту заборгованості чи нездійснення оплати після закінчення дії договору навіть за умови доведення факту продовження користування землею є підставою для відмови в задоволенні позову (постанова КГС від 10.04.2019 №921/678/17-г/4).

Проте КЦС уважає інакше. Наприклад, у постанові від 1.08.2019 №385/1446/16-ц зазначено, що посилання на ненадання доказів оплати оренди за 2015—2016 рр. не заслуговують на увагу, оскільки неналежне виконання договору оренди землі в подальшому, після поновлення строку його дії, не є предметом розгляду в цій справі.

Дискреційність утручання

Часом органи місцевого самоврядування намагаються обмежити унормовану законодавцем необхідність поновлення договору оренди з попереднім орендарем шляхом, наприклад, посилання на дискреційність повноважень органів влади та місцевого самоврядування в земельних правовідносинах. Вона, на їхню думку, полягає в тому, що ці органи на власний розсуд вирішують: задовольняти чи відмовляти в задоволенні клопотання про надання земельної ділянки у власність чи передання її в користування. Проте наразі відповідні доводи сприймаються судами як такі, що спотворюють саме поняття дискреційності повноважень органів, наділених владними правами.

Дискреційні повноваження — це діяльність адміністративного органу в рамках наданих повноважень щодо обрання альтернатив, запропонованих у законі. При цьому враховується те, що кожна з них є законною з огляду на цілі та принципи діяльності, з урахуванням конкретних обставин справи.

Вказані органи часто посилаються на те, що, приймаючи рішення про поновлення договорів оренди, суди фактично втручаються в їхню господарську діяльність і нав’язують невигідні правовідносини. Суди, як правило, на противагу звертають увагу на обов’язок цих органів діяти лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, установлений в ст.19 акта найвищої юридичної сили. Тому встановлення судами обставин недотримання цього припису має наслідком виникнення підстав для визнання відповідних дій протиправними та для поновлення прав, які такими діями були порушені (див. постанову КГС від 9.07.2019 №908/2315/18).

Щодо наявності на момент розгляду справи рішень про відмову в поновленні договору оренди (прийнятих після спливу місячного строку, установленого в ч.6 ст.33 закону №161-XIV), то суди такі рішення визнають недійсними (у разі заявлення відповідних позовних вимог) або не враховують як підставу для відмови в задоволенні позову (постанова КГС від 22.05.2019 №908/2446/17).

Водночас відкритим залишається питання про те, в якій мірі суд має право втручатись у право на розпорядження своїм майном у разі, коли орендодавцем у спорі є приватна особа, на яку положення ст.19 Конституції не поширюються, проте дія ст.33 закону №161-XIV не обмежується.

Погодження нових умов

Тим, хто ознайомлений з процедурою поновлення договору оренди землі, відомо, що в ч.5 ст.33 закону №161-XIV передбачено необхідність завчасно (до закінчення дії договору оренди) повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору та надати відповідний проект додаткової угоди. При цьому в порядку ч.5 можливе узгодження нових умов. Натомість у ч.6 ст.33 закону №161-XIV передбачено можливість поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк у разі продовження користування ділянкою після закінчення дії договору та відсутності протягом місяця заперечень орендодавця.

Основним питанням, яке є спірним при розгляді справ цієї категорії, залишається системний або диференційований підхід до застосування положень чч.5, 6 ст.33 закону №161-XIV.

Щодо застосування положень як ч.5, так і ч.6 ст.33 закону, то однією з найдокладніших є правова позиція, викладена в постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС від 10.09.2018 у справі №920/739/17. Саме на неї найчастіше посилається КГС у своїх постановах, коли йдеться про наведену категорію справ.

Зокрема, у постанові КГС від 4.06.2019 №910/9044/18 з посиланням на зазначену «палатну» постанову визнано обґрунтованими висновки про те, що лист міськради не може бути визнаний відмовою орендодавця або його запереченнями проти поновлення договору оренди, оскільки в ньому тільки міститься посилання, що лист-повідомлення орендаря не підлягає розгляду по суті. Тобто звернення орендаря не було розглянуто взагалі, що не відповідає положенням чинного законодавства, зокрема ч.5 ст.33 закону №161-XIV.

Позовів, які подаються із посиланням на ч.5 ст.33 закону №161-XIV як правову підставу, наразі є значно менше, ніж тих, у правову основу яких закладається або ст.33 в цілому (без виокремлення конкретної частини), або ч.6 цієї статті.

Можливо, це пов’язано з неоднозначністю питання щодо самого факту можливості укладення в судовому порядку такої додаткової угоди, зокрема, якщо вона містить інші умови, ніж первинний договір оренди.

Так, у постанові КГС від 27.06.2019 №923/925/18 суд звернув увагу на те, що з позовом про укладення додаткової угоди на нових істотних умовах із підстав, передбачених у чч.1—5 ст.33 закону №161-XIV, позивач мав право звертатися лише в разі їх узгодження між сторонами (така позиція дублює підхід, викладений в постанові від 10.09.2018 №920/739/17). У цьому випадку між орендарем та орендодавцем велося листування щодо продовження дії договору з новими істотними умовами, зокрема щодо розміру орендної плати, але сторони не дійшли згоди. Такі обставини унеможливлюють поновлення договору на підставі ч.5 ст.33 закону №161-XIV.

Важливою є позиція, викладена в постанові КГС від 19.06.2019 №925/803/18, де також зазначено, що хоч і з порушенням місячного строку, але Держгеокадастр таки повідомив орендаря про непогодження запропонованих умов договору та припинення його дії. Отже, між сторонами не було досягнуто згоди в процесі погодження нових істотних умов, що відкидає можливість поновлення договору в порядку ч.5 (навіть у судовому поряду). Водночас це не спростовує ймовірності його поновлення в порядку ч.6 ст.33 закону. Проте ця норма як підстава для позову вказана не була, а тому відповідні питання дослідженню не підлягали.

У постанові КГС від 13.06.2019 №912/1586/17 орендодавець із дотриманням строків заперечив проти продовження договірних відносин на нових, запропонованих орендарем, умовах (10 років, 3%). Апеляційний суд урахував те, що, оскільки орендодавець не запропонував іншого строку оренди та іншої ставки орендної плати й відповідний лист Держгеокадастру не містить посилань на конкретні порушення закону, зазначені в листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, надісланих на його адресу позивачем, існують підстави для задоволення позовних вимог.

Разом з тим касаційний суд наголосив: оскільки у справі не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди на нових, запропонованих у проекті додаткової угоди, умовах, то відсутні підстави для задоволення позовних вимог у поряду ч.5 ст.33 закону №161-XIV. Аналогічна позиція викладена в постанові КГС від 9.07.2019 №908/2315/18.

У постанові КГС від 27.06.2019 №923/925/18 висловлено думку про необхідність одночасної наявності трьох факторів для задоволення позовних вимог, заявлених у порядку ч.5 ст.33 закону №161-XIV:

• дотримання процедури, вказаної в цій нормі;

• наявності волевиявлення обох сторін на продовження дії договору;

• узгодження нових умов договору.

Так, у вказаній справі відмовлено в задоволенні позовних вимог із посиланням на те, що з позовом про укладення додаткової угоди на нових істотних умовах із підстав, передбачених у чч.1—5 закону №161-XIV, позивач мав право звертатися до суду тільки в разі їх узгодження між сторонами.

Про необхідність наявності волі орендодавця на укладення договору на нових умовах ідеться також і в постанові КГС від 19.06.2019 №925/803/18. У ній, зокрема, підкреслено, що хоч і з порушенням місячного строку, але відповідач повідомив позивача про непогодження запропонованих умов договору та припинення його дії, а тому відсутність волі орендодавця на поновлення строку дії договору очевидна.

Водночас у постанові КГС від 23.07.2019 №912/2116/18 підтримано висновки попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог з огляду на те, що при зверненні з листом-повідомлення у запропонованому орендарем проекті договору строк оренди було змінено на найменший, який законодавчо визначено для цього виду ділянок (7 років, ч.3 ст.19 закону №161-XIV). Натомість зміни щодо розміру орендної плати запропоновано на максимально можливому рівні, дозволеному законодавством, — 12% нормативної грошової оцінки (пп.288.5.2 п.288.5 ст.288 Податкового кодексу; у первинному договорі було 4,5%). Тому, приймаючи наказ про припинення права оренди земельної ділянки та направляючи орендарю лист-повідомлення про заперечення проти поновлення договору, управління Держгеокадастру діяло протиправно.

Тобто в разі, якщо орендар пропонує змінені умови, але такі, що максимально відповідають оптимальному для орендодавця варіанту у визначених законодавцем межах, факт неузгодженості таких умов не має пріоритетного значення. Проте очевидно, що такий підхід може бути застосовано лише для ділянок державної та комунальної форм власності, для яких як щодо строку укладення, так і щодо розміру орендної ставки існують конкретні, законодавчо визначені обмеження.

Недобросовісний орендодавець

У справах, де орендодавець ставив питання про поновлення договору оренди в порядку ч.5 ст.33 закону, але на тих самих умовах, які містить первинний договір, КГС концентрував увагу на питаннях дотримання сторонами процедури. Зокрема, зосереджувався на питаннях недобросовісної поведінки орендодавця, установивши яку задовольняв позовні вимоги.

Так, у постанові КГС від 15.05.2019 №912/3810/16 суд зазначив, що прийняття уповноваженим органом рішення про надання ділянки в оренду іншій особі ще під час дії спірного договору не можна визнати добросовісними та правомірними як і прийняття міськрадою рішення про відмову в поновленні договору оренди з підстав недосягнення домовленостей щодо розміру орендної плати. Це стало підставою для задоволення позовних вимог у справі.

Так, установивши факт своєчасного звернення орендаря з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі з наданням проекту додаткової угоди (на той самий строк та на тих самих умовах) та факт порушення відповідачем процедури реалізації переважного права позивача на поновлення договору відповідно до вимог ст.33 закону №161-XIV, а також те, що станом на час розгляду спору позивач продовжив належне користування ділянкою (сплачував орендну плату), КГС сказав, що суди дійшли правомірного висновку про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

При цьому доводи касаційної скарги про те, що рішення сільради про розгляд листа-повідомлення про поновлення договору оренди, яким було відмовлено в поновленні договору, було прийнято з дотриманням місячного строку, відхилено з посиланням на те, що це рішення було прийнято відповідачем з порушенням обов’язку щодо узгодження з орендарем істотних умов договору за наявності заперечень.

У постанові КГС від 9.07.2019 №908/2315/18 також залишено в силі рішення попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог орендаря та висловлено позицію, що ухилення орендодавця від участі в передбаченому законом процесі врегулювання розбіжностей щодо умов продовження чинного договору оренди безпідставно позбавляє позивача, як добросовісного користувача, права на продовження договору оренди.

Подібна правова позиція викладена і в постанові КГС від 15.05.2019 №912/3810/16, де, задовольняючи позовні вимоги, суди, зокрема, зазначили, що, усупереч ч.5 ст.33 закону №161-XIV, жодних переговорів з метою досягнення домовленостей щодо орендної плати між сторонами не велося. При цьому в даній справі суди встановили, що ще під час дії спірного договору оренди землі відповідач (сільрада) прийняв рішення про надання спірної ділянки в оренду іншій особі. Це свідчить про те, що відповідач не мав наміру поновлювати договір оренди землі з позивачем на жодних умовах, а такі дії відповідача під час процедури поновлення з позивачем договору оренди землі не можна визнати добросовісними.

Про необхідність дослідження поведінки орендодавця на предмет її добросовісності (щодо порядку дотримання процедури, наявності та підстав відмови в продовженні договору оренди), зазначено також і в постановах КГС від 16.05.2019 №912/1982/17, від 15.05.2019 №912/1984/17 та ін.

Саме встановлення факту недобросовісності дій орендодавця ставало для КГС пріоритетним для розв’язання спорів даної категорії. Так, у ряді справ КГС звертав увагу на приписи ст.3 та ч.3 ст.509 ЦК і наголошував, що в правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст.33 закону №161-XIV, саме добросовісність орендодавця, по суті, становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою в спірних правовідносинах є орендар (див. постанови КГС від 14.05.2019 №912/3808/16, від 16.05.2019 №912/1982/17).

Свобода договору

Натомість для суддів цивільної юрисдикції першочергове значення для вирішення даної категорії спорів має не добросовісність дій орендодавця, а виключно наявність/відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди з первинним орендарем. При цьому, за позицією цивілістів, пояснювати (обґрунтовувати) свою відмову в поновленні договору орендодавець не зобов’язаний (постанова КЦС від 22.05.2019 №709/1899/17). Відповідно до закону №161-XIV укладання договору оренди не може бути примусом і передбачає право, а не обов’язок на переукладання договору оренди. При цьому враховуються положення стст.6, 627 ЦК щодо свободи договору, укладання його при наявності волевиявлення особи, непорушність права власності та здійснення права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору (постанова КЦС від 27.06.2019 №312/275/17).

Отже, при зверненні з позовом у порядку ч.5 ст.33 закону №161-XIV найбільше шансів на задоволення позовних вимог мають ті, хто в порядку попереднього звернення з проектом додаткової угоди пропонував ті ж самі умови договору або змінені умови, але такі, що максимально відповідають оптимальному для орендодавця варіанту укладення договору у визначених законодавцем межах (для земель державної та комунальної форм власності).

Щодо звернення з таким позовом, об’єктом спору в якому є приватна земельна ділянка, то найбільше шансів на задоволення позовних вимог мають ті, хто дотримався процедури та строків, визначених у ч.5 ст.33 закону №161-XIV, та зміг довести це належними й допустимими доказами, а найголовніше — факт неотримання негативної відповіді орендодавця.

Завчасне повідомлення

Основним із каменів спотикання в питанні застосування ч.6 ст.33 закону №161-XIV є різні правові підходи суддів цивільної та господарської юрисдикції щодо необхідності завчасного (до закінчення дії договору) звернення до орендодавця з повідомленням про намір скористатися своїм правом на поновлення відповідного договору.

У справах цивільної юрисдикції судді переважно йдуть по шляху, що таке звернення є обов’язковим. Тому за його відсутності в задоволенні позовних вимог слід відмовляти (постанови ВП ВС від 5.06.2019 №709/433/17, від 21.11.2018 №530/212/17-ц; постанови КЦС від 24.07.2019 №693/1211/16-ц, від 17.07.2019 №392/38/17 та ін.).

Судді-господарники вважають, що для застосування положень ч.6 ст.33 таке звернення не вимагається (постанови КГС від 4.06.2019 №910/21516/17, від 22.05.2019 №917/439/18, «палатна» постанова КГС від 10.09.2018 №920/739/17 та ін.).

При цьому при посиланні учасників спору на позицію, викладену в постанові ВП ВС від 10.04.2018 №594/376/17-ц щодо втрати орендарем переважного права на продовження строку дії договору внаслідок несвоєчасного повідомлення про це орендодавця та недолучення до відповідної заяви проекту додаткової угоди про його поновлення, КГС такі доводи відхиляються, оскільки вказана постанова ВП ВС ухвалена, виходячи з інших обставин справи (постанова КГС від 5.06.2019 №915/1004/18).

Разом з тим в окремих випадках цивілісти також застосовують даний підхід (див., наприклад, постанову КЦС від 28.03.2019 №607/10423/17).

Прикметно, що фактично в основі розмежування застосування ст.33 закону 161-XIV є суб’єктний склад сторін спору: у разі коли орендодавцем є фізична особа — застосовується перша позиція, коли ж ідеться про землі державної та комунальної форм власності, тобто орендодавцем є орган місцевого самоврядування, державний виконавчий орган — то суди йдуть другим шляхом. Разом із тим зміст ст.33 закону не містить будь-яких посилань щодо можливості її диференційованого застосування у відповідних випадках.

Продовження користування ділянкою

Другим наріжним питанням, яке фактично випливає з першого і має різні правові підходи у «цивілістів» та «господарників», є те, чи може орендар претендувати на поновлення договору оренди в порядку ч.6 ст.33 закону (продовження користування земельною ділянкою після закінчення дії договору за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця), в разі, якщо не було досягнуто згоди щодо поновлення договору оренди під час процедури, визначеної у ч.5 ст.33 закону №161-XIV.

Так, за позицією суддів «господарників», ч.5 та ч.6 ст.33 закону не пов’язані між собою. Тому неукладення додаткової угоди в порядку застосування механізму, передбаченого ч.5, не позбавляє особу право претендувати на поновлення договору на тих же умовах і на той же строк в порядку ч.6 ст.33 закону («палатна» постанова КГС від 10.09.2018 №920/739/17).

Разом з тим, наприклад, у постанові КЦС від 10.06.2019 №313/435/17 зазначено, що, за положеннями ч.4 ст.33 закону 161-XIV, відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права. Згідно з положеннями, викладеними в абз.1 ч.1 ст.31 закону 161-XIV, договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Отже, у випадку, коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов, переважне право припиняється. Відповідно, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін. При цьому зазначена постанова фактично дублює позицію, викладену у постанові об’єднаної палати КЦС від 17.10.2018 №379/338/16-ц, що свідчить про сталість «цивілістів» щодо застосування такого підходу.

У постанові КЦС від 5.06.2019 №693/45/18 (61-47392св18) зазначено, що, за змістом ст.33 закону №161-XIV, поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених чч.1—5 ст.33 закону №161-XIV.

Отже, «цивілісти» переважно йдуть тим шляхом, що повідомлення орендодавця із запереченням щодо поновлення дії договору може мати місце в будь-який час (як в будь-який момент до закінчення дії договору, так і впродовж місяця після закінчення його дії), і таке заперечення виключає можливість його поновлення (постанови КЦС від 12.06.2019 №693/14/18, від 17.10.2018 №379/338/16-ц).

«Господарники» ж дотримуються формули, згідно з якою для застосування положень ч.6 ст.33 заперечення повинно мати місце саме упродовж місяця після закінчення дії договору. Ті ж заперечення, що висловлювались до цього, у тому числі в порядку спроб погодити нові умови договору в процедурі ч.5 ст.33 закону (до закінчення дії договору), правового значення для вирішення позову, поданого в порядку ч.6 ст.33 закону №161-XIV, не мають (постанови КГС від 18.06.2019 №911/1200/18, від 27.03.2019 №911/512/18 та ін.).

З приводу деталей застосування ч.6 ст.33, то щодо земель державної та комунальної форм власності часом виникає питання про форму, у якій має бути викладено заперечення орендодавця (рішення, лист тощо).

У постановах КГС від 18.06.2019 №912/1342/18, від 4.06.2019 №911/1472/18 та ін. звернуто увагу на те, що зміст ч.6 ст.33 закону №161-XIV не зобов’язує орендодавця (орган місцевого самоврядування чи виконавчої влади) приймати відповідне рішення і не визначає форми заперечення щодо продовження договору оренди на той же строк.

З огляду на зазначене, а також висновок, який міститься у постанові ВП від 10.04.2018 №594/376/17-ц, відповідно до якої орендодавець має письмово повідомити орендаря про відмову в поновленні договору оренди, головним для підтвердження факту заперечення у продовженні договору оренди є дотримання саме письмової форми такого заперечення.

Натомість у постанові КГС від 12.06.2019 №914/3206/16 зазначено, що волевиявлення органу місцевого самоврядування у формі прийняття відповідного рішення є необхідним виключно у разі заперечення проти поновлення договору, яке повинно мати місце протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди, тоді як укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди відбувається без прийняття рішення органом місцевого самоврядування про таке поновлення, про що прямо зазначено в ч.6 ст.33 закону №161-XIV. У даній справі встановлено, що після закінчення строку договору оренди позивач продовжив користуватись земельною ділянкою, належно сплачував орендну плату та протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди від відповідача не надходило заперечень у поновленні цього договору у формі відповідного рішення органу місцевого самоврядування, прийнятого на пленарному засіданні (ч.1 ст.26 закону «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Отже, хоча в більшості випадків, вирішуючи спір по суті, КГС звертає увагу на сам факт наявності письмового заперечення і вказує, що прийняття рішення з даного питання не є обов’язковим, в окремих випадках між рядків зазначає, що таке заперечення в процедурі, передбаченій ч.6, має бути саме у формі прийняття відповідного рішення. Тобто позицію з цього питання не можна вважати цілком однозначною.

Доведення факту направлення/отримання листів

Іншим елементом доказування у спорах, що розглядаються в порядку ч.6 ст.33 закону №161-XIV, є доведення факту направлення/отримання листа-повідомлення орендодавця із запереченням щодо продовження договору оренди.

Правова позиція ВС з цього питання наразі не є чіткою.

Так, в одних випадках ВС вказує на те, що законом доказів отримання такого заперечення орендарем за наявності доказів його відправлення орендодавцем не вимагається (постанова КГС від 18.06.2019 №912/1342/18), в інших же — звертає увагу на те, що може бути належним доказом такого отримання, зокрема відомості з офіційного веб-сайту Укрпошти за штрихкодовим ідентифікатором (постанова КГС від 16.07.2019 №925/797/18).

Крім того, є справи, де ВС вказує на відсутність в матеріалах справи доказів отримання наданих суду копій листів-заперечень Держгеокадастру як одну з підстав для задоволення позовних вимог (постанова КГС від 6.02.2019 №922/703/18).

Разом з тим у постановах КЦС від 17.07.2019 №392/38/17 та КГС від 10.09.2018 №920/739/17 висловлено думку, що доказом направлення Держгеокадастром листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди може бути інформація з електронного реєстру відправлення вихідної кореспонденції.

У постанові ж КЦС від 22.05.2019 №233/844/18 (61-3483св19), зокрема, зазначено, що зміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а і їх отримання цією особою.

При цьому цікаво, що часом має значення дослідження також і встановлення правильності адреси направлення відповідного заперечення. Так, у постанові КГС від 24.04.2019 №912/191/18 звернуто увагу на те, що у листі, адресованому орендодавцю, про поновлення договору оренди землі в порядку чч.1—5 ст.33 закону №161-XIV орендар повідомив орендодавця про своє нове місцезнаходження та просив надати відповідь за цією адресою. Проте відповідно до наявного в матеріалах справи опису вкладення лист-заперечення в порядку ч.6 ст.33, який відповідач надіслав позивачеві протягом одного місяця після закінчення строку спірного договору оренди, було надіслано на іншу адресу. Це стало підставою для скасування прийнятих судами рішень про відмову у задоволенні позовних вимог.

Передчасне звернення

Однією з підстав відмови у задоволенні позовних вимог в порядку ч.6 ст.33 може стати передчасність звернення до суду, тобто до моменту закінчення дії первинного договору, що подекуди зумовлено значною різницею між датою укладення договору та датою його реєстрації (постанови КГС від 12.06.2019 №917/67/18, від 29.01.2019 №917/108/18).

Наразі суди у більшості випадків виходять з того, що договір оренди починає свою дію з дня реєстрації відповідного договору/права. Проте слід враховувати, що теоретично існує вірогідність зміни такого правового підходу з огляду на те, що ухвалою ВП ВС від 27.06.2019 №332/1178/17 прийнято до розгляду справу, в якій КЦС поставив питання щодо необхідності вирішення даної правової проблеми.

Отже, наразі можна зробити висновок, що із позовом у порядку ч.6 ст.33 можна звернутись тільки після закінчення строку дії договору. Проте впродовж якого саме часу — питання залишається відкритим.

Так, у постанові КГС від 10.04.2019, №905/1292/18 констатовано, що позивач звернувся із позовом у 2018 році, після прийняття міськрадою рішення про передачу спірної ділянки в оренду іншій особі. Проте строк дії договору закінчився 19.10.2015. Тобто протягом майже трьох років після закінчення строку його дії міська рада не висловлювала будь-яким чином заперечень щодо його поновлення.

Подібну позицію щодо можливості звернення з позовом про поновлення договору оренди після спливу значного строку фактично висловлено у постанові КЦС від 26.06.2019 №757/44101/17-ц. В ній, зокрема, зазначено, що позивач протягом 2014—2017 рр., тобто після закінчення строку оренди, користувався ділянкою, належно виконував всі умови договору, в тому числі сплачував орендну плату, земельний податок, що підтверджується відповідними доказами. Натомість міська рада як орендодавець протягом місяця після закінчення строку договору оренди не направила орендарю заперечення щодо поновлення договору оренди землі. Тому з цих підстав спірний договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені вказаним правочином.

Разом з тим у постанові ВП ВС від 5.06.2019 №709/433/17 із посиланням на положення абз.6—8 ст.33 закону №161-IV висловлено позицію, що за будь-яких обставин в обов’язковому порядку продовження чи поновлення договору оренди землі відбувається за умов укладення сторонами додаткової угоди. У даному випадку попереднім орендарем ці вимоги ст.33 закону №161-IV не дотримано. При цьому строк дії договору оренди закінчився у 2009 році, було пропущено місячний строк звернення за підписанням додаткової угоди, натомість орендар звернувся з такою пропозицією після спливу майже 6 років, у 2015 році.

Подібну позицію, згідно з якою додаткова угода має бути укладена сторонами саме у місячний строк в обов’язковому порядку, а відмова і також зволікання з укладенням додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді, викладена у постанові КЦС від 24.07.2019 №№235/2303/18. Зокрема, в ній КЦС наголосив, що позивач не скористався своїм правом оскаржити в судовому порядку відмову (зволікання) орендодавця, як це передбачено чч.8, 9 ст.33 закону №161-IV, а звернувся до суду з позовом лише після укладеного нового договору оренди з іншим орендарем про визнання останнього недійсним.

Зміна умов

Безумовною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог є те, коли орендар при зверненні з позовом викладає зміст додаткової угоди, змінивши умови первинного договору. Це є підставою для відмови у задоволенні позову в цілому, навіть за умови встановлення дотримання всіх інших умов, необхідних для застосування ч.6 ст.33 закону. Адже зазначене правове положення презюмує поновлення договору саме на тих самих умовах. Відповідна правова позиція викладена в трьох постановах палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС (від 18.03.2019 №908/1163/17, від 18.03.2019 №908/1165/17, від 18.03.2019 №908/1166/17). У подальшому вона також повторювалась у «колегіальних» постановах КГС, наприклад, від 5.06.2019 №909/452/18, від 10.04.2019 №909/1213/17.

Цікавим є те, що інколи факт поновлення договору оренди землі в порядку ч.6 ст.33 закону суди намагаються встановити в порядку вирішення інших категорій спорів, зокрема, про стягнення орендної плати, проте такі спроби наразі Верховним Судом припиняються (див. постанову КГС від 18.06.2019 №910/10403/18).

Для застосування ч. 6 ст. 33 закону одним з основних елементів доведення є факт продовження користування земельною ділянкою. І тут постає питання про те, якими доказами це може бути підтверджено.

Цікаву думку з цього питання викладено у постанові КЦС від 1.08.2019 № 385/1446/16-ц. Її суть зводиться до того, що власне відсутність доказів зворотної передачі (повернення) ділянки підтверджує факт продовження користування нею орендарем.

На противагу, у постанові КЦС від 31.07.2019 № 395/1429/16-ц взято до уваги саме відсутність доказів продовження користування (а не відсутність доказів повернення).

Самостійна кваліфікація

Часом між сторонами складаються такі правовідносини, за яких орендар намагається одночасно застосовувати всі можливі способи захисту свого права користування земельною ділянкою, передбачені як чч.1—5, так і ч.6 ст.33 закону №161-IV, вважаючи, що це відповідає вимогам ст.16 ЦК. Судами, як правило, не сприймається така позиція позивача.

Фактично принаймні господарські суди розмежовують ці статті як різні підстави позову, що потребують різних обставин доказування. Тому при зверненні з позовом бажано одразу визначитись з однією з цих підстав.

Позитивом в цій ситуації можна вважати те, що, навіть отримавши відмову в задоволенні позовних вимог, заявлених на підставі ч.5 ст.33, це не виключає можливість звернення з іншим позовом — у порядку ч.6 ст.33. І відмова, отримана за попереднім рішенням, не матиме ключового значення для вирішення цього спору. Адже, як зазначалось, у такій ситуації дослідженню підлягають інші обставини, які не мають правового значення для розгляду спору, заявленого в порядку ч.5 ст.33.

При цьому згідно з позицією КГС, встановивши підставу позову (ч.5 або ч.6 ст.33 закону №161-IV), суд не має права самостійно перекваліфікувати заявлений позивачем предмет спору.

Так, у постанові КГС від 19.06.2019 №925/803/18 суд звернув увагу, що позивач неодноразово підтвердив у ході розгляду справи, що предметом спору, а відповідно, і об’єктом захисту за позовними вимогами стало право орендаря (позивача) на поновлення договору оренди у порядку, встановленому чч.1—5 ст.33 закону №161-IV.

Застосування до спірних правовідносин у даній справі приписів ч.6 ст.33 закону №161-IV є неправильним, оскільки тим самим суди вийшли за межі позовних вимог, чим допустили порушення норм процесуального права. Подібна позиція викладена й у постанові КГС від 29.05.2019 №906/81/17.

Отже, звернення до суду з позовом у порядку ч.5 ст.33 закону №161-IV та відмова у задоволенні відповідних позовних вимог на позбавляє орендаря права на звернення до суду з іншим позовом у порядку ч.6 ст.33 закону, який, не виключено, може бути задоволено. Одночасне ж звернення з двома такими позовами (одним — в порядку ч.5, другим — порядкно ч.6) не рекомендується. Адже, очевидно, розгляд однієї із справ необхідно буде зупинити до постановлення рішення в іншій.

Поновлення після поновлення

Стаття 33 закону №161-IV не обмежує одноразове використання переважного права на поновлення договору оренди. Так, наразі існують спори, де ставиться питання про поновлення договору, який до цього вже поновлювався в порядку ст.33 закону №161-IV, у тому числі судом. Найчастіше питання виникають у тих випадках, коли останнє «поновлення» не було зафіксовано у відповідних державних реєстрах.

Наразі КГС йде тим шляхом, що державна реєстрація не є підставою набуття права оренди земельної ділянки, а є лише засвідченням державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору. При цьому факт реєстрації права оренди є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація договору не є підставою виникнення права оренди, оскільки такої підстави закон не передбачає. Отже, оскільки реєстрація є похідною дією від виникнення права оренди земельної ділянки, то відсутність реєстрації при поновленні договору оренди не припиняє набуття такого права в цілому (постанова КГС від 20.02.2019 №917/410/18).

Питання реєстрації права, набутого за додатковою угодою про поновлення договору оренди, можуть виникати також у разі, коли за наявності підписаної сторонами, але не зареєстрованої додаткової угоди з первинним орендарем орендодавцем укладається договір оренди цієї ж ділянки з іншою особою. Судді-«цивілісти», на відміну від «господарників», знову ж ідуть дещо іншим шляхом.

Так, у постанові КЦС від 10.06.2019 №313/435/17 викладено думку, що, не провівши реєстрацію свого права, позивач фактично відмовився від власного переважного права на поновлення договору оренди, а доказів щодо наявності об’єктивних перешкод для реєстрації права оренди не надав.

Відмінність підходів залежно від юрисдикції

Очевидно, що фактично суди цивільної та господарської юрисдикції дотримуються різних правових підходів до застосування ст.33 закону №161-XIV.

«Цивілісти» виходять з того, що вибір орендаря — прерогатива власника ділянки, і він має право у будь-який момент повідомити орендаря про те, що в подальшому не має бажання продовжити відповідний договір з ним. Таке повідомлення, як правило, враховується цивілістами, як підстава, для відмови у задоволенні позовних вимог.

Оскільки у господарських спорах йдеться про землі державної та комунальної форм власності, то з метою уникнення зловживань з боку відповідних органів, «господарниками» застосовуються більш суворіші, бюрократичні підходи. Вони полягають в тому, що поновлення договору оренди землі презюмується, а підставою відмови може бути лише недотримання порядку, вимог, дій та строків, визначених у ст.33 з боку орендаря. Будь-яке порушення цих вимог з боку орендодавця трактується на користь орендаря та може стати підставою для поновлення договору в судовому порядку.