Нерухомість у ретроспективі

Чи буде визнаватися право власності за укладеним у простій письмовій формі договором купівлі-продажу?

Як кажуть, усе нове — це добре забуте старе. Як би не змінювалося законодавство про нерухомість, придумати щось принципово нове майже неможливо. А нова постанова Верховного Суду — це не завжди нова правова позиція чи тим більше судова практика.

2013 рік: нотаріальне посвідчення без реєстрації

Одвічним гострим питанням серед юристів були вимоги до форми договору, за яким відчужується нерухомість. І це не лише тому, що укладення договору про відчуження нерухомого майна в простій письмовій формі допомагає зекономити час і гроші. Раніше позбавлення осіб можливості відчужувати нерухомість за договорами в простій письмовій формі об’єктивно аргументувалося законодавцем як захід щодо підвищення безпеки та гарантії непорушності права власності. Адже кількість рейдерських схем щодо заволодіння нерухомим майном уже перевищувала всі допустимі показники.

Нагадаємо, що після прийняття Цивільного кодексу 2004 р. судова практика довгий час залишалась одностайною та узгодженою. Основні її моменти наводились у листі Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28.01.2013 №24-150/0/4-13.

У ньому зазначалось: оскільки із січня 2013 року набирає чинності закон «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів», яким ч.3 ст.640 ЦК викладено в новій редакції, то договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення. При цьому із ч.2 ст.657 ЦК було виключено слова «та державної реєстрації». Тому із січня 2013 року не передбачено обов’язковості державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено іншого, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Верховний Суд України у листі від 1.07.2013 висловив подібну позицію. Так, ВСУ дійшов висновку, що державна реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1.01.2013 зазначеним законом скасована. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Отже, за наявності необхідних ознак суд міг визнати договір дійсним у силу ст.220 ЦК.

Проте, як було зазначено, передбачена в ч.2 ст.220 ЦК можливість визнання договору дійсним поширюється лише на ті договори, які підлягають тільки нотаріальному посвідченню, від якого сторона ухиляється, і право за якими не підлягає державній реєстрації. До прикладу, договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК (постанова Судової палати у цивільних справах ВСУ від 30.01.2013 у справі №6-162цс12).

2003 рік: обов’язковість — для житлових будинків

Постанова ВС від 6.05.2019 у справі №522/4687/14ц повертає до позиції, що існувала до 2013 року. Вона містить правові висновки про те, що за укладеним у простій письмовій формі договором купівлі-продажу, який не оспорений та не визнаний недійсним, у покупця виникає право власності на відповідне нерухоме майно. Оскільки така правова позиція довгий час розв’язувала руки рейдерам і призводила до численних порушень майнових прав на нерухоме майно, ця постанова привернула увагу багатьох юристів. Головне питання: чи вплине зазначена позиція ВС на подальшу судову практику?

Убачається, що ні. Адже коментована справа стосується спадкових правовідносин, а також правовідносин власності, що виникли до набрання чинності ЦК у редакції від 1.01.2004. Тому до зазначених правовідносин застосовується чинне на той час законодавство, зокрема відповідні правила ЦК УРСР, у тому числі щодо прийняття спадщини, вимог до укладення договорів, наприклад купівлі-продажу.

Так, відповідно до ст.548 ЦК УРСР (що діяв на момент правовідносин) для придбання спадщини необхідно, щоб спадкоємець її прийняв. Не допускається прийняття спадщини під умовою або застереженням. Прийнята спадщина визначається належною спадкоємцеві з моменту її відкриття. А згідно зі ст.549 ЦК УРСР 1963 р. спадкоємець прийняв спадщину:

• якщо він фактично вступив в управління або володіння спадковим майном;

• якщо він подав державній нотаріальній конторі за місцем відкриття спадщини заяву про прийняття спадщини.

Тож позивач як спадкоємець фактично вступив в управління та володіння спадковим майном, але право власності на нього не було оформлено в установленому законом порядку.

Що ж стосується договору купівлі-продажу, то він був укладений 9.09.2003 між позивачем та Особою 2 у простій формі. Відповідно до чинного на той час ЦК 1963 р., а саме — ст.47, нотаріальне посвідчення угод обов’язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими в ч.2 ст.48 цього кодексу. Крім того, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга ухиляється від її нотаріального оформлення, суд управі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати її дійсною. У цьому разі наступного нотаріального оформлення угоди не вимагається.

Згідно зі ст.224 ЦК 1963 р. за договором купівлі-продажу продавець зобов’язується передати майно у власність покупцеві, а останній зобов’язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ст.227 ЦК 1963 р. договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору (ст.47).

У ст.328 ЦК 1963 р. визначено, що право власності набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо іншого прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до чч.1—3 ст.203 ЦК 1963 р. зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Нікчемні угоди

Крім того, як зазначено в рішенні Приморського районного суду м.Одеси від 23.10.2018 у справі №522/3531/16-ц, за класифікацією, яка міститься в цивільному законодавстві та в основу якої покладено таку ознаку, як ступінь недійсності, угоди, укладені з порушенням обов’язкової нотаріальної форми (ст.47 ЦК 1963 р.), відносять до абсолютно недійсних або нікчемних. Нікчемна угода є недійсною в силу норми права в момент її укладення незалежно від пред’явлення позову й рішення суду.

Установивши при розгляді справи факт укладення нікчемної угоди, суд констатує її недійсність, незважаючи на бажання сторін, і вправі застосувати наслідки її недійсності за власною ініціативою. Так, оскільки при укладанні договору від 9.09.2003 не додержано вимоги про його обов’язкове нотаріальне посвідчення, ця обставина свідчить виключно про його нікчемність.