Безперечності іпотечності

Чи мають власники квартир відповідати за гріхи забудовника?

Усі судові інстанції не мали нічого проти того, щоб забрати в законних власників їхні квартири. Нічого страшного, що кредити брав забудовник, хоча люди оплатили всю вартість майна до копійки. Нічого, що вони навіть не знали, що будинок перебуває під іпотекою. Закон вимагає розплати й суб’єктами не перебирає.

Житло з обтяженням

Усі знають, що купувати житло в новобудовах вигідно. Та не всім відомо, що девелоперам інколи не вистачає коштів, щоб довести справу до кінця, і вони звертаються до банку по кредит. Звісно ж, під заставу ще не завершеного будівництва. Пізніше боржникам удалося визнати іпотечний договір недійсним у суді й розпродати квартири.

Три роки 97 сімей раділи новому житлу, та за цей час банк-кредитор із приватного перетворився на державний і над квартирами, які свого часу передали в заставу, враз повисло обтяження, а в держреєстрі з’явилася заборона на відчуження майна. Сталося так тому, що в невідомий закону спосіб через стільки часу одержавлений кредитор зміг скасувати вже «закам’янілий» вердикт про визнання договору про іпотеку між забудовником і банком недійсним, відновив його дію та постукав у двері законно придбаних домівок із наполегливим проханням звільнити їх.

Так, майна вирішили позбавити не боржників, які брали кредит, а добросовісних громадян і переклали зобов’язання третіх осіб на ні в чому не винних людей, які з банком договорів не укладали, а просто придбали житло у звичайний спосіб, підсумував представник скаржника Сергій Фесенко.

Усі 3 судові ланки врятувати квартири від банку не змогли, адже закон прямо вказує: у разі переходу права власності на предмет застави від іпотекодавця до іншої особи іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведено інформацію про обтяження майна іпотекою.

Автоматичний перехід іпотечного зобов’язання, на думку скаржника, суперечить ст.41 Конституції, зокрема, закріпленій у ній непорушності права приватної власності. Там же сказано, що примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі та в порядку, установлених законом, та за умови попереднього й повного відшкодування вартості. Утім, про останнє у випадку скаржника й не згадується.

З мотивів суспільного інтересу

Тому цю норму скаржник Андрій Дерменжи намагається визнати неконституційною. І можна сказати, що йому пощастило, адже перший сенат Конституційного Суду взявся розглядати скаргу, незважаючи на те що рішення Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ було винесено ще у 2016 р. Хоча ст.77 закону про КС прийнятною визнає скаргу, подану не більш ніж через 3 місяці з дня набрання законної сили остаточним судовим рішенням, в якому застосовано закон або його окремі положення.

Співвідносити спірну норму з Основним Законом, за словами Голови КС Станіслава Шевчука, погодилися через те, що зазначена норма також передбачає виняток: конституційна скарга може бути прийнята поза межами часових рамок, якщо Суд визнає її розгляд необхідним із мотивів суспільного інтересу.

Сенат засідав без судді КС Ірини Завгородньої, оскільки та заявила самовідвід, очевидно, пов’язаний з минулою роботою у ВСС. Суддя-доповідач Олександр Литвинов, скориставшись присутністю скаржника, поставив йому запитання, чи й досі той проживає в спірній квартирі. Отримавши ствердну відповідь, сенат перейшов до закритої частини слухання.

Однак у скарзі міститься клопотання щодо видачі на нерухомість забезпечувального наказу, аби на час розгляду справи Судом А.Дерменжи не позбавили права власності в примусовому порядку. Як зазначив постійний представник Верховної Ради в КС Анатолій Селіванов, згідно з регламентом Суду та ст.78 профільного акта видача забезпечувального наказу входить до компетенції виключно Великої палати, до якої скаржник апріорі потрапити не зможе: для нього сенат — останній рубіж.

До того ж скаржник мав заявити із цього приводу окреме клопотання, а не викладати його в тексті звернення до КС. Таким чином, прохання про забезпечувальний наказ не входить до предмета розгляду.

Як вирішуватиметься питання, поки не зрозуміло, адже сам факт процесуального обмеження права простого громадянина звернутися з такою скаргою йде врозріз із основоположними принципами.

Якщо шляху для видачі наказу не знайдеться, але Суд таки визнає норму неконституційною, вийде, що скаржник допоможе всім, окрім себе. Адже відчужене майно повернути не зможе, як і дістати можливість судового перегляду справи за нововиявленими обставинами. І це ще один аргумент стосовно необхідності виправити законодавчий недолік, аби інститут конституційної скарги не перетворювався на абстрактний захист верховенства права.