Закон і Бізнес


Довічний найм

Як ВС переклав тягар забезпечення житлом одних осіб на плечі та гаманці інших


№8 (1410) 02.03—08.03.2019
Віра ВИНОГРАДОВА
42957

Останніми роками від керівництва держави та ЗМІ тільки й чути про судову реформу, яка нібито була проведена в Україні. Дійсно, до Верховного Суду обрали нових суддів, але фактично все залишилося без змін. І судова практика тому яскраве підтвердження.


Квартира з мешканцями

Ось один приклад. Не маючи власного житла, молода сім’я придбала квартиру в акціонерного товариства, яка належала йому на правах приватної власності. В цій квартирі зареєстрована та проживає інша сім’я, хоча має у власності 3/10 будинку в м.Чернігові, розташованого на земельній ділянці площею 684 м2.

Оскільки покупець придбавав житло для особистого проживання, то відповідно до ч.3 ст.825 Цивільного кодексу він письмово попередив мешканців про розірвання договору найму та виселення. На що отримав відмову.

Остання була оскаржена до Новозаводського районного суду м.Чернігова. Однак «реформований» суд вирішив, що позов не підлягає задоволенню. Адже мешканці були вселені у спірне приміщення з правом постійного проживання в ньому на підставі договору найму, який є дійсним відповідно до ст.61 Житлового кодексу УРСР.

Не постійне, а строкове

Проте згадана стаття не містить положень щодо постійного проживання. Крім того, п.4 «Перехідних та прикінцевих положень» ЦК установлено: щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності цим кодексом, його положення застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Згідно із ч.3 ст.810 ЦК до договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього кодексу, якщо інше не передбачено законом. А відповідно до ч.1 ст.821 ЦК договір найму житла укладається на строк, установлений у ньому. Якщо у договорі цього не застережено, він вважається укладеним на 5 років.

Отже, щодо житла, яке є об’єктом приватної власності, закон передбачає не постійне, а строкове користування ним. До того ж ст.61 ЖК УРСР не регулює відносин оренди житла, яке є об’єктом приватної власності.

Житловий замість Цивільного

Покупець сподівався домогтися справедливості в апеляційній інстанції. Однак колегія суддів узаконила помилки районного суду, знову пославшись на положення ст.61 ЖК.

Крім того, вона застосувала норми ч.2 ст.9 ЖК УРСР, яка передбачає надання громадянам у безстрокове користування житлових приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду. Хоча з матеріалів справи видно, що спірна квартира ніколи не належала ні до державної, ні до комунальної власності. І як наслідок — повторила помилки суду першої інстанції, застосувавши до правовідносин Житловий, а не Цивільний кодекс, як цього вимагає закон.

Водночас в ухвалі Верховного Суду України від 21.03.2012 №6-24617вов08, прийнятій за результатами перегляду рішень у зв’язку з виключними обставинами, встановлено, що будинок, в якому розташована спірна квартира, споруджений за кошти підприємства, а не держави, тому власник (продавець) має право володіти, розпоряджатися своїм майном на власний розсуд і його право власності є непорушним.

Отже, фактично в апеляційній інстанції порушили вимоги ст.3607 Цивільного процесуального кодексу. Адже нею передбачено, шо «рішення ВСУ, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов’язковим для всіх судів України».

Доведіть необхідність!

У нового власника житла залишилась остання надія на справедливість — реформований Верховний Суд. Проте, як виявилось, із призначенням до цього органу нових суддів  нічого не змінилося. Колегія Касаційного цивільного суду не врахувала жодних доводів скарги, не обґрунтувала мотивів їх неприйняття, зробивши висновок на підставі позиції суду першої інстанції, що «позивач не довів необхідності фактичного проживання у спірному житлі» (справа №751/1840/17). Хоча таких доказів у матеріалах справи та самих рішеннях більш ніж достатньо. Адже проживання з батьками цивільної дружини навряд чи можна ототожнювати з відсутністю потреби у користуванні своїм житлом. Проте в касаційному суді чомусь погодилися із висновками попередніх інстанцій.

У результаті молода сім’я опинилася в патовій ситуації: придбавши житло, вона навіть не може до нього зайти. Орендну плату також не отримує, оскільки нинішні мешканці відмовляються її сплачувати. Отже, порушується право власності, гарантоване ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

За такого підходу ВС жоден винаймач житла не може бути виселений, навіть якщо він не сплачує власникові орендної плати. А це, як свідчать прецеденти Європейського суду з прав людини, є не що інше, як нерозмірне втручання держави у право приватної власності. Адже тягар забезпечення житлом одних осіб судова влада фактично перекладає на плечі та гаманці інших.

Більше того, розвиваючи цю правову позицію, ВС може дійти до того, що не дозволятиме стягувати борг за кредитами, якщо банк не доведе, що йому гроші потрібні більше, ніж позичальнику. А це вже один із наріжних постулатів комунізму, коли кожному надається по потребі. Та чи узгоджується він з проголошеними європейськими цінностями?

***

Наведене свідчить, що судової реформи в Україні не відбулося. Вихід в одному: здійснити справжнє оновлення шляхом виборності суддів усіх рівнів народом. І можна бути певними, що так само думають багато українців, які неодноразово стикалися з недосконалістю судової системи та упередженістю її представників.