Соло для бару з оркестром

ЄСПЛ захистив право власника на перегляд орендної плати

Захист прав власності — святий обов’язок демократичної держави. А чи має вона також завзято відстоювати права орендарів? У Страсбурзі вирішили: не до такої міри, щоб позбавляти власників відповідної плати за своє майно.

Королівська спадщина

У 1974 році Мальта проголосила незалежність і вийшла зі складу Сполученого Королівства. Ще через 5 років закінчився строк оренди військових баз НАТО і Великої Британії на території острова й останній іноземний моряк його покинув. Але залишилася як спільна історія, так і власність корони, щоправда, тільки в назві: King’s Own Band Club, де виступає оркестр її величності.

72 роки тому сім’я Бредшоу уклала з KOBC договір оренди чотириповерхової будівлі площею 864 м² на головній вулиці Валетти. За це клуб мав виплачувати £500 на рік (на той момент зарплата кваліфікованого продавця за 352 робочі дні або вартість 21 т пшениці).

У 1955 році були внесені поправки до цивільного кодексу, а також постанова про повернення міського майна, які зобов’язували власників щорічно подовжувати дію договорів оренди, укладених їхніми предками. При цьому не дозволялося вимагати збільшення плати.

Зрозуміло, що за стільки років реальна ціна нерухомості зросла в сотні разів. За словами заявників, у 2014 році аналогічні будівлі здавали майже за €270 тис. на рік. Але закон є закон, і KOBC продовжував платити ті самі £500. Точніше — €1167, оскільки при переході на єдину валюту ціна оренди була перерахована та знову зафіксована.

Лише у 2009 році законодавці дозволили збільшувати плату та встановлювати дату припинення дії договорів оренди комерційної нерухомості. Проте це правило не поширювалося на об’єкти, в яких облаштувалися заклади культури.

Бачили, що підписували…

У 2011 році сім’я Бредшоу, а також інші співвласники будівлі подали груповий позов проти генерального прокурора, прем’єр-міністра й орендаря, посилаючись на порушення свого права на мирне користування майном. Зокрема, вони доводили, що частина приміщення вже давно використовується не для концертів, а як ресторан і бар.

Один із власників особисто відвідав заклад і надав суду чек за обслуговування, доводячи, що будь-який турист може поїсти в ресторані, і з нього навіть стягнуть ПДВ. Отже, будівля використовується для комерційної діяльності.

Цивільний суд (у конституційній юрисдикції) погодився з тим, що в наявності — порушення ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки втручання в майнові права власника не було пропорційним меті. Зважаючи на оцінну вартість оренди й отримуваний дохід від ресторану, суд постановив компенсувати власникам €300 тис. збитків. Причому половину зобов’язали виплатити порівну генпрокурора та прем’єр-міністра, а другу — KOBC.

Одначе Конституційний суд, куди високопосадовці звернулися з апеляцією, вирішив, що ніякого порушення не відбулося. Мовляв, угоду укладено добровільно з повним розумінням наслідків, до яких вона може призвести, включно з фіксацію орендної плати й автоматичною пролонгацією.

У 2015 році власники подали клопотання про повторний розгляд, уважаючи, що КС Мальти допустив помилку, не звернувши уваги на дати набуття чинності законом і підписання договору. Та і як могли місцеві жителі відмовити оркестру її величності (тоді ще військовому) в оренді приміщення, коли на острові базувався британський флот?

Утім, судді нагадали, що рішення КС є остаточним і оскарженню не підлягає. Правда, сам процес мав позитивні наслідки для власників нерухомості: з 1.01.2014 набрали чинності нові правила оренди для клубів. Зокрема, вона мала поступово збільшитися на 5—10%, а з 2015-го до неї додавалися 5% від річного доходу, одержаного закладом. І дійсно, у 2015 році KOBC заплатив €2876, а у 2016-му — €3017.

Зрозуміло, це здалося власникам будівлі несправедливим, і вони звернулись у Страсбург.

Розплата за традиції

У рішенні від 23.10.2018 у справі «Bradshaw and others v. Malta» Європейський суд з прав людини перш за все відзначив, що обмеження на використання майна можуть бути виправдані тільки в тому випадку, якщо це необхідно, зокрема, «відповідно до суспільних інтересів». Наприклад, для забезпечення соціального добробуту орендарів або запобігання бездомності. Проте і в цьому випадку дискреція влади не є безмежною.

Водночас оцінка дотримання ст.1 Першого протоколу може включати не тільки умови оренди, а й ступінь утручання держави в свободу договірних відносин, а також наявність процесуальних та інших гарантій від довільних або непередбачуваних рішень.

У цій ситуації ЄСПЛ не побачив причин, через які орендна плата не повинна дорівнювати «орендній платі, що стягується з комерційних організацій або з мальтійських громадян». Тому він погодився із судом першої інстанції, що орендна плата, отримана заявниками, не може розглядатись як відповідна.

Більше того, KOBC здавав частину першого поверху в суборенду за €17000 на рік, що є незрівнянними з платою, яку одержував власник приміщення.Крім того, обмеження прав діють упродовж 50 років з моменту вступу конвенції в силу для Мальти й будуть збережені, якщо законодавча влада не встановить справедливого балансу. Ці обмеження не зіставні з бажанням держави активізувати соціальну й культурну діяльність, зокрема комерційного характеру.

Виходячи із цього, Суд дійшов висновку, що вкрай низька орендна плата й відсутність процесуальних гарантій у застосуванні закону накладають на власників непропорційний та надмірний тягар підтримки місцевих традицій. Відповідно, мало місце порушення ст.1 Першого протоколу до конвенції.

Заявники розраховували отримати понад €10 млн за 60 років дії законодавчого обмеження. Проте ЄСПЛ підійшов до питання простіше: власники не оспорювали судового рішення, за яким їм належало €300 тис. плюс витрати на процес. До цієї суми він додав недоотриману орендну плату за останні 6 років, виходячи із цін на аналогічне житло. У сумі держава повинна виплатити власникам €592 тис. як компенсацію матеріальних збитків і €8000 — за розчарування й перенесений стрес на всіх.

Хто залишився у виграші, то це сам оркестр, адже €150 тис., які національний суд стягнув з нього, тепер заплатить державний бюджет.