Вимога до запитання
Запобіжних механізмів у боротьбі з рейдерством стає більше, але їх дієвість не викликає оптимізму
Дмитро САВЧУК, юрист ЮФ «Тотум»Дмитро САВЧУК, юрист ЮФ «Тотум»Ударною силою в боротьбі з рейдерство покликана стати вимога власника щодо обов’язкового нотаріального посвідчення договору про відчуження земельної ділянки. Чи достатньо буде цього інструменту й чи є необхідність у такому додатковому захисті взагалі?
Право як обов’язок?
Проект «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» (№8121), який парламент прийняв за основу, наділяє власника правом установлювати (скасовувати) вимогу щодо нотаріального посвідчення договору (змін до нього), предметом якого є нерухоме майно чи його частина. Оскільки для більшості договорів, які стосуються відчуження нерухомості, у тому числі земельних ділянок, уже передбачена обов’язковість нотаріального посвідчення, окремої уваги заслуговують пропоновані зміни до положень ЗК та закону «Про оренду землі».
Виправлення в актах оминули орендні відносини між органами державної (комунальної) влади та фізичними (юридичними) особами та стосуються тільки передачі в оренду земель приватної власності. Натомість планується розширення прав власника щодо можливості встановлення вимоги нотаріального посвідчення договору оренди, земельного сервітуту, емфітевзису (суперфіцію) або її скасування. Здавалось би, така ініціатива за своїм спрямуванням одразу повинна захистити майнові права власника від рейдерських атак, однак це лише на перший погляд.
Саме собою право вимоги розглядається як односторонній правочин. Утім, одностороннім визнається правочин, за яким обов’язки встановлюються тільки для особи, яка його вчинила.
Водночас не взято до уваги природи самого поняття «вимога». Адже пропонується змінити рівновагу на шальках терезів у бік власника: останньому, по суті, надається додаткове право, чим порушується рівність сторін за цивільно-правовою угодою. Термін «вимога» в цивілістичній науці не є новим і головним чином використовується в зобов’язальному праві, зокрема в правовідносинах за кредитними договорами.
Крім того, у проекті зміст поняття «вимога» не розкрито, що ставить під сумнів правильне його тлумачення та правозастосування в майбутньому.
Вади й неузгодженості
Також пропоновані зміни до ст.209 Цивільного кодексу «Нотаріальне посвідчення правочину» щодо розширення прав власника на встановлення (скасування) такої вимоги, за своєю суттю, не несуть жодних змін. Адже в ст.209 ЦК вже закріплено право однієї зі сторін вимагати нотаріального посвідчення договору.
Не взято до уваги й положень ст.654 ЦК, за якою зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й сам договір. Установлення власником нерухомого майна в односторонньому порядку обтяження у вигляді вимоги суперечитиме закріпленому в ст.627 ЦК принципу свободи договору. Як наслідок, це порушуватиме принцип рівності сторін при укладені цивільно-правової угоди або внесенні змін до неї в майбутньому.
Нормотворець оминув увагою й визначений у ст.2 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» термін «обтяження», а також підстави його виникнення (встановлення). Обтяження у вигляді встановлення права вимоги власника щодо нотаріального посвідчення договору або її скасування в односторонньому порядку не відповідає зазначеному закону. Це, своєю чергою, ставить під сумнів законність установлення такого обтяження в реєстрі.
Посилення ефективності
Верховна Рада та Кабінет Міністрів прийняли низку нормативно-правових актів і вжили інших заходів, спрямованих на протидію рейдерству. Як приклад можна навести закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності», постанову КМ «Деякі питання удосконалення механізмів захисту речових прав на земельні ділянки», створення антирейдерської міжвідомчої робочої групи при Кабміні тощо.
Однак, попри позитивні зміни, говорити про подолання рейдерства зарано. Для успішної боротьби з ним державі необхідно перш за все усвідомити передумови появи цього явища як соціально-економічної проблеми та визначити її стимулюючі фактори. Утім, хоча запобіжних механізмів у боротьбі з рейдерськими атаками і стало більше, не всі з них є дієвими.
Посилення ефективності пропонованих заходів щодо протидії рейдерству потребує додаткових кроків. Зокрема, доцільним видається переведення в електронну форму (оцифрування) інформації про власників (землекористувачів) ділянок, що не перенесена з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру.
Також варто розширити функціонал Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень шляхом прямого підключення до інформаційного забезпечення кадастру за умови функціонування обміну інформацією в реальному часі.
Нарешті, такі інструменти не працюватимуть, якщо не буде посилена цивільно-правова, адміністративна та кримінальна відповідальність для державних реєстраторів, які не виконуватимуть законодавчих приписів або недбало ставитимуться до своїх обов’язків.