Закон і Бізнес


Terra Ucraina

Мораторій на продаж угідь стимулює розвиток чорного ринку


Олександр Поліводський (праворуч) наголосив на важливості врегулювання питання дійсності/недійсності договорів оренди на законодавчому рівні.

№16 (1366) 21.04—27.04.2018
ТАМАРА ВОЛІНА
3998

Визнаючи важливість агросектору для національної економіки, фахівці наголошують на необхідності його розумного реформування. Нагальними є впровадження ефективних програм підтримки аграріїв і скасування мораторію на продаж сільгоспугідь.


Що написано пером

Політики, різні експерти та громадяни без заперечень визнають важливість аграрного сектору для української економіки. Гарантування продовольчої безпеки й незалежності держави, а також формування значної частки внутрішнього валового продукту (минулого року це понад 14%) роблять його стратегічною галуззю.

Та, як і будь-яка важлива царина, агросектор безупинно реформується. Найважливіші напрями перетворень відображені у Стратегії сталого розвитку «Україна — 2020», програмі діяльності Кабінету Міністрів України, угоді про коаліцію депутатських фракцій Верховної Ради України VIII скликання, Угоді про асоціацію між Україною та Європейським Союзом і плані дій щодо її виконання. Це і забезпечення ефективного землекористування, і вдосконалення системи державної підтримки сільськогосподарського виробництва, і залучення фінансів, і розвиток сільських територій, і адаптація виробничих процесів до європейських вимог.

Однак дедалі частіше аграрії нарікають на те, що благі наміри можновладців залишаються тільки деклараціями, закріпленими на папері. На практиці ж тим, хто займається агробізнесом або лише планує його опанувати, доводиться стикатися з численними негараздами. Про їх, а також про перспективи розвитку агробізнесу в Україні фахівці поговорили на ІІІ аграрному форумі Асоціації адвокатів України.

Поза законом

На думку доповідача — правника Володимира Носіка, однією з нагальних проблем аграрного сектору є неможливість належної реалізації стст.13 і 14 Конституції, в яких ідеться про належність землі Українському народу та про гарантування права власності на землю державою. Така неможливість опосередкована відсутністю норми, яка б кореспондувалась із зазначеними статтями, у Земельному кодексі та нерішучістю українських судів у застосуванні Основного Закону.

Для влади, яка будує соціальну демократичну державу, переконаний юрист, ця ситуація є катастрофічною. Виникають украй негативні явища на кшталт корупції, рейдерства, тяжб, конфлікту держави та громадян, недопуску інвесторів до землі тощо.

Хмизу до вогню додає й мораторій на продаж земель сільгосппризначення, який вже не один рік лобіюється в парламенті представниками різних політичних сил. Основними аргументами прихильників мораторію є прагнення зберегти українські землі саме для свої аграріїв, а також необхідність мати достатньо часу, аби розробити якісне законодавство для регламентації ринку с/г земель, відкриття якого вже давно очікують іноземні партнери.

На практиці ж, переконані експерти, мораторій позбавляє підприємців можливості отримувати живі гроші під заставу землі, залишає величезну кількість території безгосподарною через неспроможність держави розв’язати проблему відумерлої спадщини (за час дії мораторію понад 1 млн власників землі померли, спадкоємців не виявилося) та підживлює чорний ринок землі, де власники та потенційні покупці замість купівлі-продажу адаптують під свої потреби інші механізми, прописані в законі.

Істотні та інші умови

Раніше найпоширенішим таким механізмом був договір міни. Через недолугості законодавства за допомогою цього договору земельну ділянку с/г призначення можна було отримати в обмін на іншу земельну ділянку, нерухоме або рухоме майно та навіть на побутову техніку. Згодом законодавчі положення були переглянуті, і тепер обмінюватися дозволяється тільки ділянками, ідентичними за основним цільовим призначенням.

Інший механізм, який дозволяє власникові землі позбутись її, отримавши гроші відразу, — емфітевзис. Однак і він має підводні камені (див. «ЗіБ»), тож не може підміняти процедуру купівлі-продажу.

Сьогодні, аби не вскочити в халепу та не втратити своїх кревних, більшість аграріїв віддає перевагу оренді ділянок. За роки незалежності України укладено майже 5 млрд таких договорів. Утім, далеко не всі вони належним чином захищають права та інтереси орендаря й орендодавця. Однією з найбільших небезпек такого договору є можливість його дострокового розірвання власником ділянки (див. там само) або відмова його поновлювати. Саме тому старший юрист юридичної компанії «Тацій і партнери» Олена Єршова порадила, здійснюючи правочин, прописувати не лише істотні умови, а й умови, що дозволяють поновити договір.

У більшості випадків у спорах із приводу поновлення договору суди, розуміючи безперервність виробничого циклу, підтримують орендарів. Щоправда, за умов належного виконання ними своїх обов’язків і завчасного повідомлення про бажання поновити домовленість. Разом з тим О.Єршова привертає увагу до того, що строки повідомлення, встановлені законом, можуть відрізнятися від строків, прописаних у договорі.

Якщо врахувати всі нюанси, говорить експерт, договір оренди для роботи на землі є цілком прийнятним.

Міжнародний досвід

Разом з тим українським аграріям не вистачає підтримки з боку держави. Експерти закликають її керівників розглянути міжнародний досвід розвитку аграрного сектору. Наприклад, у США фермер може розраховувати на допомогу в придбанні техніки. Для цього там застосовується інвестиційний податковий кредит, який передбачає зниження оподатковуваного прибутку на суму вкладень, призначених для придбання устаткування й машин.

У Канаді діє установа Farm Credit Canada, створена спеціально для фермерів. До того ж місцеві аграрії можуть розраховувати й на іншу допомогу. Наприклад, на державні кредитні гарантії купівлі землі с/г призначення, пільгове страхування врожаю від природних катаклізмів і навіть на підтримку просування продукції за кордон.

Франція забезпечує своїх фермерів пільговими кредитами, погашаючи різницю між договірною процентною ставкою та ставкою пільгової позики. А в Німеччині фермер може отримати кредит на 44 роки під 1% річних. При цьому перші 4 роки він звільняється від погашення боргу.

Українські ж експерти великі надії покладають на новітній інструмент — аграрні розписки, що дозволяє фермерові брати позику під заставу майбутнього врожаю. Юристи переконують, що пілотний проект, який вже кілька років працює в окремих областях України, добре себе зарекомендував. Із цього року, зазначив керівник практики вирішення спорів юридичної фірми Evris Ігор Кравцов, аграрні розписки стануть доступними всім українським ратаям.

Іще одним сильним поштовхом для розвитку аграрного сектору, на думку експертів, має стати скасування мораторію на продаж с/г земель. Якщо ринок землі буде відкритий, за умови розумного підходу до розв’язання цієї проблеми перспективи розвитку агросектору в Україні видаються вельми привабливими. Адже, кажуть фахівці, Україна має для цього 3 важливі чинники: землю, робочу силу та інтелект. Не вистачає тільки простих і зрозумілих правил гри.

 

КОМЕНТАР ДЛЯ «ЗіБ»

Чи не перетворить вільний ринок сільгоспземель українських аграріїв на кріпосних для іноземців?

Під час ІІІ аграрного форуму Асоціації адвокатів України «ЗіБ» поспілкувався з учасниками на тему перспектив розвитку агросектору. Всі експерти наполягають на необхідності скасування мораторію на продаж с/г земель та створення розумного ринку. Та чи не залишаться в такому разі українці без землі?

Володимир НОСІК, 
голова земельного комітету Асоціації адвокатів України, радник з питань аграрного та земельного права ЮФ Evris, д.ю.н., професор:

— Чи потрібен вільний ринок землі в Україні?

— Ринок землі потрібен однозначно. Основою основ для прогресивного розвитку аграрного сектору економіки є, по-перше, перебування сільськогосподарських земель у приватній власності та, по-друге, перебування землі у власності тих, хто на ній працює.

— А чи не виникає небезпека, що скасування мораторію на продаж українських земель призведе до їх масового викупу іноземцями?

— Ні, не призведе. Законом можна встановити обмеження на купівлю земель с/г призначення іноземцями на певний строк. Як зробили це свого часу, наприклад, у Польщі. Тому, вочевидь, можна відтермінувати можливість іноземців придбавати землі с/г призначення в сучасних умовах.

До того ж не варто забувати: якщо інвестор має бажання інвестувати в аграрний сектор, йому не обов’язково придбавати землю у власність. І нині іноземні інвестори успішно провадять аграрний бізнес в Україні відповідно до тих вимог, які закріплені в земельному та аграрному законодавстві.

— А чи не вирішує земельне питання інститут оренди?

— Економічна та юридична модель, яка закладена в сільське господарство й базується на забороні продажу земель і використанні лише права оренди та інших прав на землю стосовно розпайованих земель колишньої колективної власності, не забезпечує прогресивного економічного розвитку сільського господарства та соціальної сфери українського села.

Богдан ЯСЬКІВ, 
адвокат, керуючий партнер ЮФ Тotum:

— Чи потрібен мораторій та які його основні мінуси?

— Встановлені мораторієм обмеження на продаж земель сільськогосподарського призначення набули за весь час його дії політичного, а не соціально-економічного значення. Політики-популісти вже традиційно заробляють щорічно свій політичний капітал на електораті, якому обіцяють золоті гори від збереження у власності земельних паїв.

Мораторієм нівелюється одна з правомочностей щодо розпорядження землею на власний розсуд власників землі, які не завжди мають спадкоємців і фактично втрачають можливість розпорядження через таке обмеження.

— Чи не вирішується питання обігу земель такими інститутами, як оренда, емфітевзис, міна тощо?

— В умовах існування заборони вільного обігу сільськогосподарських земель ринок стимулює розвиток правових механізмів обходу встановлених законодавцем обмежень. До таких варто віднести: оренду, емфітевзис та міну, які, у свою чергу, повною мірою не розв’язують проблем мораторію, а в деяких випадках несуть правові ризики як для власників, так і для набувачів прав на таку землю.

Правовідносини оренди цілком зрозумілі й достатньо врегульовані на законодавчому рівні, чого не можна сказати про емфітевзис та міну земель сільськогосподарського призначення, які законодавець чомусь оминув своєю увагою, що, у свою чергу, створює ряд ризиків для сторін відповідних договорів.

В Україні досить активно розвивається тіньовий ринок землі за допомогою такого похідного речового права на землю, як емфітевзис. Стало можливим на практиці передати в користування для сільськогосподарських потреб земельну частку (пай) на необмежений строк (100, 200 років тощо), що фактично обтяжує ділянку та унеможливлює її відчуження в майбутньому в умовах відкритого ринку землі. Таким чином, придбавши право емфітевзису, набувач отримує необхідні правомочності для обробітку, а також опції розпорядження ділянкою.

Стосовно міни як правового механізму обходу заборони відчуження землі слід відмітити, що судова практика є переважно негативною відносно такої правової конструкції. Суди приходять до висновку, що таких механізм можливий тільки стосовно обміну паїв на території однієї адміністративної одиниці, що значно звужує географію застосування механізму.

Олександр ПОЛІВОДСЬКИЙ, 
адвокат, партнер Правничої фірми «Софія»:

— Чи потрібен вільний ринок с/г землі в Україні?

— Вільний ринок землі потрібен. Однак це повинен бути ринок, який має правову визначеність, несе соціальну спрямованість, тобто підтримує певні соціальні цінності, не має ризиків для учасників та надає їм визнані законом гарантії. Цей ринок має унеможливити рейдерські атаки, різноманітні махінації, обман тощо. Такий ринок повинен бути системним і продуманим.

— А як такий ринок створити?

— Для створення саме такого ринку потрібне оновлене земельне законодавство. Це мають бути системні зміни не на рівні дозволу або заборони вільного земельного ринку, а на рівні його послідовної регламентації.

— Наразі найпоширенішою підставою для користування землею є договір оренди. Які проблеми можуть виникнути при застосуванні інституту оренди?

— Застосування оренди має кілька проблем, однією та, мабуть, основною з яких, на мою думку, є питання дійсності/недійсності договорів оренди. Переважна більшість рейдерських атак ґрунтується не тільки на силі, а насамперед на доводах, що випливають із наявних у сторін договору документів. Мені видається, що цій проблемі приділяють незаслужено мало уваги.

Цей негаразд потрібно усувати на законодавчому рівні. Окрім того, кожен учасник земельних та й інших правовідносин має робити власний внесок у дотримання правового порядку, підтримання юридичних, соціальних та ін. цінностей.

Олександра ФЕДОТОВА, 
адвокат, партнер ЮК Ader Haber:

— Чи потрібен вільний ринок с/г земель в Україні або ж є механізми, наприклад оренда, міна, емфітевзис тощо, які в достатньому обсязі гарантують права користувача ділянки?

— Вільний ринок с/г земель потрібен. Мораторій завдає шкоди аграрному сектору та й економіці держави в цілому. Доказом цього є чорний ринок, учасники якого застосовують вищезгадані та інші механізми не за їх призначенням, а для того, щоб обійти мораторій.

— Чи не таїть у собі створення вільного ринку небезпеки викупу всіх земель іноземцями?

— Як на мене, земля не є товаром, який може бути вивезений за межі країни. Хіба є проблемою, якщо прийде іноземний інвестор, який захоче обробляти українську землю? Вже нині ми бачимо, що в тих регіонах, де з’являються закордонні інвестори, вони не обмежуються лише обробітком землі. Розбудовують інфраструктуру, приділяють належну увагу соціальній сфері, створюють нові робочі місця та встановлюють досить високий рівень заробітної плати для найманих працівників. Звісно, українські бізнесмени мають підстави для побоювань, адже їм може виявитися непросто конкурувати із закордонними колегами. Проте це ринок, і конкуренція має бути вільною.