Договір оренди землі: юрист навів чек-лист для перевірки дійсності
Через мораторій на відчуження земель сільскогосподарського призначення український агробізнес змушений шукати інші інструменти, аби сформувати земельний фонд. Серед інших, найбільш зручним виявився інститут оренди землі, який, втім, також має недоліки: від термінологічних колізій до неоднозначної судової практики.
Про теоретичні та практичні проблеми недійсності договорів оренди землі в аспекті судової практики розповів партнер Sofiya Law Firm Олександр Поліводський під час III Ааграрного форуму.
На практиці типовими прогалинами в оформленні відносин оренди землі, що можуть створити передумови для подальших претензій, на погляд О.Поліводського є відсутність самого договору чи інших документів, належної реєстрації договору та прав, істотних умов у договорі, інформації у ДЗК/ДРП. Іноді також трапляються випадки, коли через неуважність сторін строк дії зареєстрованого договору банально сплинув.
Податкова, а іноді і рейдери, висувають претензії, аби довести що:
- немає законного землекористування;
- не існує (формально) потужностей для виробництва
- не дотримано існуючі критерії сільгоспвиробника (це привід для позбавлення використання спрощеної системи та спеціального режиму ПДВ);
- платник мав сплачувати податки за спрощено системою;
- всі попередні періоди слід перерахувати за загальними правилами оподаткування.
Тому землекористувачам, аби не мати клопоту та не витрачати час на доведення своєї правоти у судових суперечках, варто перевірити договори оренди землі, та знайти відповіді на такі базові запитання:
- чи уповноважена особа підписала договорі та чи дійсним є її підпис;
- чи наявні у договорі усі необхідні істотні умови: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
- чи немає умов, що зачіпають (порушують) права держави чи третіх осіб;
- чи дотримано порядок укладення договору, передбачений ст. 210 Земельного кодексу України
- чи зареєстроване право.
Також О.Поліводський навів перелік рішень Європейського суду з прав людини, а також ключові висновки, висловлені ЄСПЛ, які стануть у нагоді для обгрунтування правових позицій у питаннях недійсності договорів оренди землі.
Зокрема, як зазначив експерт, суд виходить з того, що право оренди землі має економічну цінність і за гарантованими заходами захисту є подібним до права власності. Також ЄСПЛ керується презумпцією правомірності правочинів та застосовує принципи належного урядування, правової визначеності та справедливого балансу інтересів. Ці та інші позиції викладені у рішеннях «Рисовський проти України», «Стреч проти Сполученого Королівства», «Спорронг і Льоннрот проти Швеції», «Остапенко проти України», «Будченко проти України», «Україна-Тюмень проти України», «Олена Іванова проти України», «Федоренко проти України».
Захід, організований Асоціацію адвокатів України, проходить у Торгово-промисловій палаті України сьогодні, 13 квітня.