Трикутник земельних відносин

Особливості припинення оренди ділянки після вчинення правочину з нерухомістю, що розташована на ній

Питання щодо припинення в колишнього власника нерухомості статусу орендаря земельної ділянки, на якій вона розміщена, не сходить зі сторінок судового реєстру вже 8 років. Причина — відсутність за весь цей період системного підходу Верховного Суду України до роз’яснення алгоритму дій орендодавця та орендаря після вчинення останнім правочину з нерухомим майном.

Зобов’язання щодо земельного податку

Хоч як це дивно виглядає, але вперше стст.120, 125 126 Земельного кодексу та 377 Цивільного кодексу розтлумачено ВСУ в спорі податкового органу з новим власником нерухомості. Останнього визнано зобов’язаним сплатити земельний податок з моменту набуття права власності на нерухоме майно, а не з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки в разі, якщо в часі ці моменти не збігаються (постанова від 24.12.2010 у справі №21-54а10).

Ця позиція, здавалося б, мала усунути будь-які претензії до колишнього власника нерухомості щодо орендної плати. Проте цього не сталось. Адже орендодавці (а це переважно органи місцевого самоврядування) керувалися принципом: оскільки колишній власник залишається орендарем ділянки, саме він зобов’язаний вносити орендну плату, допоки не буде укладено договір з новим власником нерухомості.

Орендодавцеві було байдуже, що колишній власник фактично втратив можливість користуватися ділянкою. Ба більше, нехтувалися приписи стст.7 та 31 закону «Про оренду землі», згідно з якими підставою для припинення договору оренди є договір купівлі-продажу нерухомості, що на ній розташована. Такою підставою, на переконання орендодавця, мала стати щонайменше угода про дострокове розірвання договору оренди. У більшості ж випадків органи місцевого самоврядування розглядали сукупність юридичних фактів: рішення про дострокове розірвання договору оренди, угоду на його виконання та акт приймання-передачі ділянки з оренди. Та про це пізніше.

Водночас орендодавці, як правило, не поспішали підписувати угоди про дострокове розірвання договору оренди до оформлення відносин з новими власниками нерухомості. Останні у свою чергу також не квапилися брати на себе додаткове грошове зобов’язання.

Як доводить судова практика, орендарі вважали юридично правильним вимагати розірвання договору оренди в судовому порядку. З ними погодився ВСУ, який, застосувавши до спірних відносин стст.31 та 32 закону «Про оренду землі», дійшов такого висновку: у зв’язку з тим, що ділянкою та зведеною на ній будівлею фактично користується її новий власник, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною ділянкою, законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору, наявні правові підстави для часткового задоволення позову (постанова ВСУ від 6.06.2011 у справі №3-53гс11).

Ця позиція стала для сторін договору оренди та судів (здебільшого господарських) прецедентною та не змінювалася донині.

Припинення договору за фактом

У 2015 році ВСУ пристав на позицію, що не вкладалася в усталену практику (постанова від 23.12.2015 у справі №3-1143гс15). Так, на думку вищої судової інстанції, визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення, який сторони розірвали, а майно повернули, є неможливим, оскільки зобов’язання за спірним правочином є припиненими.

Накладаючи цей висновок на орендні відносини стосовно земельної ділянки, яка, за визначенням ст.182 ЦК, є нерухомим майном, можна дійти висновку, що зобов’язання колишнього власника нерухомості за договором оренди ділянки припиняються після розірвання останнього та повернення об’єкта.

Ця правова позиція стала застосовуватися сторонами договору оренди нерухомості в спорах про визнання його недійсним. Тому траплялися випадки, коли угоди про дострокове розірвання договору оренди ділянки укладалися про людське око, без наміру припинити договірні відносини зовсім, а лише тимчасово, на час судового вирішення спору, як правило, за участю прокурора. Останній недійсність договору оренди пов’язував з порушенням закону при його укладенні, а не з підстав наявності власного юридичного інтересу щодо користування ділянкою.

Однак сторони договору оренди, які насправді бажали припинити свої відносини в силу дії стст.120, 141 ЗК та ст.377 ЦК, випустили з уваги один важливий момент. У постанові від 23.12.2015 ВСУ наголосив, що всі зобов’язання за таким договором остаточно припиняє факт повернення ділянки з оренди. Така «дезорієнтація» була частково зумовлена відсутністю посилання в постанові ВСУ 2015 року на ст.34 закону «Про оренду землі».

До речі, ця норма жодного разу не була предметом аналізу найвищої судової інстанції. Лише в тексті постанови ВСУ від 22.06.2016 (справа №3-462гс16) вона згадується при цитуванні мотивувальних частин порівнюваних постанов вищих спеціалізованих судів у такій їх частині. «Договір є припиненим, а така земельна ділянка підлягає поверненню територіальній громаді міста на підставі ст.34 закону «Про оренду землі».

У 2016 році ВСУ (цивільна палата) чіткіше виклав правову позицію про те, що саме з моменту укладення договору купівлі-продажу та реєстрації нерухомого майна до особи переходить право на ділянку, застосувавши одночасно стст.120, 141 ЗК та ст.377 ЦК, а також ст.657 ЦК (постанова від 13.04.2016 у справі №6-253цс16). Водночас це роз’яснення знову було адресоване новому власнику нерухомості. Тому воно не давало підстав сторонам договору оренди ділянки вважати, що зазначені юридичні факти одночасно припиняють відносини й між ними. Так, ВСУ однозначно наголосив на тому, що договір купівлі-продажу нерухомості створює права та обов’язки виключно для його сторін, але аж ніяк не для сторін договору оренди ділянки.

Перехід обов’язку

Лише у 2017 році ВСУ (адміністративна палата), розглядаючи спір між податковим органом і колишнім власником нерухомості, уперше застосував до спірних відносин, окрім традиційних стст.120, 141 ЗК та ст.377 ЦК, ст.287 Податкового кодексу, також ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі». В останній чітко сказано, що договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється дія договору оренди ділянки, на якій вони розташовані, з попереднім орендарем.

Правова позиція ВСУ є такою: аналіз зазначених норм права дає можливість визначити:

• хто саме є платником земельного податку, з якого моменту виникає (набувається, переходить) обов’язок сплати цього податку;

• подію (явище), з якою припиняється його сплата;

• умови та підстави цього платежу в разі вчинення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (її частиною), які на ній розташовані.

Отже, до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов’язок щодо сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно. Після відчуження частини об’єкта нерухомості та його реєстрації в БТІ за іншими особами позивач не повинен здійснювати орендну плату за ділянку, користувачем якої не є (постанова від 12.09.2017 у справі №2а-10596/12/2670).

Та чи розв’язало це проблему припинення орендних відносин колишнього власника нерухомості з власником ділянки? На жаль, ні.

З огляду на постанову від 12.09.2017 очевидною є лише хибність сформованої у 2011 році позиції ВСУ про те, що договір оренди припиняється шляхом його розірвання, зокрема в судовому порядку. Хоча вказана редакція ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі» діє з 10.12.2009.

Позиція ВГС: тлумачення, що залишає запитання

Вищий господарський суд спробував витлумачити цю норму в такий спосіб: «При виникненні в іншої особи права власності на житловий будинок, будівлю або споруду відповідно до договору, який містить усі необхідні за законом істотні умови, право попереднього власника або користувача припиняється; новий власник об’єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди» (постанова від 7.11.2017 у справі №917/368/17).

Інше тлумачення ВГС ч.3 ст.7 закону (воно використовувалося частіше) є таким: «У разі виникнення в іншої особи права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду право попереднього користувача припиняється з огляду на закон, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а тільки в частині оренди попереднім орендарем. Таким чином, якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування ділянкою на своє ім’я» (постанова ВГС від 10.10.2017 у справі №911/1954/16).

Утім, ні перше, ні друге тлумачення не влаштовує сторони орендного трикутника. Для колишнього власника нерухомості наріжним каменем стає запитання: які документи подати для проведення державної реєстрації припинення речового права оренди, якщо, за висновком ВГС, будь-які документи не потрібно оформляти? У власника ділянки викликає нерозуміння саме формулювання щодо можливості існування договору оренди після того, як він припинив свою дію в частині. Іншими словами, як може договір зберігати чинність лише за участю однієї сторони — орендодавця?

Справедливість такого сумніву підтверджує щонайменше ч.5 ст.116 ЗК. Новий власник нерухомості взагалі не поспішає з укладенням нового договору оренди ділянки, не кажучи вже про «приєднання» до старого.

Таким чином, відсутність до цього часу правової позиції ВСУ, сформованої одночасно на підставі ч.3 ст.7, абз.8 ч.1 ст.31, ст.34 закону «Про оренду землі», ст.120 та п.«е» ч.1 ст.141 ЗК та ст.377 ЦК, дає орендареві підстави вважати, що достатньо повідомити орендодавця про вчинений правочин з нерухомістю, аби вважати припиненими як договір оренди, так і зобов’язання за ним, без оформлення будь-яких документів.

Більше того, ВГС ще у 2014 році наголосив, що вимога про визнання припиненим договору оренди, тобто встановлення факту як способу захисту прав на земельні ділянки, чинним законодавством не передбачена та не призводить до поновлення порушеного права, а тому не може бути самостійним предметом позову в господарському суді (постанова від 11.06.2014 у справі №904/9308/13).

Натомість орендодавець досі вважає, що вчинений правочин з нерухомістю, стороною якого він не був, не припиняє договір оренди ділянки автоматично та потребує щонайменше складання акта повернення ділянки з оренди. У більшості ж випадків орендодавець вимагає укладення з орендарем угоди про розірвання договору оренди, для чого приймає відповідне рішення, посилаючись на ч.5 ст.116 ЗК. Посилаючись на ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі», орендодавець пропонує колишньому та новому власнику нерухомості укласти тристоронню угоду щодо заміни орендаря.

Розірвання без додаткових підтверджень

Розв’язати проблему дозволяє правова позиція, наведена в рішенні Господарського суду Житомирської області від 11.12.2017 (справа №906/820/17).

За змістом ч.3 ст.31 та ст.32 закону «Про оренду землі», розірвання договору оренди на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду є однією з підстав для його припинення, крім тих, що зазначені в ч.1 ст.31 цього акта. Отже, поняття «припинення договору оренди землі» є загальним, збірною правовою категорією, що включає і «розірвання договору оренди землі», як це прямо доводить назва ст.32 закону.

У свою чергу суд може розірвати договір оренди землі, строк дії якого не закінчився, тобто достроково, та лише з підстав, установлених законом, і зокрема:

• у разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених стст.24 і 25 закону та умовами договору;

• у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

• на підставах, визначених ЗК та іншими законами.

Такими підставами можуть, наприклад, бути:

• п.«д» ч.1 ст.141 ЗК (систематичне невнесення орендної плати) та ст.651 ЦК (істотне порушення договору другою стороною) (постанова ВСУ від 11.10.2017 у справі №732/174/17);

• пп.«г» та «ґ» ч.1 ст.141, пп.«а» та «б» ч.1 ст.143 ЗК (постанови ВСУ від 20.05.2015 у справі №3-166гс15, від 20.01.2016 у справі №6-1980цс15).

У ст.31 закону «Про оренду землі» визначено перелік підстав припинення договору оренди, які настають, за загальним правилом, об’єктивно, у силу юридичного факту (події/дії) та незалежно від волі сторін. Так, однією з підстав для його припинення є юридичний факт набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою ділянці (абз.8 ч.1 ст.31 закону).

Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди в частині оренди попереднім орендарем ділянки, на якій розташований такий об’єкт (ч.3 ст.7 закону).

За змістом цієї норми, юридичний факт припинення договору оренди підтверджується саме договором купівлі-продажу (міни, дарування) нерухомого майна, на ній розташованого, та реєстрацією права власності на нього за покупцем (стст.328, 344 ЦК) і не може й не повинен підтверджуватися рішенням органу місцевого самоврядування, рішенням суду, договором, іншим документом.

За змістом ч.3 ст.20 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1.07.2004 №1952-IV, одночасно з учиненням нотаріальної дії з нерухомим майном (посвідчення договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду) нотаріус здійснює державну реєстрацію права власності покупця, який учинив таку дію. Отже, два юридичні факти (укладення договору щодо нерухомого майна та державна реєстрація права власності на нього) настають в один день.

З урахуванням викладеного можна констатувати: правових підстав для розірвання в судовому порядку договору оренди земельної ділянки, який припинив свою дію в силу закону, немає.

Оскільки договір оренди є припиненим у частині попереднього орендаря з огляду на ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі», у суду немає підстав вказувати на цей факт, що має юридичне значення, у резолютивній частині рішення, у тому числі виразом «вважати договір оренди землі припиненим у частині орендаря з (дата)».

Ініціатива — за попереднім власником

Водночас вимоги ст.34 закону «Про оренду землі» зобов’язують орендаря в разі припинення (з будь-яких підстав) договору оренди повернути орендодавцеві ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання такого обов’язку орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Оскільки норма ст.34 закону «Про оренду землі» є імперативною, саме орендар має вжити всіх необхідних заходів для виконання обов’язку щодо повернення ділянки з оренди у зв’язку з припиненням договору оренди на підставі закону, зокрема скласти проект акта прийому-передачі ділянки.

Та лише в разі ухилення орендодавця від її прийняття орендар управі вважати суб’єктивне право порушеним (ч.1 ст.613 ЦК) та вимагати в судовому порядку зобов’язати орендодавця прийняти ділянку. І такий спосіб захисту порушеного права є належним (постанова ВСУ від 20.03.2012 у справі №3-19гс12).

Окрім того, власник ділянки буквально тлумачить ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі», якщо вважає себе орендодавцем за припиненим у силу закону договором. Водночас, за змістом ч.3 ст.7 закону, договір купівлі-продажу нерухомості припинив дію договору оренди землі і в частині орендодавця, про що додатково доводить ст.34.

Обов’язок для нового власника

Більше того, новий власник нерухомості не стає автоматично орендарем, оскільки договором купівлі-продажу нерухомості не продовжується дія договору оренди землі.

Оскільки договір оренди припинив свою дію в силу закону, до нього чи на його підставі не можна укласти додаткову угоду, у тому числі й три-сторонню — між колишнім і новим власниками нерухомості та власником ділянки. Тому новий власник нерухомості зобов’язаний оформити права на ділянку шляхом підписання нового договору оренди (постанова судових палат у цивільних та господарських справах ВСУ від 14.09.2016 у справі №703/5377/14-ц).

Окрім того, саме дата договору купівлі-продажу нерухомості є датою припинення договору оренди землі. Насамперед це пов’язано з різним правовим змістом понять «припинення договору оренди землі» та «припинення права оренди» (права користування) або «перехід права на оренду».

У ст.7 закону «Про оренду землі» йдеться про перехід права на оренду ділянки. У ст.120 ЗК говориться про перехід права на ділянку в разі набуття права на житловий будинок, будівлю або споруду. У ст.141 ЗК мовиться про підстави припинення права користування ділянкою в разі набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на ній.

У ст.182 ЦК передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

У ст.3 закону №1952-IV також установлено обов’язковість реєстрації прав у державному реєстрі. У ч.2 ст.3 цього акта зазначено, що з моменту державної реєстрації лише виникають речові права на нерухоме майно, у тому числі право оренди, як передбачено в його ст.4 та ст.17 закону «Про оренду землі».

Водночас жодною нормою не визначено, що саме з моменту державної реєстрації припиняється (переходить) право оренди ділянки. Таким чином, з моменту укладення договору купівлі-продажу нерухомості та реєстрації права власності на неї за новим власником у колишнього власника нерухомості припинилося право оренди та, відповідно, обов’язок унесення орендної плати.

Згідно з ч.3 ст.10 закону №1952-IV державний реєстратор установлює наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає реєстрації. Відповідно до ст.27 цього акта така реєстрація проводиться на підставі документів, що відповідно до законодавства підтверджують припинення прав на нерухоме майно. Такими документами слід уважати договір купівлі-продажу нерухомості та акт приймання-передачі ділянки з оренди.