Ділянка — в заставі у банку
Без документа, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання вимоги іпотекодержателя, реєстрація зміни власника предмета застави буде незаконною. Такий висновок зробив ВСУ в постанові №822/864/15, текст якої друкує «Закон і Бізнес».
Верховний Суд України
Іменем України
Постанова
11 квітня 2017 року м.Київ №822/864/15
Колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України у складі:
головуючого — Прокопенка О.Б.,
суддів: Волкова О.Ф., Гриціва М.І., Кривенди О.В., Самсіна І.Л.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Вікотек» до реєстраційної служби Старокостянтинівського районного управління юстиції Хмельницької області в особі державного реєстратора Черватюка О.А., державного реєстратора Державної реєстраційної служби Марченка О.А., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, — публічне акціонерне товариство «Банк «Форвард», про визнання дій протиправними та скасування рішення,
ВСТАНОВИЛА:
У березні 2015 року товариство звернулося до суду з позовом, в якому просило визнати протиправними дії державного реєстратора та скасувати його рішення від 9.02.2015 про реєстрацію права власності банку на земельну ділянку площею 26 м2, кадастровий №*, розташовану в м.Старокостянтинові Хмельницької області на вул. Острозького, 35.
Обґрунтовуючи позов, товариство послалося на те, що державний реєстратор порушив порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та безпідставно прийняв рішення про державну реєстрацію права власності на вищезазначене майно за банком, оскільки останній не надав документів, які відповідно до закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1.07.2004 №1952-ІV (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин) та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 17.10.2013 №868 (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин), є підставою для реєстрації права власності.
Хмельницький окружний адміністративний суд постановою від 4.06.2015 позов задовольнив: визнав протиправними дії державного реєстратора Марченка О.А. та рішення останнього щодо проведення державної реєстрації за банком права власності на земельну ділянку за адресою: Хмельницька область, м.Старокостянтинів, вул. Острозького, 35.
Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що п.46 порядку визначено вичерпний перелік документів, які мають бути подані для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Суд сказав, що, на порушення згаданої норми порядку, банк до заяви, поданої державному реєстратору, не додав завіреної в установленому порядку копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої товариству та ПАТ «Світ електроніки», а також доказів надіслання такої вимоги, її отримання та завершення 30-денного строку з моменту отримання, зокрема повідомлень про направлення рекомендованої (цінної) кореспонденції, фіскальних чеків про оплату послуг за направлення вказаної кореспонденції визначеним суб’єктам за належними адресами та ін. Ненадання таких доказів і в ході розгляду справи ставить під сумнів й інформацію про направлення відповідних вимог, що містять видані на підставі ст.84 закону «Про нотаріат» від 2.09.93 №3425-XII свідоцтва приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. від 9.01.2015 №№32, 33.
Вінницький апеляційний адміністративний суд постановою від 22.07.2015 рішення суду першої інстанції скасував, у задоволенні позову відмовив.
Вищий адміністративний суд ухвалою від 22.03.2016 постанову апеляційного суду залишив без змін, погодившись із його висновками про дотримання державним реєстратором установленого законодавством порядку при проведенні реєстрації права власності на земельну ділянку за банком, оскільки останній для цього подав усі передбачені порядком документи, зокрема видані на підставі ст.84 закону №3425-XII свідоцтва приватного нотаріуса від 9.01.2015, які містять повний текст вимоги банку щодо усунення порушень, а також підтверджують одержання іпотекодавцем і боржником цієї вимоги 2.12.2014, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту отримання вимоги.
У заяві про перегляд судових рішень ВСУ товариство, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції ст.9 закону №1952-ІV, стст.35—37 закону «Про іпотеку» від 5.06.2003 №898-IV та ст.84 закону №3425-XII, просить ухвалу ВАС від 22.03.2016 та постанову Вінницького апеляційного адміністративного суду від 22.07.2015 скасувати, а постанову Хмельницького окружного адміністративного суду від 4.06.2015 залишити в силі.
На обґрунтування заяви додано ухвалу ВАС від 25.02.2016 №К/800/40245/15, в якій касаційний суд указав на протиправність рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності банку на передане товариством в іпотеку майно, оскільки її проведено за відсутності передбачених для цього п.46 порядку документів, лише на підставі свідоцтв нотаріуса від 9.01.2015, без надання завіреної в установленому порядку копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої товариству та ПАТ «Світ електроніки», а також без доказів надіслання такої вимоги, її одержання та завершення 30-денного строку з моменту отримання.
Перевіривши наведені в заяві доводи, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах ВСУ дійшла висновку, що заява товариства підлягає задоволенню з огляду на таке.
Відповідно до ч.1 ст.15 закону №1952-IV державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку:
1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;
2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень;
3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;
4) внесення записів до Державного реєстру прав;
5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, установлених ст.16 цього закону;
6) надання витягів з державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.
Частиною 2 ст.9 закону №1952-IV визначено, що державний реєстратор, серед іншого, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими й уже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:
відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом);
відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень;
відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав і поданих документах;
наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього закону;
наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав;
приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав.
Документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, установленим цим законом та іншими нормативно-правовими актами (ч.3 ст.17 закону №1952-IV).
Згідно із ч.1 ст.35 закону №898-IV в разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання в не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель управі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Суди встановили, що 27.09.2011 ПАТ «Банк «Русский стандарт» (у подальшому змінило найменування на ПАТ «Банк «Форвард») і товариство як майновий поручитель за виконання зобов’язань ПАТ «Світ електроніки» (позичальника за кредитним договором від 15.07.2011) уклали договір іпотеки, за умовами якого позивач передає банку в іпотеку, зокрема, земельну ділянку, загальною площею 26 м2 за адресою: Хмельницька область, м.Старокостянтинів, вул. Острозького, 35.
Відповідно до п.4.2.3 договору іпотеки в разі невиконання/неналежного виконання позичальником (ПАТ «Світ електроніки») умов основного зобов’язання або іпотекодавцем (товариством) умов договору іпотекодержатель (банк) має право звернути стягнення на предмет іпотеки й задовольнити за рахунок його вартості свої вимоги в повному обсязі.
Пунктом 4.2.5 договору іпотеки передбачено, що при настанні зазначених обставин іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та позичальнику письмову вимогу щодо усунення порушень у 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги. У випадку, якщо протягом 30 днів вимога іпотекодержателя про усунення порушень зобов’язань за договором кредиту та/або цим договором залишається без задоволення, іпотекодержатель має право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище 30-денного строку, вважається дата відправлення листа іпотекодавцю та позичальнику, зазначена на квитанції, яка надається іпотекодержателю відділенням поштового зв’язку при відправленні листа з повідомленням про вручення.
Перелік документів для здійснення державної реєстрації прав, як і порядок проведення такої реєстрації встановлює КМ (чч.2, 13 ст.15 закону №1952-IV).
Так, відповідно до п.46 порядку для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документа, який підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає:
1) завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов’язання, вимога про виконання порушеного зобов’язання, у не менш як 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання такої вимоги;
2) документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя в разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Таким чином, п.46 порядку визначено вичерпний перелік обов’язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені в стст.9 та 15 закону №1952-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора в ході її проведення останній приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
У ході розгляду справи суди встановили, що до заяви про державну реєстрацію права власності, поданої банком до реєстраційної служби 6.02.2015, завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, не додано. Натомість до заяви, крім оригіналу договору іпотеки, його копії та довіреності, було додано копії виданих на підставі ст.84 закону №3425-XII свідоцтв приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. від 9.01.2015 №№32, 33 про передачу товариству і ПАТ «Світ електроніки» заяв банку, що містили відомості про вимогу щодо усунення порушень умов кредитного договору.
9.02.2015 на підставі зазначених документів державний реєстратор Марченко О.А. провів державну реєстрацію права приватної власності банку на вищезгадану земельну ділянку.
Згідно з ст.84 закону №3425-XII нотаріус передає заяви громадян, підприємств, установ та організацій іншим громадянам, підприємствам, установам і організаціям, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини. Заяви передаються поштою зі зворотним повідомленням або особисто адресатам під розписку. Заяви можуть передаватися також із використанням технічних засобів. На прохання особи, що подала заяву, їй видається свідоцтво про передачу заяви.
За правилами п.3 гл.20 розд.ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 22.02.2012 №296/5, заяви подаються нотаріусу належним чином оформлені й не менше ніж у двох примірниках, один з яких пересилається поштою зі зворотним повідомленням або особисто передається адресатам під розписку. Витрати, пов’язані з поштовою пересилкою заяви чи з використанням інших технічних засобів, оплачуються заявником.
Ураховуючи наведені норми, підтвердженням отримання товариством письмової вимоги банку, котра, як зазначено у вищезгаданих свідоцтвах нотаріуса, пересилалася рекомендованим листом, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання має бути повідомлення про вручення поштового відправлення. Такі дії слід оформити відповідно до Правил надання послуг поштового зв’язку, затверджених постановою КМ від 5.03.2009 №270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом УДППЗ «Укрпошта» від 12.05.2006 №211.
Суди встановили, що таке повідомлення, як і документ про оплату послуг пересилання поштового відправлення, банк разом з іншими документами для проведення державної реєстрації права не подав. Тобто вимоги порядку щодо надання документа, який підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя, не виконано.
Отже, державна реєстрація за банком права власності на земельну ділянку за неподання для цього передбачених п.46 порядку документів проведена державним реєстратором без дотримання положень стст.9 та 15 закону №1952-IV, а тому рішення зазначеного суб’єкта владних повноважень від 9.02.2015 про реєстрацію права власності є протиправним.
Таким чином, висновки судів касаційної та апеляційної інстанцій у справі, що розглядається, про правомірність оскаржуваного рішення державного реєстратора ґрунтуються на неправильному застосуванні норм матеріального права, тому ухвала ВАС від 22.03.2016 та постанова Вінницького апеляційного адміністративного суду від 22.07.2015 підлягають скасуванню, а постанова Хмельницького окружного адміністративного суду від 4.06.2015 — залишенню в силі.
Керуючись п.6 «Прикінцевих та перехідних положень» закону «Про судоустрій і статус суддів» від 2.06.2016 №1402-VIII, стст.241—243 Кодексу адміністративного судочинства, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах ВС
ПОСТАНОВИЛА:
Заяву ТОВ «Вікотек» задовольнити.
Ухвалу ВАС від 22.03.2016 та постанову Вінницького апеляційного адміністративного суду від 22.07.2015 скасувати, а постанову Хмельницького окружного адміністративного суду від 4.06.2015 залишити в силі.
Постанова є остаточною й оскарженню не підлягає, крім випадку, встановленого п.3 ч.1 ст.237 КАС.