Закон і Бізнес


Пай розбрату

Політики та представники аграрного бізнесу пропонують кардинально різні механізми скасування мораторію на продаж землі


Партнер ПФ «Софія» Олександр Поліводський (другий ліворуч) переконаний, що головне в запровадженні земельного ринку — його регулювання.

№17-18 (1315-1316) 01.05—12.05.2017
ОЛЕКСІЙ ПИСАРЕВ
5495

Запровадження ринку сільськогосподарської землі або може стати кроком уперед для аграрного сектору країни, або загальмувати його розвиток, перетворившись на джерело додаткових витрат для значної кількості компаній. В тому числі й великих холдингів. Наслідки, які потягне за собою відкриття ринку, в першу чергу залежатимуть від обмежень, що підготують органи влади.


Питання дня

Підготовка до запровадження ринку сільськогосподарської землі стала основною темою, що обговорювалась під час Аграрного форму Асоціації адвокатів України.

На переконання директора юридичного департаменту UMG Олени Шведової, ще ніколи не була настільки високою ймовірність скасування мораторію на продаж землі, як зараз. Адже якщо зміни не реалізовуватимуться за внутрішнім запитом країни, то це доведеться зробити на вимогу Міжнародного валютного фонду.

Про співпрацю з фондом говорив під час заходу й народний депутат Леонід Козаченко. Він повідомив: за розрахунками МВФ, для того, щоб підвищити ефективність аграрного сектору нашої держави до рівня ЄС, у нього необхідно інвестувати щонайменше $70 млрд. Напевне, саме у цьому й криється причина, чому міжнародна фінансова інституція наполягає на скасуванні мораторію. Адже залучити такий обсяг коштів можна лише завдяки кредитам. І тут не обійтися без застави земельних ділянок, що нині є неможливим.

Водночас парламентар наголосив, що навіть у разі скасування мораторію забезпечити такий розмір кредитів вітчизняні банки не зможуть. А зважаючи на те, що надати іноземцям право купувати українські землі ніхто не наважиться, зарубіжним банкам не дозволять забезпечити надходження коштів. Адже в такому разі заставлені ділянки можуть опинитись в їхніх руках.

Отже, нардеп переконаний, що для кредитування аграрного сектору слід створити фінансову установу другого рівня, яка робитиме запозичення в інших країнах, в того ж МВФ чи інших донорів, а потім надаватиме кредити сільгоспвиробникам.

Здавалося б, за таких умов зменшиться й необхідність скасування мораторію. Однак навряд чи із цим погодяться у МВФ. Тому, припустив Л.Козаченко, під тиском фонду Україна, швидше за все, запровадить земельний ринок. Отже, зауважив парламентар, необхідно зосередитися на обмеженнях, які зможе ввести Україна для того, щоб не допустити негативних наслідків від такого кроку.

На переконання нардепа, найбільша загроза, яку можуть принести перетворення, — це купівля земельних ділянок іноземцями. Адже вже зараз китайський капітал націлився на придбання значної кількості ділянок, аби забезпечити продовольчі потреби своєї країни.

Нардеп застеріг: якщо просто заборонити придбання землі іноземцями (як пропонують деякі політики), це може й не допомогти. Адже експерти нарахували 14 легальних або умовно легальних способів, завдяки яким іноземці все ж зможуть отримати ділянки у власність.

Найпростіший з них — придбання частки в компанії, яка вже володіє землею. Щоправда, це може бути реалізовано лише в тому випадку, якщо купувати землю буде дозволено юридичним особам. Існують і більш оригінальні способи здобути чорноземи у власність. Наприклад, фіктивний шлюб із тим, кому вони належать.

Торгові межі

Зважаючи на ризики, переконаний Л.Козаченко, як мінімум має бути встановлено заборону на продаж більш як 200 га землі в «одні руки», і при цьому купувати її зможуть тільки фізичні особи. Власне, з такими пропозиціями виступають у Кабміні, але, на думку народного обранця, варто було б для початку дозволити продаж ділянок лише у двох областях. А через 5—10 років, якщо ринок у цих регіонах запрацює ефективно, а виявлені недоліки будуть усунені, можна буде знімати мораторій і в межах усієї країни.

Учасники форму поцікавились, з яких регіонів варто було б починати. Як відзначив Л.Козаченко, наразі повноцінну кадастрову базу земельних ділянок створено лише в Кіровоградській області. Тому починати потрібно з неї, а також узяти ще якийсь регіон «до пари».

Тим часом, як повідомив завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України Андрій Мартин, у Верховній Раді зареєстровані 2 законопроекти, спрямовані на запровадження ринку землі. «Щоправда, вони вносились не для того, щоб їх ухвалювали, а для того, щоб перевірити, як відреагує громадськість на такі ініціативи», — відзначив експерт.

«Справжньою» ініціативою можна вважати проект, над підготовкою якого працюють у Кабміні. Хоча, як зауважив А.Мартин, урядова ініціатива розчарувала. Мовляв, за півроку, відколи парламент вирішив подовжити мораторій, можна було написати щось геніальне, але цього не сталось. Основні тези проекту зводяться до згаданих обмежень для юросіб та максимальної концентрації землі в однієї людини площею 200 га.

До того ж, наголосив А.Мартин, не варто розраховувати на те, що парламент ухвалить ті проекти, які можуть мати суспільний резонанс. Політики вже готуються до виборів, тому навіть тиск МВФ не матиме чудодійних властивостей.

Натомість, зазначив експерт, більш реальним способом скасувати мораторій є звернення групи народних обранців до Конституційного Суду. За прогнозами А.Мартина, рішення на вул.Жилянській може бути ухвалене вже восени і після цього мораторій «скасується сам по собі». А якщо в парламенті вирішать установити обмеження, то Президент матиме можливість не підписувати таких законів, посилаючись на те ж рішення КС. Хоча навряд чи можна повірити, що політики відпустять земельний ринок у вільне плавання, навіть не спробувавши його «врегулювати».

Холдинг має інтерес

На відміну від урядовців, на особливості земельного ринку в аграрних компаніях дивляться під кардинально іншим кутом. «Що ми хочемо отримати від земельної реформи? В першу чергу це стале землекористування для аграрної галузі. Також слід забезпечити розвиток переробної промисловості. Крім цього, власники ділянок повинні отримувати від своєї землі більше доходів. Ті ж проекти, які зараз готуються, не відповідають жодному із цих викликів», — наголосила начальник юридичного управління агрохолдингу «Астарта-Київ» Лілія Тімакіна.

За її словами, якщо будуть запроваджені обмеження, на яких наполягають у Мінагрополітики, то основними покупцями землі стануть громадяни, які ніколи не мали стосунку до сільського господарства, але мають достатньо коштів і шукають, у що інвестувати. Такі особи самостійно землю не оброблятимуть, а здаватимуть її в оренду. Як наслідок, аграрні компанії отримають дуже дорогого й «розпорошеного» орендодавця. До того ж та особа, яка впродовж тривалого часу орендувала землю, не отримає переважного права на те, щоб продовжувати нею користуватися.

Причому підприємство, яке раніше орендувало ділянку, вже могло побудувати поряд з нею переробні комплекси. А після продажу землі вся ця інфраструктура статне фактично не потрібною компанії, адже рентабельність таких підприємств прямо залежить від відстані до ділянок, з яких везеться продукція.

«Сільськогосподарський виробник повинен мати право придбати ту ділянку, в яку впродовж років він вкладав свої кошти. Адже він уносив мінеральні добрива, покращував землю. Я не бачу, в чому виявляються негативні наслідки продажу землі юридичним особам», — наголосила Л.Тімакіна.

Крім цього, на її переконання, передбаченої для придбання ділянки площею 200 га за нинішніх умов недостатньо для повноцінного фермерського господарства. Адже фермери, як правило, використовують ділянку площею 500—700 га. Звісно, в деяких європейських країнах ефективне сільськогосподарське виробництво ведеться на менших площах, але в українських реаліях воно не буде рентабельне, переконана представниця аграрної компанії.

Тим часом навіть за умови дії мораторію іноземні інвестори шукають шляхи для виходу на вітчизняний аграрний ринок. Основна причина цього, відзначила партнер компанії Alexandrov&Partners Оксана Крижанівська, — зниження собівартості виробництва в Україні. Так, за розрахунками німецьких спеціалістів, воно вже на 40% дешевше, ніж у Китаї.

Для того щоб увійти в аграрний бізнес, іноземці намагаються придбати підприємства, які вже орендують ділянки. При цьому роблять це швидко і з розмахом. Так, повідомила О.Крижанівська, один з інвесторів поставив завдання за півроку сконцентрувати в себе 300 тис. га землі.

За таких умов, коли земля стає все ціннішим товаром, починає змінюватись і ситуація з пайовиками: агрохолдинги вже не можуть диктувати їм свої умови. Якщо раніше платили 3—4% від нормативної грошової оцінки ділянки, то тепер ця сума сягає 12%. А в деяких випадках для того, щоб залучити власників ділянок, їм при укладанні договору оренди дають разову грошову допомогу. «Агрохолдинги намагаються заманити пайовиків, а також проводити з ними зібрання, щоб вони знали, з ким працюють, були обізнані з їхніми потребами», — розповіла О.Крижанівська.

Та, незважаючи на це, утримати пайовиків непросто. Як наслідок, постійно існує ризик втрати земельного банку. Не виключено, що за таких умов холдинги все ж шукатимуть можливість отримати ділянки у власність. Навіть якщо встановлюватимуться обмеження.

«Якщо є попит і є пропозиція, мораторій цьому не зашкодить», — відзначив голова комітету аграрного права ААУ Віктор Кобилянський. А те, яким чином забезпечуватиметься попит, насамперед залежатиме від представників влади, які вирішуватимуть, чи відкривати ринок землі і на яких умовах.