Закон і Бізнес


Шукай землю в полі

Експерти попереджають про ризики, які виникнуть унаслідок застосування емфітевзису. Але юристи здатні їх зменшити


№46 (1292) 12.11—18.11.2016
ОЛЕКСІЙ ПИСАРЕВ
5468

На переконання радника Прем’єр-міністра з економічних питань Івана Міклоша, відкриття ринку землі принесе українській економіці додаткові $1,5 млрд інвестицій. Разом з тим у парламенті обговорюють і альтернативні методи «торгівлі» землею. Експерти обговорили питання, до яких ризиків можуть призвести зміни та чи здатні юристи їм запобігти.


Ціна змін

Після того як стало очевидним, що мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення буде продовжено, народні депутати та експерти почали більш активно шукати альтернативні інструменти для придбання ділянок. У тому числі увага була зосереджена на емфітевзисі — не новій, але все ще маловивченій процедурі, яка передбачає набуття права користування.

Можливо, значно більшої поширеності він набуде в разі ухвалення закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)» (№4010а). Авторами ініціативи значиться група народних депутатів, серед яких і ті, кого пов’язують з аграрним бізнесом. Таким чином, навряд чи може йтися про виключно «політичну» або «ідеологічну» ініціативу. Схоже, в законі зацікавлені й представники галузі.

Аби з’ясувати позицію експертів щодо можливих змін, Асоціація правників України провела круглий стіл, присвячений майбутньому земельних відносин.

Як відзначив віце-президент Асоціації фермерів та приватних  землевласників Віктор Шеремета, за нинішніх умов як відкриття ринку землі, так і дія його замінників матиме негативні наслідки для сільського господарства країни.

 За словами цього діяча, нині наймогутніші аграрні холдинги зібрали земельні банки до 500 тис. га, чого немає практично в жодній країні світу. А можливі зміни призведуть лише до подальшого укрупнення найбільших сільгоспвиробників.

Розрахунок же на великі аграрні компанії не принесе користі ні селянам, ні державі загалом, переконаний В.Шеремета. На його думу, холдинги як робили, так і робитимуть ставку на вирощування зернових та олійних культур із прицілом на експорт. При цьому збір урожаю соняшнику чи кукурудзи не потребує великої кількості працівників. Як наслідок, селяни, котрі погодяться на емфітевзис чи продаж своїх паїв агрогігантам, залишаться без роботи. Або в кращому разі матимуть її тільки впродовж кількох місяців на рік.

До того ж, хоча експорт вирощеної продукції й приносить мільярдний виторг, ці гроші так само швидко й вимиваються з країни, переконаний В.Шеремета. Оскільки надходять за кордон до акціонерів холдингів або ж інвестуються на Заході. «Сільське господарство має розвиватися за сімейним принципом», — наголосив фахівець, адже в такому разі мова може йти про вирощування овочів, ягід чи садівництво — все те, що здатне приносити більші прибутки, але потребує й більших укладень, а тому не цікавить великих гравців.

Відкриття ж ринку земель може завдати удару по фермерству, адже невеликим господарствам у кращому разі доведеться спрямувати на придбання ділянок обігові кошти. У гіршому — необхідної суми вони взагалі не матимуть, а селяни знайдуть інших покупців.

Готуємося до ринку

Законопроект №4010а передбачає досить значне розширення прав осіб, які використовуватимуть площі на праві емфітевзису. Зокрема, таку землю можна буде здавати в оренду, чого наразі не дозволяється.

Також важливе значення матиме те, що відповідно до договору емфітевзису ділянки можна буде використовувати як заставу. Це дасть змогу отримати обігові кошти, необхідні для придбання техніки або ж проведення посівної.

Водночас унаслідок таких змін селяни можуть узагалі втратити свої паї з поля зору: спершу фермер закладе ділянку банку, а той здасть її в оренду третій стороні. Як наслідок, власник землі жодним чином не зможе вплинути на те, хто фактично розпоряджатиметься нею. Так само складно буде зарадити виснаженню грунтів.

За словами В.Шеремета, зміни можуть бути вигідні світовим фінансовим групам, адже з часом земля «стікатиметься» до тих, хто даватиме кредити. Також нічого не програють і найбільші агрохолдинги. Як пояснюють експерти, емфітевзис не передбачає обов’язкового разового розрахунку з власником ділянки. Гроші можна буде виплачувати щороку невеликими частинами — так само як зараз за оренду.

За словами адвоката ТОВ «Правнича фірма «Софія» Вікторії Варєнікової, такі зміни можуть вирішити одну з ключових проблем, з якою стикаються агрохолдинги, — продовження строку оренди.

Паралельно в парламенті обговорюється ще одна ініціатива — встановлення мінімального строку оренди землі в 14 років. Це також має допомогти представникам аграрного бізнесу уникати надто частого спілкування із селянами.

Не виключено, що ідеї подовження строку оренди та ширшого запровадження емфітевзису просуваються у зв’язку з можливим запровадженням ринку землі. Наразі мораторій подовжено до початку 2018 року, і є думка, що наступної пролонгації вже не буде. Якщо ж агрохолдинги укладуть тривалі договори, то витрачати кошти на терміновий викуп землі їм не доведеться.

Зрештою до якого б рішення високопосадовці не прийшли, роботи додасться правникам. Як пояснили учасники круглого столу, вигідність договору емфітевзису для селян багато в чому залежатиме від того, хто та як його укладатиме. Скажімо, можна передбачити отримання прибутків від наступного передання ділянок в оренду.

Ще більше роботи в юристів з’явиться в разі відкриття повноцінного ринку землі. Адже проблеми досі виникають з унесенням інформації про власників до кадастру. Як наслідок, експерти очікують значної кількості конфліктів, розв’язувати які доведеться в судах.