Договір не дорожчий за гроші

Які причини зумовлюють зростання кількості спорів щодо оренди ділянок?

Господарський суд Чернігівської області провів узагальнення практики вирішення справ у спорах, що виникають із земельних правовідносин. Почастішали випадки, коли громадяни подавали позови про визнання недійсними актів органів місцевого самоврядування або ж визнання недійсними договорів оренди землі.

Нормативна база

Основним завданням узагальнення стало вивчення норм спеціального законодавства, а також аналіз статистичної звітності та дослідження судової практики з наведенням справ зазначеної категорії. Метою було виявлення однакових підходів у застосуванні норм спеціального законодавства при вирішенні спорів досліджуваної категорії, а також характерних проблем.

Основними актами, що регулюють земельні правовідносини та є обов’язковими до застосування при вирішенні спорів відповідної категорії, є Конституція, Земельний, Цивільний, Лісовий кодекси, закони «Про землеустрій»від 22.05.2003 №858-IV, «Про оренду землі» від 6.10.98 №161-XIV, «Про Державний земельний кадастр» від 7.07.2011 №3613-VI, «Про охорону земель» від 19.06.2003 №962-IV, «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19.06.2003 №963-IV, «Про оцінку земель» від 11.12.2003 №1378-IV, «Про використання земель оборони» від 27.11.2003 №1345-IV.

При розгляді спорів, пов’язаних із земельними правовідносинами, господарський суд ураховує висновки, викладені в постанові пленуму Вищого господарського суду «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 №6.

Дія закону в часі

Необхідно зазначити, що положення законів повинні застосовуватися з урахуванням їх дії в часі за принципом пріоритету тієї норми, яка прийнята пізніше. До правовідносин має застосовуватися та редакція закону, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин, оскільки відповідно до ст.58 Конституції закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи.

Крім згаданих актів, ГСЧО керувався правовими позиціями Верховного Суду, викладеними в постановах, які внаслідок вимог ст.111²⁸ Господарського процесуального кодексу є обов’язковими для застосування при вирішенні спорів у подібних правовідносинах.

За 2014—2015 роки предметами позовів у таких справах здебільшого були вимоги про:

• стягнення орендної плати за користування земельною ділянкою;

• звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та стягнення шкоди;

• усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою;

• розірвання договору оренди земельної ділянки/внесення змін до договору оренди землі;

• переведення земель і скасування державного акта;

• зобов’язання вчинити певні дії;

• повернення земельної ділянки.

За період з 1.01.2014 до 31.12.2015 ГСЧО розглянув 138 справ, пов’язаних із земельними правовідносинами. Прийнято 85 рішень, з них у 60 справах позовні вимоги задоволені повністю, у 18 — у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю, у 7 —позовні вимоги задоволені частково.

У 36 справах провадження припинено (на підставі п.1¹ ч.1 ст.80 ГПК — 9, п.1 ч.1 ст.80 ГПК — 1 та п.4 ч.1 ст.80 ГПК — 26 справ). У 17 справах позови залишені без розгляду (на підставі п.1 ч.1 ст.81 ГПК — 1, п.4 ч.1 ст.81 ГПК — 1 та п.5 ч.1 ст.81 ГПК — 15 справ).

У 138 справах, закінчених провадженням, в апеляційному порядку були оскаржені 37 рішень, у касаційному — 15.

Невелика кількість апеляційних і касаційних скарг у справах зазначеної категорії свідчить, що сторони здебільшого погоджувалися з мотивацією та висновками ГСЧО.

Самовільне зайняття

Чималу частину справ, пов’язаних із земельними відносинами, становлять спори щодо оренди ділянок. Однією з причин виникнення таких спорів є невиконання або неналежне виконання договірних зобов’язань стосовно орендних платежів.

Згідно із ч.1 ст.93 ЗК та ст.1 закону «Про оренду землі» «право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності». Відповідно до ст.125 ЗК (в редакції закону №1066-VI від 5.03.2009) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Отже, суб’єкт господарювання має право на визнання за ним права на оренду земельної ділянки лише у випадку укладення договору оренди та його державної реєстрації.

Існують випадки, коли орендарі не використовують земельні ділянки за цільовим призначенням, передбаченим сторонами в договорі, і заперечують щодо дострокового розірвання орендодавцями таких угод. У 2014—2015 роках значна кількість справ стосувалася такого виду порушення, як самовільне зайняття земельної ділянки.

У 2015 році почастішали випадки, коли громадяни подавали позови про визнання недійсними актів органів місцевого самоврядування або ж визнання недійсними договорів оренди землі.

Можна сказати, що категорія спорів, пов’язаних із земельними правовідносинами, є досить складною та різноманітною за характером позовних вимог. Утім, проведений аналіз свідчить про здебільшого правильне застосування Господарським судом Чернігівської області норм матеріального та процесуального права при вирішенні спорів указаної категорії.