Швидше, зручніше, дешевше?

Функції щодо реєстрації речових прав на нерухомість перейдуть до місцевої влади

Найближчим часом повноваження щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передадуть органам місцевого самоврядування. Крім того, додасться повноважень нотаріусам. Також розглядається можливість надання банкам права оформлювати документи щодо нерухомості як посередникам.

Ближче до народу

Незабаром парламент має розглянути в другому читанні законопроект «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№2982), прийнятий у першому читанні в липні цього року. Документ передбачає передання відповідних повноважень від держреєстраторів до органів місцевого самоврядування. При цьому за Міністерством юстиції залишиться функція контролю.

Начальник профільного управління Мін’юсту Анатолій Лещенко під час круглого столу, організованого Асоціацією правників України спільно з Конфедерацією будівельників України, розповів, що проект підготовлено в рамках реформи стосовно децентралізації влади. Крім того, ця ініціатива спрямована на демонополізацію сфери реєстрації речових прав. «Це два основні принципи, на яких будувався проект», — пояснив чиновник.

Утім, деякі юристи вважають таке передання повноважень невиправданим. Зокрема, на думку керуючого партнера ЮФ «Хоменко, Піта і партнери» Юрія Піти, функції, які мають належати державі, не можна передавати органам місцевого самоврядування. Адже тоді виникнуть проблеми, з якими стикались до початку 2013 року (БТІ, що реєстрували право власності, могли безпідставно відмовляти в цьому, затягувати розгляд документів тощо). Також, на думку юриста, існує ризик, що місцеві органи не впораються з покладеними на них обов’язками.

Проте в Мін’юсті закликають не сприймати новації як повернення в минуле. Адже, на думку чиновників, це не крок назад, а впорядкування нової системи надання відповідних послуг. Реєстрацію речових прав не збираються повертати комунальним підприємствам — БТІ чи регіональним відділенням земельних ресурсів. Натомість реєстраторами стануть посадові особи виконкомів або держадміністрацій.

Радник з юридичних питань виконавчого директора КБУ Олександра Маломуж також уважає, що проблем, які виникли з реєстрацією прав на нерухомість після зміни правил, не буде. Адже електронний реєстр уже наповнений, і людям не треба буде йти до БТІ, щоб отримати інформацію на паперових носіях. Крім того, нові органи реєстрації матимуть позитивний досвід попередників.

У будь-якому випадку ймовірність прийняття законопроекту в цілому досить висока. Його розробники передбачають, що документ набере чинності вже з 1 січня 2016 року.

Ставка на доступність

Планується, що нові реєстратори працюватимуть на рівні районів (у райцентрах) і в містах обласного підпорядкування. Однак за рішеннями місцевих рад відповідні посади можуть запроваджуватись і в селах, селищах, маленьких містечках. Тобто якщо місцева влада вважатиме за потрібне створити таку посаду, чиновники можуть за це проголосувати. Хоча, очевидно, таких рішень буде небагато, оскільки утримання власного реєстратора вимагає коштів на зарплату, виділення приміщення тощо.

Натомість сільські мешканці зможуть звернутися до реєстратора в райцентрі або до нотаріуса. Проектом передбачається надати останнім більше відповідних повноважень. З набранням чинності законом вони зможуть реєструвати речові права незалежно від того, чи вчиняються безпосередньо нотаріальні дії (сьогодні нотаріус реєструє права лише при посвідченні правочинів тощо). «Нотаріуси стануть реальною альтернативою державним реєстраторам. Це дуже позитивна новела», — вважає Ю.Піта. При цьому самі нотаріуси не проти таких додаткових повноважень, вони беруть активну участь у робочій групі з підготовки проекту до другого читання.

Більше того, обговорюється можливість наділення функціями щодо реєстрації речових прав інших суб’єктів, які мають справу з нерухомістю, тобто банків, страхових компаній, агентств з нерухомості тощо. Втім, лише як так званих фронт-офісів. Тобто певних агентів, які можуть приймати для оформлення та видавати документи. Безпосередньо ж уносити інформацію до держреєстру повинні бек-офіси — реєстратори виконкомів чи держадміністрацій. Щоправда, ця ідея поки що не має достатньої підтримки в профільному парламентському комітеті. Особливо народні обранці не бажають бачити як реєстраторів банки. Таку позицію підтримують у головному науково-експертному управлінні ВР, про що було зазначено у висновку до проекту. Зокрема, експерти посилаються на те, що банки часто самі виступають стороною правочинів щодо нерухомості, а це може загрожувати правам інших учасників правочинів. Крім того, вони вважають, що виникатиме загроза корупційних правопорушень.

Водночас позиція Мін’юсту полягає в тому, що повноваження з реєстрації речових прав слід надати, крім місцевої влади та нотаріусів, ще й суб’єктам, які пройшли спеціальну акредитацію в порядку, визначеному Кабміном. Міністерство підтримує ідею поділу суб’єктів реєстрації на фронт- і бек-офіси.

В такій схемі передбачається, що фронт-офіс укладатиме спеціальну угоду із бек-офісом, аби не виникало плутанини. Наприклад, Київрада як суб’єкт, що здійснює реєстрацію, може укласти договір із суб’єктом, котрий прийматиме й видаватиме документи хоч на всій території України.

Ціна питання

Наразі точаться дискусії щодо оплати послуг реєстраторів. На початку квітня цього року набули чинності зміни до законодавства (закон №191-VIII), відповідно до яких запроваджено диференційований підхід до визначення розміру адміністративного збору за реєстрацію. Він залежить від площі об’єкта нерухомого майна, права на який заявлені до реєстрації, а також від того, ким є заявник — фізичною чи юридичною особою. Визначається розмір збору в процентному відношенні до мінімальної зарплати. Однак, на думку юристів, такий підхід є невиправданим. Зокрема, Ю.Піта зазначив, що подібна норма суперечить Конституції. «У нас всі рівні перед законом. А тут хтось буде платити 200 грн., а комусь доведеться віддавати 2000 грн. Але ж сама функція з реєстрації однакова, незалежно від того, реєструється 100м² чи 1000м²», — зауважив він.

У КБУ запропонували свій підхід до визначення вартості послуг — залежно від терміновості. Так, пропонується встановити мінімальну ставку на рівні державного мита за реєстрацію речових прав на нерухоме майно, яке існувало раніше, — 119 грн. Обчислювати цю цифру слід не в абсолютній величині, а в мінімальних заробітних платах. Також необхідно затвердити відповідну ставку збору для реєстрації у визначений законом строк. А вже залежно від терміновості надання послуги плата може збільшуватись. За словами О.Маломуж, профільний комітет таку ідею підтримує. Тож є сподівання, що справедливість буде відновлено.

Ще виникають запитання: скільки зароблятимуть реєстратори і чи вистачить цих коштів на утримання відповідних офісів? За словами А.Лещенка, для нотаріусів і акредитованих суб’єктів пропонується встановити оплату в розмірі 60% адміністративного збору. Зокрема, нотаріусів улаштовує ця цифра. Зрештою, їх приваблює не стільки заробіток, скільки можливість залучення потенційних клієнтів, які згодом звертатимуться до них для укладання угоди щодо нерухомості.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Світлана Пасічник пояснює, що функції реєстратора дають нотаріусу доступ до первинних документів, які зазвичай йому недоступні. Як фронт-офіс нотаріуси вивчають увесь перелік документів, котрі вимагають держреєстратори: від забудовника, від інвестора, і від власника майна. Тобто в подальшому під час відчуження нерухомості нотаріус може надати історію об’єкта. «Нотаріуси зацікавлені виконувати функції з реєстрації речових прав не стільки через 60% адміністративного збору, скільки тому, що в такий спосіб вони отримують довіру клієнта. У подальшому укладатимуться договори, а там вже буде трохи інша оплата. Це — перспектива», — зауважила С.Пасічник.

Усе під контролем

Ще однією новацією проекту є те, що відмову в держреєстрації, дії або бездіяльність реєстраторів можна буде оскаржити в адміністративному порядку до територіального органу Мін’юсту. Сьогодні на реєстраторів можна скаржитись лише до суду. Однак розгляд відповідних позовів триває місяцями.

Проте багато експертів скептично ставляться до таких нововведень, побоюючись, що на практиці адміноскарження перетворяться на формальність. Тобто Мін’юст ставитиметься до реєстраторів поблажливо. Та й без корупційних ризиків не обійтися. Як аргумент наводиться неефективність адміністративного оскарження рішень податкових органів.

Однак А.Лещенко наголосив, що можливість адміністративного оскарження не нівелює права на звернення до суду. Крім того, проектом передбачаються санкції щодо порушників. Зокрема, в разі виявлення грубих чи систематичних порушень з боку реєстратора Мін’юст чи його територіальний орган може прийняти рішення про тимчасове блокування чи анулювання доступу такого реєстратора до держреєстру. Щоправда, в ГНЕУ наголосили: в проекті недостатньо чітко визначені підстави та порядок тимчасового блокування чи анулювання такого доступу.

Також передбачається доповнити Кодекс про адміністративні правопорушення ст.166²² і встановити штрафи у розмірі від 340 грн. до 3400 грн. О.Маломуж уважає такі зміни важливими. «Місцеві органи реєстрації не зможуть, як колись БТІ, ігнорувати громадян. Адже буде контроль Мін’юсту, можливість адміністративного оскарження дій реєстратора та загроза накладення штрафів», — говорить вона.

Хоча поки що залишаються питання стосовно відповідальності за порушення реєстраційних правил нотаріусами. Вони не є посадовими особами органів влади, отже, до них така відповідальність не може застосовуватись. Утім, діяльність нотаріусів і без того контролюється Мін’юстом.

коментар «ЗiБ»

Олександр БОРОДКІН, партнер ЮФ «Василь Кісіль і партнери»:

— Від зміни підпорядкування органів державної реєстрації прав мало що зміниться. Однак можна сподіватися, що більш широке залучення приватного бізнесу до надання таких послуг створить своєрідну конкуренцію. Відтак підвищить якість і швидкість надання послуг. Відсутність монополії на надання послуги має істотно знизити ризик її ненадання або неякісного надання.

Більше того, є сподівання, що банки і нотаріуси надаватимуть послуги швидше. Адже щоб конкурувати з державними органами, до яких у населення більше довіри, та ще й в умовах регульованого регламенту надання послуги і адміністративного збору за їх надання нотаріуси і банки змушені будуть пропонувати більш швидке і доступне обслуговування.

Можна, звичайно, говорити, що послуги з держреєстрації за своєю суттю не мають бути притаманні банкам, основний вид діяльності яких — фінансові послуги. Однак навіть якщо в остаточній редакції проекту серед реєстраторів залишаться лише нотаріуси — без обмежень тільки угодами, які вони посвідчують — це вже буде значний крок до спрощення порядку реєстрації. Питання лише в достатності держреєстраторів, щоб задовольнити весь попит громад на цю послугу.

Можливо, на практиці нотаріуси і банки намагатимуться нав'язати супутні послуги, плата за які не регулюється законом. Однак у цій частині у споживача принаймні є вибір, замовляти послугу чи ні, а якщо замовляти, то у кого.

Олег БОЙЧУК, радник, керівник практики нерухомості ЮБ «Єгоров, Пугінскій, Афанасьєв і партнери», адвокат:

— Найбільша надія щодо якісного реформування реєстраційної системи покладається саме на нотаріусів. За проектом нотаріуси зможуть надавати реєстраційні послуги повноцінно, тобто незалежно від вчинення реєстраційної дії, як це відбувається зараз.

Також місцевим громадам (у містах) надається можливість створювати власні реєстраційні підрозділи. Ця пропозиція є спірною, оскільки теоретично виникають ризики для цілісності системи та єдності в підходах до її функціонування. З іншого боку, така пропозиція пов’язується з процесом децентралізації, що відбувається в державі.

Таким чином, можна сподіватись, що в результаті запропонованих змін на ринку адміністративних послуг із здійснення реєстраційних дій з’явиться більш конкурентне середовище. За умови належного врегулювання технічних та організаційних аспектів це повинно спростити реєстраційну систему, в тому числі зробити послуги більш доступними, а також потенційно дешевшими.

Також розглядається можливість надання реєстраційної функції банкам. Однак ця ініціатива зазнає більшої критики, оскільки є ризик того, що банки опиняться у значно сильнішій позиції стосовно своїх клієнтів, що матиме наслідком нерівність у стосунках сторін.

Тетяна ТРИКОЗА, адвокат АФ «Династія»:

— Проект закону значно розширює суб’єктний склад осіб, наділених повноваженнями проводити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. А це суттєво спрощує процедуру реєстрації і створює в системі надання даних адміністративних послуг більш повноцінну конкуренцію, що позитивно впливає на зниження корупційного тиску в цій сфері.

Здешевлення процедури — позитивний наслідок підвищення конкуренції. Повного виключення безпідставного затягування процесу проект не передбачає, але передаючи функції реєстрації на місця, очікується деяке послаблення бюрократії.

Водночас проект не позбавлений певних вад. Надання вказаних в ньому повноважень посадовим особами акредитованого банку не виключає істотних ризиків зловживань у своїх інтересах з боку даних суб’єктів господарювання. Адже банк не виконує функції владних повноважень, а надає фінансові послуги з метою отримання доходу.

Також важливо, що за порушення, допущені держреєстраторами, недостатньою є загальна відповідальність, передбачена проектом. Крім змін до Кодексу про адміністративні правопорушення, доречно внести доповнення до Кримінального кодексу щодо встановлення більш жорсткої відповідальності суб’єктів надання послуг з державної реєстрації та їх посадових осіб.

Денис ШКАРОВСЬКИЙ, юрист VBPartners:

— Запропоновані зміни суттєво не вплинуть на порядок розгляду заяв про державну реєстрацію речових прав для громадян та юридичних осіб.

Так, строки проведення державної реєстрації, порядок подання заяви не змінюються, за виключенням надання повноважень нотаріусам щодо проведення реєстрації прав. У зв’язку з цим незрозумілою є позиція суб’єкта законодавчої ініціативи щодо прийняття нового закону про державну реєстрацію речових прав замість внесення змін до чинного.

Безперечно, позитивом є передання повноважень з державної реєстрації прав нотаріусам незалежно від вчинення ними нотаріальної дії. Такі повноваження, по-перше, значно прискорять реєстрацію речових прав для заявників, які звернулись до нотаріуса, та, по-друге, розвантажать органи держреєстрації.

Запровадження процедури адміністративного оскарження рішень про відмову в реєстрації значно прискорить оскарження неправомірних рішень та відновлення порушених прав. Адже адміністративні суди, враховуючи їх значну завантаженість, не здатні оперативно та якісно розглядати такі спори.

Разом з тим вважаю недоречним надання повноважень з держреєстрації банківським установам, оскільки фактично приватним особам будуть делеговані функції держави щодо офіційного визнання речових прав інших осіб, що порушить принцип рівності суб’єктів права власності.