Без рентного доходу нема і договору
Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка є обов’язковою. До такого висновку дійшов ВСУ в постанові від 1 липня 2015 року №3-297гс15, текст якої друкує "Закон і Бізнес".
Верховний Суд України
Іменем України
Постанова
1 липня 2015 року м.Київ №3-297гс15
Судова палата у господарських справах і Судова палата у цивільних справах Верховного Суду у складі:
головуючого — Жайворонок Т.Є.,
суддів: Барбари В.П., Колесника П.І., Сеніна Ю.Л., Берднік І.С., Лященко Н.П.,
Сімоненко В.М., Григор’євої Л.І., Охрімчук Л.І., Шицького І.Б.,
Гуменюка В.І., Потильчака О.І., Яреми А.Г., Ємця А.А., Романюка Я.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву заступника Генерального прокурора про перегляд Верховним Судом постанови Вищого господарського суду від 19.02.2015 у справі №916/1736/14 за позовом заступника Біляївського міжрайонного прокурора Одеської області до Біляївської районної державної адміністрації Одеської області, дочірнього підприємства «Борол», треті особи на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, — Біляївська районна рада Одеської області, управління Держземагентства у Біляївському районі Одеської області, третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, — Товариство з обмеженою відповідальністю «Завод «Галичина», про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов’язання повернути земельну ділянку,
ВСТАНОВИЛИ:
У травні 2014 року заступник Біляївського міжрайонного прокурора Одеської області звернувся до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що під час проведеної у квітні 2014 року перевірки дотримання вимог земельного та податкового законодавства при стягненні плати за землю встановлено, що між Біляївською РДА та ДП «Борол» укладено договір оренди земельної ділянки з порушенням вимог земельного законодавства, без здійснення нормативної грошової оцінки наданої в оренду земельної ділянки. Просив визнати оспорюваний договір оренди земельної ділянки недійсним та повернути земельну ділянку до земель Усатівської сільської ради Біляївського району Одеської області.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 13.10.2014 в задоволенні позову відмовлено.
Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено: визнано недійсним договір оренди землі від 7.07.2006, укладений між Біляївською РДА та ДП «Борол»; повернуто до земель запасу Усатівської сільради земельну ділянку загальною площею 0,255 га, розташовану на території Усатівської сільради за межами населеного пункту праворуч від автодороги Київ—Одеса, 461 км.
Постановою ВГС від 19.02.2015 постанову апеляційного суду скасовано, рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Ухвалою ВС від 28.05.2015 справу №916/1736/14 допущено до провадження Верховного Суду.
У заяві про перегляд з підстави, передбаченої п.1 ч.1 ст.11116 Господарського процесуального кодексу, заступник Генерального прокурора просить скасувати постанову ВГС від 19.02.2015 і прийняти нове рішення, яким залишити в силі постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.12.2014, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції стст.15, 21 закону «Про оренду землі», стст.203, 215 Цивільного кодексу.
В обгрунтування заяви надано копії постанов ВГС від 2.04.2015 у справі №916/2284/14, від 2.12.2014 у справі №916/2287/14 та копію ухвали Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22.05.2013 у справі №6-22189св12.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши наведені заявником обставини, Судова палата у господарських справах і Судова палата у цивільних справах ВС вважають, що заява підлягає задоволенню.
У справі, що розглядається, судом установлено, що 7.07.2006 між Біляївською РДА (орендодавець) і ДП «Борол» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у довгострокове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка використовується в комерційних цілях і розташована на території Усатівської сільради (за межами населеного пункту) праворуч від автодороги Київ—Одеса, 461 км (район постаменту «Одесса — город-герой»).
Згідно з пп.2, 3 договору в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,255 га, в тому числі 0,255 га пасовищ, за рахунок земель запасу Усатівської сільради. На земельній ділянці відсутні будь-які об’єкти нерухомого майна.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проводилась (п.4 договору).
Договір укладено строком на 25 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк (п.7 договору).
Пунктами 8, 9, 10 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі
8 грн. за 1 м2, що становить 20400 грн. на рік згідно з протоколом земельної комісії. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.
Відповідно до пп.13, 14 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та експлуатації автозаправної станції та газо- автозаправної станції. Цільове призначення земельної ділянки — землі комерційного використання.
Положеннями п.16 договору передбачено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту відведення і технічної документації. Організація складання технічної документації і витрати, пов’язані із цим, покладаються на орендаря.
Задовольняючи позов, апеляційний суд виходив із того, що спірний договір укладено з порушенням приписів ст.13 закону «Про оцінку земель» , стст.15, 21 закону «Про оренду землі», а саме без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є обов’язковим у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Оскільки орендну плату встановлено без проведення нормативної грошової оцінки, то договір оренди земельної ділянки підлягає визнанню недійсним у зв’язку із недодержанням сторонами в момент вчинення цього правочину встановленого законом порядку.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд касаційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, не входить до вичерпного переліку істотних умов договору оренди землі, встановленого ч.1 ст.15 закону «Про оренду землі», а тому відсутність її визначення у спірному договорі не породжує юридичних наслідків та не тягне за собою його недійсності.
Разом із тим у наданих для порівняння постановах у господарських справах №916/2284/14, №916/2287/14 суд касаційної інстанції висловив протилежну думку та зазначив, що спірний договір укладено з порушенням приписів ст.13 закону «Про оцінку земель», стст.15, 21 закону «Про оренду землі», а саме без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є обов’язковим у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Крім того, в ухвалі суду касаційної інстанції у цивільній справі №6-22189св12 висловлено правову позицію про те, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться обов’язково у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, що передбачено ст.13 закону «Про оцінку земель». При цьому суд касаційної інстанції зазначив, що оскільки орендну плату встановлено без проведення нормативної грошової оцінки, то договір оренди земельної ділянки підлягає визнанню недійсним у зв’язку із недодержанням сторонами в момент вчинення цього правочину передбаченого законом порядку.
Викладене свідчить про неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило до ухвалення різних судових рішень у подібних правовідносинах.
Усуваючи розбіжності у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у господарських справах і Судова палата у цивільних справах ВС виходять із такого.
Згідно з ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1—3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу. Зокрема, відповідно до ч.1 вказаної статті зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
Відповідно до ч.1 ст.632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
За змістом ч.1 ст.15 закону «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі є однією з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог стст.4—6, 11, 17, 19 цього закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Орендна плата відповідно до ст.21 закону «Про оренду землі» — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється законом «Про плату за землю», та перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки.
Статтею 1 закону «Про оцінку землі» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок — це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Частиною 1 ст.13 цього закону визначено випадки обов’язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Зокрема, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Оскільки законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, то у справі, що розглядається, договір оренди в цій частині суперечить приписам чинного законодавства.
Аналогічну правову позицію висловлено Верховним Судом в постановах від 8.04.2015 у справі №3-41гс15 та від 20.05.2015 у справі №3-70гс15.
Таким чином, ВГС дійшов помилкового висновку, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель не є обов’язковою.
Згідно з пп.«а» п.2 ч.2 ст.11125 ГПК Верховний Суд за наявності підстав, передбачених пп.1—3 ч.1 ст.11116 цього кодексу, має право скасувати судове рішення (судові рішення) та залишити в силі судове рішення (судові рішення), що були помилково скасовані судом апеляційної та/або касаційної інстанції.
З огляду на викладене постанова суду касаційної інстанції підлягає скасуванню із залишенням у силі постанови суду апеляційної інстанції з підстави, передбаченої пп.«а» п.2 ч.2 ст.11125 ГПК.
Керуючись стст.11123, 11124, 11125 ГПК, Судова палата у господарських справах ВС
ПОСТАНОВИЛИ:
Заяву заступника Генерального прокурора про перегляд Верховним Судом постанови ВГС від 19.02.2015 у справі №916/1736/14 задовольнити.
Постанову ВГС від 19.02.2015 скасувати, а постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 залишити в силі.
Постанова є остаточною й може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої п.4 ч.1 ст.11116 ГПК.