Обмін на правах стягнення
Застарілі норми та позиція ВС змушують банки шукати нове житло для боржників
Своїм рішенням Верховний Суд суттєво ускладнив звернення стягнення на предмет іпотеки, коли житло купувалося не за кредитні кошти. Відповідно до правової позиції Суду боржник у такому випадку має отримати нове житло. Щоправда, хто повинен шукати його — незрозуміло, а тому розв’язувати проблему доведеться банку.
Норма радянського періоду
З прийняттям у 2010 р. закону «Про судоустрій і статус суддів», законодавець визначив принципово новий підхід до ролі рішень Верховного Суду в системі правосуддя. Такий підхід зрештою знайшов своє логічне втілення в нещодавно прийнятому законі «Про забезпечення права на справедливий суд», яким конкретизовано положення ст.360-7 Цивільного процесуального кодексу та передбачено, що висновок ВС має враховуватись іншими судами загальної юрисдикції. З огляду на таке будь-яке рішення найвищого судового органу є орієнтиром, що має вносити ясність у розуміння складних правових питань. Однак на практиці трапляється й прямо протилежне.
Постановою від 18.03.2015 у справі №6-39цс15 ВС закріпив правову позицію, відповідно до якої, за змістом стст.39, 40 закону «Про іпотеку» та ст.109 Житлового кодексу УРСР, особам, які виселяються із жилого будинку (жилого приміщення), яке є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло тільки в тому разі, коли іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.
Даний правовий висновок потрібно розуміти так, що в разі звернення кредитором стягнення на іпотечне житло боржника, яке було придбане за інші кошти, ніж ті, що той отримав за цим договором, боржник має отримати взамін нове житло.
Усе це створює абсолютно новий підхід до вирішення спорів щодо зобов’язань, які забезпечені іпотекою житлового приміщення. У зв’язку із цим виникають прості та логічні запитання: хто, як і яке саме інше постійне житлове приміщення надаватиме боржнику?
Наприклад, все тією ж ст.109 ЖК УРСР передбачено, що виселення громадян з приміщень, «що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання». Процес надання тимчасового житла регулюється ст.132-2 ЖК УРСР, Порядком формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядком надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання, що затверджені постановою Кабміну від 31.03.2004 №422.
Проте спеціального порядку, який регулював би питання виселення з наданням іншого постійного житлового приміщення, законодавство не передбачає. Тому варто звернутися до загальних положень, зокрема ч.2 ст.114 ЖК УРСР, відповідно до якої «надаване громадянам у зв’язку з виселенням інше жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам». У вказаній статті визначаються лише три категорії громадян, щодо яких може бути застосована ця правова норма, однак ст.115 ЖК УРСР цей перелік розширено й зазначено, що «може бути передбачено й інші випадки виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення».
Із цього зрозуміло тільки одне — нове житло має бути в межах того населеного пункту, що й іпотечне, а також відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам і стандартам. Але, знову ж таки, яким саме стандартам? Наприклад, в ст.47 ЖК УРСР визначено норму жилої площі в розмірі 13,65 м2 на особу, а в п.3 Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання нормою є 6 м2.
Ще одне запитання, яке виникає: чи не будуть ці стандарти причиною несумлінних дій боржників? Наприклад, коли в іпотечній квартирі реєструватиметься максимальна кількість жильців, які потім вимагатимуть надати приміщення, що відповідатиме нормам житлової площі для кожного з них.
Ніхто не зобов’язаний
Згідно з порядком формування фондів житла для тимчасового проживання здійснюється виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською та Севастопольською міськдержадміністраціями. Статтями 111 та 112 ЖК УРСР передбачено, що у випадках виселення у зв’язку з переобладнанням будинку в нежилий або виселення з будинку, що загрожує обвалом, саме виконавчі комітети органів місцевого самоврядування повинні забезпечити того, кого виселяють, новим житлом. Питання виселення зі службових житлових приміщень регулює постанова Ради міністрів УРСР «Про службові жилі приміщення» від 1988 р., аналізуючи яку можна зробити висновок, що інше житлове приміщення надає саме адміністрація такого підприємства, установи чи організації, але за погодженням з органами місцевого самоврядування.
Однак відповідно до ч.2 ст.19 Основного Закону №органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами». Зважаючи на те, що в законі прямо не передбачено, що органи місцевого самоврядування повинні забезпечити іншим постійним житлом осіб, яких виселяють із будинку через іпотечну заборгованість, справедливим буде висновок: вони такого обов’язку не мають.
До того ж сумнівно, що банки зацікавлені надавати особам, заборгованість яких має бути погашена за рахунок іпотеки, інше постійне житло. Особливо зважаючи на ситуацію, яка склалась у фінансовій системі держави. Тому виникає нове запитання: який буде відсоток незавершених справ щодо звернення стягнення на таку іпотеку у зв’язку з відсутністю правового регулювання цієї проблеми? А в які збитки для банківської системи виллється така судова практика?
Прийнятий ще у 1983 р. ЖК УРСР морально застарів, не відповідає змінам, які відбулися в економіці країни та правовому регулюванні пов’язаних із житлом питань, потребує адекватного сучасності оновлення. І рішення ВС, яке грунтується передусім на радянській правовій нормі, не тільки не сприяє розв’язанню проблем житлового законодавства, а й створює нові.