Закон і Бізнес


І рішення суду замало

При зверненні стягнення на предмет іпотеки доводиться стикатися з низкою труднощів


№31 (1070) 28.07—03.08.2012
АНДРІЙ БАЛАНЧУК
5527

Судове та позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки мають свою специфіку. Зокрема, необхідно враховувати, чи не змінився предмет іпотеки внаслідок будівельних робіт. Також можуть виникнути запитання з приводу того, що робити з добудованою до споруди частиною.


На перший погляд — просто

Серед видів забезпечення зобов’­язання в Україні найбільш широко використовується іпотека. Порівнюючи способи й підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, можемо констатувати таке:

• згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки можна шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі або шляхом придбання іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

• на підставі виконавчого напису нотаріуса звернути стягнення на предмет іпотеки можна тільки через реалізацію предмета іпотеки шляхом публічних торгів;

• на підставі рішення суду звернути стягнення на предмет іпотеки можна будь-яким способом: як реалізацією предмета іпотеки шляхом публічних торгів, так і продажем іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі, а також, як показує судова практика, придбанням іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

Варто відзначити, що Верховний Суд у своєму листі «Узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають з кредитних правовідносин (2009—2010 роки)» від 7.10.2010 виклав позицію щодо можливості звернення стягнення способом придбання іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки за рішенням суду.

На перший погляд, усе дуже прос­то: у разі неналежного виконання боржником або іпотекодавцем забезпеченого іпотекою зобов’язання іпотекодержатель приймає рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, задовольняючи свої вимоги за рахунок предмета іпотеки (за договором про задоволення вимог іпотекодержателя; на підставі виконавчого напису або на підставі рішення суду).

Разом з тим, як показує практика, іноді грамотного оформлення іпотечного договору (з відповідним застереженням) і навіть отримання іпотекодержателем рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки може бути недостатньо для задоволення вимог.

Час для виправлень

Варто зупинитися на двох проб­лемах, що виникають при зверненні стягнення на предмет іпотеки. Перша з них — необхідність дотримання встановленого ч.1 ст.35 закону «Про іпотеку» терміну для надання можливості боржнику та іпотекодавцю усунути допущені порушення.

Так, указана норма закону встановлює, що в разі недотримання основного зобов’язання або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу про усунення порушень упродовж не менш ніж 30-денного строку та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, останній має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Однак при поданні іпотекодержателем до суду позовної заяви про звернення стягнення на предмет іпотеки суди також вимагають дотримання процедури та строків, передбачених ст.35 закону.

Так, на практиці іноді траплялися випадки, коли справа розглядалася близько року, проводилися процесуальні дії, в тому числі судові експертизи, а потім суд відмовляв у позові на тій підставі, що позивач до звернення з позовом не витримав 30-денного строку.

Можна вважати, що така позиція судів є необгрунтованою. 30-денний термін визначено законом для надання можливості боржнику виконати зобов’язання до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки.

Останнім реченням ч.1 ст.35 закону визначено: якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, він має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Таке рішення є завершальним етапом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Подання ж до суду позовної заяви про звернення стягнення на предмет іпотеки є тільки початковим етапом процедури. Після цього, боржник та іпотекодавець мають можливість виконати забезпечені іпотекою зобов’язання.

Тобто, якщо з часу направлення вимоги іпотекодержателя й до моменту прийняття судом рішення минуло понад 30 днів, суд не вправі відмовляти в позові на підставі недотримання передбаченого законом строку.

Крім того, ч.2 ст.35 закону також визначено, що положення ч.1 цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду в установленому законом порядку.

Зміни все ускладнюють

Іншою проблемою, з якою можна зіткнутися при зверненні стягнення на предмет іпотеки, є зміна останнього в результаті будівельних робіт. Зокрема, труднощі у зверненні стягнення можуть полягати в тому, що опис предмета іпотеки за іпотечним договором не відповідатиме інвентаризаційним даним реконструйованого об’єкта.

У зв’язку із цим реєстратор БТІ відмовляє в реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки навіть у разі пред’явлення йому рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке вступило в законну силу. Тому процедура звернення стягнення для іпотекодавця повинна починатися зі збору інформації про предмет іпотеки та її детального аналізу з метою виявлення всіх змін, що відбулися з предметом іпотеки після укладення договору. Для цього рекомендується отримати в БТІ інформацію щодо того:

• коли проводилась остання технічна інвентаризація предмета іпотеки;

• чи встановлено під час проведення технічної інвентаризації здійснення реконструкції (добудови, надбудови тощо), перепланування, в тому числі самовільно, предмета іпотеки;

• чи відбувалися поділ, виділення, об’єднання, переведення з нежитлового в житлове предмета іпотеки, в ході яких могли б утворитися нові об’єкти нерухомого майна;

• хто є власником новоствореного об’єкта або об’єктів, якщо відбулося розділення, виділення, об’єднання, переведення з нежитлового в житлове предмета іпотеки, в ході чого утворилися нові об’єкти нерухомого майна;

• за ким і на яких підставах заре­єстровано право власності на будь-яке інше нерухоме майно, розташоване за адресою місцезнаходження предмета іпотеки.

В інспекції державного архітектурно-будівельного контролю необхідно отримати такі відомості:

• чи реєструвала інспекція після укладення іпотечного договору декларацію про початок виконання будівельних робіт (видавала дозвіл на виконання будівельних робіт) щодо предмета іпотеки;

• чи реєструвала інспекція після укладення іпотечного договору декларацію про готовність об’єкта до експлуатації (видавала сертифікат готовності об’єкта до експлуатації) щодо предмета іпотеки.

У виконавчому органі міської або районної ради необхідно перевірити, чи оформлялося після укладення іпотечного договору право власності на нерухоме майно, розташоване за адресою місцезнаходження предмета іпотеки.

В органі містобудування та архітектури слід перевірити, чи видавалися після укладення іпотечного договору містобудівні умови й обмеження для проведення будь-якого виду будівельних робіт за адресою місцезнаходження предмета іпотеки, в тому числі робіт з реконструкції.

В органі земельних ресурсів потрібно встановити, хто є власником чи користувачем земельної ділянки, на якій розміщений предмет іпотеки.

На практиці отримання іпотекодержателем зазначеної вище інформації є досить проблематичним, тому досить важливим є закріплення в іпотечному договорі максимального обсягу повноважень іпотекодержателя та обов’язків іпотекодавця. Іпотекодержателю необхідно періодично проводити перевірки наявності та стану предмета іпотеки, в ході яких фіксувати, які саме зміни стану виявлені під час перевірок.

Друге речення ч.6 ст.5 закону визначає, що іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі й була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору. А згідно з ч.7 ст.5 закону нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями.

Слід сказати, що зазначені норми дійсно застосовуються судами в практиці вирішення спорів.

Більше — краще

Виникає питання, як бути, коли до предмета іпотеки добудована частина, яка на момент звернення стягнення не прийнята в експлуатацію або право власності не неї не оформлено.

Безперечно, найбільш правильним буде очікувати завершення іпотекодавцем оформлення права власності на змінений предмет іпотеки.

Проте не завжди обставини й сумлінність іпотекодавця дозволяють дочекатися такого оформлення, адже прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом робіт з реконструкції предмета іпотеки може дати можливість іпотекодавцю здійснити поділ предмета іпотеки з виготовленням окремих технічних паспортів на окремі частини й отриманням нових свідоцтв про право власності на приміщення предмета іпотеки.

У свою чергу, отримання таких свідоцтв про право власності на приміщення предмета іпотеки може дати можливість іпотекодавцю продати приміщення предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя. Згідно із зазначеною вище нормою ст.5 закону іпотека повинна поширюватися на всі види прибудов до об’єкта нерухомого майна, переданого в іпотеку, незважаючи на те, прийнято добудовану частину в експлуатацію та зареєстровано право власності на неї чи ні.

При здійсненні аналізу практики вирішення спорів не спростовано факту того, що іпотека поширюється на самовільно здійснену прибудову об’єкта нерухомого майна, переданого в іпотеку. Однак у цьому разі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі іпотечного договору виключається, оскільки право власності на приміщення не може бути зареєстровано.

У разі виявлення незареєстрованих змін предмета іпотеки іпотекодавець змушений звертатися до суду з позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки. Всіх зацікавлених осіб, зокрема БТІ та інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю, слід залучати до участі в справі як третіх осіб без самостійних вимог.

У позовній заяві необхідно чітко вказати параметри зміненого (реконструйованого) предмета іпотеки й просити суд звернути стягнення на визначений договором предмет іпотеки разом із частиною, приєднаною до нього після укладення іпотечного договору. При цьому потібно довести, у тому числі шляхом проведення відповідної експертизи, що приєднана до предмета іпотеки частина не може бути виділена в натурі.

Порядок проведення робіт визначає Інструкція щодо проведення поділу, виділення та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства від 18.06.2007 №55 та зареєстрованим у Мін’юсті 6.07.2007 за №774/14041.

Згідно з п.1.2 інструкції поділ і виділення частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна або висновку щодо технічної можливості виділення в натурі частки з об’єкта нерухомого майна.

Пунктом 2.3 інструкції визначено, що не підлягають поділу об’єкти нерухомого майна, до складу яких уходять самовільно збудовані (реконструйовані, переплановані) об’єкти нерухомого майна. Питання поділу об’єктів нерухомого майна може розглядатися тільки після визнання права власності на них відповідно до закону.

Отже, до прийняття в експлуатацію та оформлення права власності на частину предмета іпотеки, яка приєднана до нього після укладення іпотечного договору, така частина є частиною предмета іпотеки і не може бути виділена в натурі.

Частиною 2 ст.331 ЦК визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з такого моменту. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, воно виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно з ч.3 ст.331 ЦК до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання і т.п., які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Тому до завершення оформлення права власності на добудовану частину предмета іпотеки власник предмета іпотеки є власником матеріалів та обладнання, використаних у процесі реконструкції предмета іпотеки.

Отже, іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки з усім його приладдям (матеріалами й устаткуванням), використаним у процесі реконструкції (незавершеного будівництва).