Нерухомість шукає господаря

ВГС чітко визначить, які суди розглядатимуть орендні спори

Якщо в такому спорі однією зі сторін є суб’єкт владних повноважень, справа все одно має надходити до господарського суду. Саме така позиція, швидше за все, буде відображена в майбутній постанові пленуму Вищого господарського суду. Натомість чимало запитань виникає з приводу фізичних осіб, які мають статус суб’єктів підприємницької діяльності. Обираючи суд тієї чи іншої юрисдикції, вони мають ураховувати різні фактори.

Розширене засідання

При підготовці постанов Вищий господарський суд почав дедалі частіше дослухатися до думки експертів. Так, наприкінці квітня законники обговорили неоднозначні моменти вирішення спорів щодо оренди з науковцями, а 25 травня спільно з Асоціацією правників України провели круглий стіл, на який винесли ці ж питання.

Проект постанови вже готовий, і всі учасники засідання навіть отримали його на руки, проте, як наголосив заступник секретаря другої судової палати ВГС Олексій Муравйов, за два тижні, що минули відтоді, як написано чорновий варіант документа, вже надійшла величезна кількість пропозицій. Тому можна очікувати, що редакція, яку судді отримають на засіданні пленуму, суттєво відрізнятиметься від початкової. Цілком можливо, що корективи з’являться й на підставі позицій юристів, висловлених на круглому столі.

«Ми зібралися для того, аби почути вашу думку, щоб ви могли висловити своє ставлення до цього питання, а ми — його врахувати, адже для нас дуже важливо, щоб ця постанова пленуму давала відповідь на питання як суддям, так і юристам-практикам», — наголосив О.Муравйов.

Заступник голови ВГС Анатолій Осетинський звернув увагу присутніх на складність цієї категорії справ. Серед причин, які зумовлюють складність вирішення проблем в орендних відносинах, суддя назвав суперечливість норм Цивільного і Господарського кодексів. Разом з тим ці проблеми актуальні не тільки для України, а й усього пострадянського простору. Так, Вищий господарський суд Білорусі та Вищий арбітражний суд Росії нещодавно також підготували постанови щодо орендних відносин.

Коли влада — не влада

Серед справ, пов’язаних з питаннями оренди, значна частина стосується нерухомості, яка перебуває в державній власності. Тому природно, що юристів цікавило, до якого суду слід звертатись у таких випадках.

«Органи влади і місцевого самоврядування в цих відносинах здійснюють повноваження власника, а не реалізують владні повноваження», — переконаний О.Муравйов. Тому, на його думку, такі справи мають надходити саме до господарських судів.

Підтримують зазначену позицію і його колеги. «Якщо виходити із суб’єктного складу, де є суб’єкт господарювання і орендодавець, який не виступає як суб’єкт владних повноважень, договори укладаються у відповідності з господарським і цивільним законодавством, то це є підвідомчістю господарських судів», — наголосила суддя ВГС Ірина Ходаківська.

Разом з тим законники свідомі того, що представники адміністративної юрисдикції можуть з ними не погодитись і вважати такі справи своїми. Проте «господарники», звичайно ж, захищатимуть власну позицію.

У питанні розмежування юрисдикції існує ще одна проблема — справи за участю фізичних осіб, які мають статус суб’єктів підприємницької діяльності, але не вказали цього, підписуючи договір про оренду. О.Муравйов розповів, що в судах уже склалася практика, коли вони зважають саме на те, який статус указано в договорі. Якщо про підприємницьку діяльність у ньому не йдеться, то й господарський суд таку справу не братиме в провадження — вона відправиться до загального суду. «Якщо ваші клієнти хочуть скористатися перевагами господарської юрисдикції, то майбутню підсудність потрібно враховувати вже на стадії складання договору», — звернув увагу адвокатів на цю проблему законник.

Така позиція сподобалася далеко не всім експертам. На їхню думку, підвідомчість слід визначати не за суб’єктним складом сторін, а за предметом спору. О.Муравйов зізнався, що теж підтримує таку точку зору, але в постанові вона навряд чи буде відображена — закріпи її можуть лише зміни до законодавства. Суддя сподівається, що таку позицію вдасться прописати у майбутньому Господарському процесуальному кодексі, але зараз доведеться працювати за тими нормами, які вже існують.