Нерухомість у позасудовому порядку

Договір, що містить відповідне застереження, може бути правовстановлювальним документом, на підставі якого проводиться реєстрація права власності

Верховний Суд України

Іменем України
Постанова

10 жовтня 2011 року                         м.Київ                        

Верховний Суд України у складі:

головуючого — Маринченка В.Л.,

суддів: Барбари В.П., Берднік І.С., Вус С.М., Глоса Л.Ф., Гошовської Т.В., Григор’євої Л.І., Гуменюка В.І., Гусака М.Б., Ємця А.А., Жайворонок Т.Є., Заголдного В.В., Канигіної Г.В., Кліменко М.Р., Короткевича М.Є.,
Косарєва В.І., Кривенди О.В., Кривенка В.В., Кузьменко О.Т., Лященко Н.П., Онопенка В.В., Охрімчук Л.І., Панталієнка П.В., Пивовара В.Ф.,
Пилипчука П.П., Потильчака О.І., Пошви Б.М., Прокопенка О.Б.,
Редьки А.І., Романюка Я.М., Сеніна Ю.Л., Скотаря А.М., Терлецького О.О., Тітова Ю.Г., Шицького І.Б., Яреми А.Г.,

при секретарі судового засідання Бурнишевій О.Е.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ТОВ «Печерські зорі» до Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на нерухоме майно, третя особа — Публічне акціонерне товариство «БМ Банк», про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, скасування реєстрації права власності,

 ВСТАНОВИВ:

 У серпні 2010 року товариство звернулося до суду з позовом, у якому просило скасувати прийняте БТІ у травні 2010 року на підставі договору іпотеки від 6.06.2008 №* рішення про державну реєстрацію за ПАТ «БМ Банк», правонаступником якого є третя особа, права власності на приміщення за Адресою 1, та скасувати реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією юридичною особою.

На обгрунтування позову товариство посилалося на те, що реєстрація права власності на вищезгадане нерухоме майно проведена відповідачем без дотримання вимог Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 7.02.2002 №7/5 (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин), а саме: за відсутності правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна, які наведені у додатку №1 до п.2.1 цього положення.

Крім того, позивач посилався на те, що технічна інвентаризація нерухомого майна була проведена відповідачем без участі власника майна, що є порушенням пп.1.7, 3.1 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 24.05.2001 №127.

Позові вимоги товариство також обгрунтувало тим, що право власності на згадану нерухомість зареєстроване відповідачем за юридичною особою, яка згідно з даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців припинене ще 20.08.2008.

Окружний адміністративний суд м.Києва постановою від 16.09.2010 позов задовольнив.

Київський апеляційний адміністративний суд постановою від 9.12.2010 рішення суду першої інстанції скасував, у задоволенні позову відмовив.

ВАС ухвалою від 22.03.2011 постанову апеляційного суду скасував та залишив у силі постанову суду першої інстанції.

У заяві про перегляд судових рішень ВС банк, посилаючись на не­однакове застосування касаційними судами положень ст.19 закону від 1.07.2004 №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», стст.36, 37 закону від 5.06.2003 №898-IV «Про іпотеку», просить скасувати ухвалу ВАС від 22.03.2011, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

На обгрунтування заяви додано постанови ВГС від 8.04.2010 (54/243-09), 15.11.2010 (15/27), 9.03.2011 (45/299-10), 5.10.2010 (4/35-10-1209) та ухвали Судової палати у цивільних справах ВС від 27.05 та 28.01.2009, у яких, на думку заявника, згадані норми права в подібних правовідносинах застосовані по-іншому та правильно.

Заслухавши представників третьої особи та позивача, перевіривши наведені у заяві доводи, ВС вважає, що у цьому випадку має місце неоднакове застосування судами касаційної інстанції ст.19 закону №1952-IV, за якого суди по-різному вирішують питання щодо правомірності реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі, коли такий договір чи зміни до нього прийняті до набрання чинності законом від 25.12.2008 №800-VI «Про запобігання впливу світової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», тобто до 14.01.2009.

У справі, що переглядається, ВАС, погоджуючись із висновком суду першої інстанції про неправомірність дій суб’єкта владних повноважень — реєстратора прав власності на нерухоме майно — виходив із того, що відповідно до п.1 додатку №1 до п.2.1 Положення договір іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, може бути правовстановлювальним документом, на підставі якого проводиться реєстрація права власності на об’єкти нерухомого майна, лише у випадку коли такий договір укладений чи змінений після набрання чинності законом №800-VI, тобто після 14.01.2009.

Такий висновок суду касаційної інстанції грунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права з огляду на нижченаведене.

За правилами пп.1 ч.1 ст.19 закону №1952-IV1 державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Частина 1 ст.36 закону №898-IV у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки (до набрання чинності законом №800-VI), передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог, а ст.37 зазначеного закону, в цій же редакції, передбачено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, до якого відповідно до ч.2 ст. 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Нова редакція ст.36, 37 закону №898-IV, викладена у пп.17 п.4 розд.ІІІ Перехідних положень закону №800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм, як і закон №800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим законом.

Таким чином, висновок касаційного суду про протиправність рішення відповідача щодо реєстрації за ПАТ «БМ Банк» права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, з огляду на те, що такий договір укладений до набрання чинності законом №800-VI, є помилковим.

Ураховуючи наведене, ухвала ВАС від 22.03.2011 підлягає скасуванню, а справа — направленню на новий розгляд до цього суду.

Керуючись стст.241—243 КАС, Верховний Суд

 ПОСТАНОВИВ:

 Заяву ПАТ «БМ Банк» задовольнити.

Ухвалу ВАС від 22.03.2011 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає, крім випадку, встановленого п.2 ч.1 ст.237 КАС.