Коли недоліки оцінки майна можуть вплинути на його стягнення за борги — ВС

Наявність недоліків у звіті про оцінку предмета іпотеки сама по собі не свідчить про порушення процедури позасудового звернення стягнення. Визначальним є те, чи призвели такі недоліки до неправильної оцінки та чи могли вони бути виправлені.

Такий висновок зробила судова палата для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду, залишаючи без змін постанову апеляційного суду у справі №911/1005/23 (910/19228/23), інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі ПАТ АКБ «Індустріалбанк» у позасудовому порядку звернув стягнення на два об’єкти нерухомості, що забезпечували виконання зобов’язань за кредитним договором. Спочатку банк набув у власність готель площею понад 8 тис. м² на вул. Хрещатик, 14 у м.Києві. Оскільки визначена під час звернення стягнення вартість цього майна не покривала всієї кредитної заборгованості, через кілька днів банк звернув стягнення і на другий предмет іпотеки — нежитлові приміщення площею майже 1,5 тис. м².

Позичальник оскаржив державну реєстрацію права власності банку на другий об’єкт. Він стверджував, що перший предмет іпотеки насправді коштував більше, ніж у звіті про оцінку, і його вартості було достатньо для повного погашення боргу. Відповідно, на думку позивача, після набуття банком першого об’єкта кредитне зобов’язання та іпотека другого припинилися.

Суд першої інстанції погодився з такими доводами та скасував рішення державного реєстратора. Апеляційний суд, навпаки, в позові відмовив.

Своєю чергою, КГС звернув увагу, що відповідно до ст.37 закону «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки. Тому порушенням процедури звернення стягнення може бути неправильна оцінка, яка не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності, а не сам по собі факт наявності недоліків у звіті про оцінку.

Звіт про оцінку є документом, який містить висновок про вартість майна та підтверджує проведення відповідних оціночних процедур. Тому недоліки такого документа не означають автоматично, що сама оцінка є неправильною. Необхідно з’ясувати, чи вплинули вони на достовірність визначеної вартості та чи можуть бути усунені.

У цій справі Фонд державного майна під час рецензування первинних звітів установив, що вони мали значні недоліки, однак могли використовуватися після їх виправлення. Надалі недоліки були усунені в оновлених звітах, а повторні рецензії ФДМУ підтвердили належність проведеного виправлення і достовірність результату оцінки.

При цьому визначена вартість майна після доопрацювання звітів змінилася незначно. Й оскільки його вартості не вистачило для повного погашення кредитної заборгованості, забезпечене зобов’язання не припинилося, а банк мав право звернути стягнення і на другий предмет іпотеки.

Закон і Бізнес