Державі катастрофічно не вистачає кадастрових реєстраторів
Вагома й масштабна реформа у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, що стартувала 1 січня цього року, уже дає перші плоди. Учасники організованої АПУ І конференції з нерухомості та будівництва — нотаріуси, представники суддівського корпусу, чиновники та юристи, що спеціалізуються в цій галузі права, — обговорили наслідки реформи. Крім того, поділились думками з приводу нагальних потреб та проблем цієї сфери.
Заручники ситуації
Відкриваючи захід, президент Асоціації правників України Валентин Загарія згадав ті часи, коли «від слова «девелопер» усі втрачали свідомість», та зазначив, що закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» став «хітом, який перебуває на третьому місці за популярністю після Кримінального процесуального кодексу та закону «Про адвокатуру та адвокатську діяльність».
Як відомо, будь-які зміни не проходять безболісно та супроводжуються певними труднощами. Так, голова Реєстраційної служби Головного управління юстиції в м.Києві Ярослав Андрієнко поінформував про перші наслідки змін у процедурі реєстрації речових прав на нерухоме майно та окреслив основні проблеми, з якими під час роботи стикається як служба, так і безпосередньо заявники. Негаразди насамперед пов’язані з особливостями реєстрації речових прав на земельні ділянки. Оскільки речові права є похідними, то до моменту реєстрації права власності на ділянку здійснення реєстрації речових прав є неможливим. Доповідач зауважив, що наразі в Києві «тисячі чинних договорів оренди земельних ділянок, укладених з територіальною громадою м.Києва в особі Київської міської ради». Втім, за його словами, внесення змін до таких договорів чи їх припинення є неможливим доти, доки громада не зареєструє за собою право власності на ці ділянки.
Крім того, за словами доповідача, виникають труднощі із здійсненням реєстрації права власності на майно кооперативів. «Непоодинокими є випадки, коли заявник не може надати певних документів, оскільки останні на момент будівництва об’єкта нерухомого майна не були передбачені законодавством», — наголосив Я.Андрієнко.
Поряд з іншим існує проблема з реєстрацією об’єктів незавершеного будівництва. Тут каменем спотикання є те, що, з одного боку, обов’язковим документом для здійснення держреєстрації є технічний паспорт, однак з другого — згідно з чинним законодавством такий документ на об’єкт незавершеного будівництва вже не виготовляється. Єдиним виходом, на переконання доповідача, є оскарження дій державного реєстратора й доведення того факту, що цей документ надати неможливо. На його думку, проблема має бути вирішена шляхом зміни формулювання: передбачається, що це буде «не техпаспорт, а документ, що підтверджуватиме стан готовності або технічний стан об’єкта незавершеного будівництва».
Також існують проблеми у взаємодії між представниками реєстраційних служб з приводу надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Водночас Я.Андрієнко наголосив, що служба не вправі надавати відомості з реєстру у відповідь на адвокатський запит. «Ми намагаємось працювати належним чином, однак питань до служби наразі є багато», — резюмував доповідач.
Реформа в сфері держреєстрації речових прав не оминула й земельні ділянки. Відмінність існуючої системи від попередньої полягає в тому, що раніше суб’єкт, який хотів зареєструвати ділянку, звертався до районного управління земельних ресурсів, а наразі суб’єктом, що відповідає за всі дії з внесення інформації до Державного земельного кадастру, є персонально кадастровий реєстратор.
Середня заробітна плата останнього, за словами президента асоціації «Земельний союз України» Андрія Кошиля, становить близько 1500 грн., що призводить до плинності кадрів у галузі. Наслідком є те, що «державі катастрофічно не вистачає кадастрових реєстраторів».
Крім того, така виписана на законодавчому рівні функція кадастрового реєстратора, як здійснення електронного обміну між реєстраторами майна та кадастровими реєстраторами, наразі ним не виконується. «Саме заявники виступають цим «електронним обміном», вони переносять документи від кадастрового реєстратора до Державної реєстраційної служби, — повідомив А.Кошиль і додав: — Незважаючи на гучні заяви від Держземагентства з приводу того, що реєстрація займає 15 хвилин, у деяких районах запис до реєстраторів відбувається вже на травень».
Навчились за 2 дні
Відомо, що з 1 січня нотаріуси є спеціальними суб’єктами, на яких покладено функції державного реєстратора речових прав.
Про труднощі, спричинені новою системою реєстрації, з якими стикаються у своїй роботі нотаріуси, «ЗіБ» уже інформував (див. №7/2012. — Прим. авт.).
Утім, час розставляє все на свої місця. Так, під час заходу приватний нотаріус Ганна Валігура розвіяла міф з приводу того, що нова процедура реєстрації заважає працювати нотаріусам. Більш того, доповідач від імені всіх нотаріусів указала на переваги нової процедури, що полягають у такому:
— система є спрощеною і діє за принципом «єдиного вікна»;
— вся інформація, в тому числі про земельні ділянки, концентрується в реєстрі речових прав;
— заощаджується час на отримання документів у різних органах у кілька етапів;
— пришвидшується обіг об’єктів на ринку нерухомості;
— виникнення та реєстрація речових прав відбувається одночасно із вчиненням нотаріальної дії;
— у нотаріуса можна не лише посвідчити договір, а й зареєструвати права на нього, без необхідності отримання витягу із реєстру БТІ, а також повторної реєстрації таких прав.
Важливим аспектом у роботі нотаріуса за новою системою, за словами доповідача, є те, що отримання інформації юридичними та фізичними особами про заборони, арешти та іпотеки з реєстрів до 2013 р. є неможливим без реєстрації права власності на об’єкт нерухомості. Крім того, під час вчинення нотаріальної дії нотаріус не має права надавати заявнику жодної інформації з реєстру, крім витягу.
Г.Валігура зауважила, що на початку року дійсно були затримки, однак нотаріусам було дано 2 дні на навчання, за які вони осягнули всі технічні моменти нової системи. «Ми ще не на «ти» з реєстром, але це поступовий процес», — переконана нотаріус.
Конкуренція норм
Про практику розгляду господарських спорів, пов’язаних із укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди, поінформувала Лариса Рогач з Вищого господарського суду. За її словами, теоретичним — для служителів Феміди, а практичним — для адвокатів, є питання конкуренції норм права, що застосовуються в орендних правовідносинах.
Вона сфокусувала увагу на рішенні Конституційного Суду від 10.12.2009 №31-рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень стст.177, 760, 777 Цивільного кодексу (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), в якому Судом, поряд з іншим, було зазначено, що «співвідношення між нормами Кодексу і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Кодексу, або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Кодексу, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту».
Як приклад суддя навела ст.216 ЦК (правові наслідки недійсності правочину), ч.3 якої говорить, що правові наслідки, передбачені чч.1, 2, застосовуються в разі, якщо немає положень законів, які встановлюють особливості регулювання відповідних правовідносин. Такою нормою є, наприклад ч.1 ст.21 закону «Про оренду землі», відповідно до якої у випадку визнання недійсним договору про оренду землі не потрібно повертати орендну плату, сплачену за весь час фактичного користування ділянкою. «Ми маємо випадок, коли закон прямо передбачає інше, ніж вказано ЦК, але ця можливість прямо допускається кодексом», — наголосила суддя.
Говорячи про конкуренцію між нормами Господарського та Цивільного кодексів, доповідач відзначила, що жоден із них не має більшої юридичної сили, адже треба перевіряти, чи є спеціальне регулювання в цих кодексах стосовно певних правових ситуацій.
«Наразі переважна позиція полягає в тому, що нема підстав уважати, ніби загальні положення ЦК, які стосуються обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди державного або комунального майна, не застосовуються у зв’язку із законом «Про оренду державного і комунального майна», — поділилася досвідом суддя.
Поряд з іншим служителька Феміди розглянула питання, пов’язані з недійсністю договорів, зазначивши, що ГК інакше, ніж ЦК, визначає, по-перше, момент недійсності зобов’язання, по-друге, наслідки в разі недійсності правочину. Водночас ст.21 закону «Про оренду землі» передбачено інші наслідки недійсності правочину — неможливість повернення одержаної за ним орендної плати. «Саме з приводу застосування цих норм йде певна дискусія», — повідомила володарка мантії і додала, що ВГС розробляється проект постанови пленуму, пов’язаний із застосуванням судами законодавства про оренду. Ця постанова має врегулювати питання конкуренції норм права, зокрема положень ЦК і ГК.
На прицілі в ДАБК
Відповідальність за правопорушення у сфері містобудування передбачено КпАП та законом «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності». Останній передбачає для суб’єктів містобудування доволі значні штрафні санкції, розмір яких залежить від категорії складності об’єкта.
Адвокат, виконавчий директор ГО «Союз захисту прав підприємців» Роман Титикало проаналізував судову практику і відзначив, що найпоширенішими правопорушеннями, за які інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю накладає штрафи, є самочинне будівництво та невідповідність декларації категорії складності об’єкта чи помилки (неточності) у декларації.
Прикметно, що ст.391 оновленої редакції закону «Про регулювання містобудівної діяльності» дає право замовнику самостійно виправити виявлені технічні помилки в декларації, подавши відповідну заяву.
Згідно з інформацію, наведеною доповідачем, за 2012 р. інспекцією ДАБК складено близько 41 тис. адміністративних протоколів (за КпАП) на загальну суму більш ніж 41 млн грн., з яких стягнуто до бюджету близько 29 млн грн., а за законом «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» — 2863 постанови про адмінправопорушення на загальну суму 124 млн грн. (до бюджету стягнуто 21 млн грн.).
Щодо оскарження постанов інспекції ДАБК, то ВГС у своєму інформаційному листі від 22.01.2013 №01-06/84/2013 роз’яснив, що справи щодо оскарження постанов інспекцій ДАБК підвідомчі господарським судам (див. №5/2012. «ЗіБ» — Прим. авт.). Утім, на переконання адвоката, на практиці ці спори розглядаються адміністративними та загальними судами (фізичні особи подають позови до районних судів, які розглядають справи в порядку КАС, а юридичні — до окружних адмінсудів).
***
Під час конференції неодноразово лунала думка, що до юристів, які спеціалізуються на нерухомості, пред’являються надзвичайно високі вимоги, адже цю сферу слід розглядати не лише як галузь права, а як цілу індустрію. Тому правники як ніхто інший мають іти в ногу із законодавчими змінами та тримати руку на пульсі подій. Своєю чергою президент АПУ В.Загарія висловив сподівання, що конференція набуде статусу щорічної та стане майданчиком, на якому збиратимуться найкращі фахівці цієї сфери.
Про особливості оновленої процедури реєстрації речових прав на земельні ділянки та наявні проблеми аудиторію поінформував А.Кошиль (праворуч).
Матеріали за темою
Чи діє порука після смерті боржника — ВП ВС
02.08.2023
Коментарі
До статті поки що не залишили жодного коментаря. Напишіть свій — і будьте першим!