Скільки грошей можна вимагати від влади за експропрійовану нерухомість
Право власності хоч і захищається конституціями різних країн, не є абсолютним. Іноді для потреб держави нерухомість чи земля можуть вилучатися. Питання лише в тому, скільки власник отримає за експропрійоване майно.
Суперечка про компенсацію
У 2009 році Кармеліна Мікаллеф успадкувала від своєї матері будинок. Але, як виявилося, 60 років тому цю нерухомість було вилучено урядом для «володіння і користування». За це власникам належала орендна плата, еквівалентна приблизно €14 на рік, виходячи з вартості власності у 1939 році. Її розмір не підлягав перегляду відповідно до закону. Пізніше будинок перейшов у «державне володіння» з орендною платою, еквівалентною приблизно €20 на рік, а потім зовсім знесений.
У 2011 році К.Мікаллеф дізналася з урядового повідомлення, опублікованого в пресі, що її власність була придбана шляхом «абсолютної купівлі». Їй належало отримати за неї менше €1,4 тис.
Жінка оскаржила суму в Земельній арбітражній раді (LAB), вважаючи, що прийнятнішими були б €60 тис., виходячи зі звіту ex parte, в якому ця нерухомість оцінювалася в €70 тис. І хоча експерти, залучені судом, погодилися з такою оцінкою, арбітри змушені були підтвердити розмір компенсації, розрахований урядом на підставі закону.
Апеляційний суд, куди власниця подала скаргу, вважав, що її претензії не є безпідставними і адресував 6 питань Конституційному суду. Зокрема, чи можна ототожнювати перехід будинку в державне володіння з правом власності. І залежно від відповіді на них, чи було відмовлено заявнику у доступі до суду щодо розміру відшкодування, враховуючи, що LAB зобов'язаний застосовувати закон, що регулює компенсацію?
Суд конституційної юрисдикції у першій інстанції встановив порушення ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Але утримався від розгляду інших питань. Зокрема, він вважав, що майно вже було «експропрійовано» у 1949 році, проте пропозиція про компенсацію була зроблена лише 2011-го. Таким чином, з урахуванням поправок до закону, унесених у 2006 році, компенсація має розраховуватися, виходячи з вартості нерухомості на дату повідомлення, тобто на серпень 2011 року. Отже, компенсація у розмірі €1,4 тис. порушувала право власності К.Мікаллеф.
Але при розгляді апеляції на це рішення двоє інших суддів вирішили, що ніякого порушення не було. Бо заявниця позбавлялася лише права на отримання орендної плати. Отже, сума компенсації була адекватною.
Титул титулу різниця
Це не перша суперечка про компенсацію за нерухомість на Мальті, яка вилучалася у власників для потреб держави. Тож у рішенні від 28.10.2021 у справі «Carmelina Micallef v. Malta» Європейський суд з прав людини нагадав про попередні позиції в аналогічних суперечках щодо різних титулів, на підставі яких уряд може вилучати землю за аналогічних обставин.
Зокрема, що відповідно до права володіння та користування вилучення в обмін на ренту має бути тимчасовим, протягом дії якого власник не втрачає права на продаж власності, а останнє не передається третім особам. Хоча за таких обставин продаж малоймовірний, проте Суд не визнав, що такий захід рівносильний фактичній експропріації.
Проте право власності на такий титул суворо обмежене: власники позбавляються права користування з погляду фізичного володіння. Таким чином, Суд постановив, що це засіб державного контролю за використанням власності, який має бути досліджений відповідно до абз.2 ст.1 Першого протоколу.
Коли об᾽єкт переходить у статус «державного володіння» обмеження залишаються такими самими, як і раніше, але в цьому випадку власність вилучається назавжди. Отже, заявники не просто обмежені або тимчасово позбавлені права користування майном, і це може бути прирівняне до фактичної експропріації.
У справах проти Мальти, де майно вилучалося на умовах «абсолютної купівлі», ЄСПЛ уважав, що вилучення було рівнозначне експропріації. Навіть якщо іноді остаточний акт передачі ще не було підписано, оскільки компенсація не була сплачена. Але всі попередні справи не стосувалися «абсолютної купівлі», яка наставала, зокрема, після переходу будинку в державне володіння, як у цьому випадку.
Однак у недавній справі «Cane' and others v. Malta» (рішення від 13.04.2021) вилучення під титулом абсолютного викупу після переходу будинку в державне володіння було визнано рівносильним експропріації як національними судами, так і ЄСПЛ.
Експропріація як не крути
Суд зазначив, що заявниця подала скаргу як до національних судів, так і до Страсбурга лише щодо експропріації у 2010 році. А її заперечення зводилося до того, що розмір компенсації відповідно до закону був непропорційним. При цьому вона ніколи не заперечувала проти суми призначеної орендної плати.
Таким чином, її скарга стосується виключно повного позбавлення майна у вигляді вилучення під титулом «абсолютної купівлі». При цьому компенсація склала менше 2,5% від ринкової вартості майна на поточний момент, що є явно невідповідним.
При цьому сам факт того, що держава вже володіла майном під різними титулами відповідно до прецедентної практики ЄСПЛ також може становити порушення ст.1 Першого протоколу. Але це не впливає на право заявниці отримати адекватну компенсацію за повне позбавлення її майна у 2010 році.
Суд дійшов висновку, що мальтійська держава не спромоглася забезпечити необхідний справедливий баланс між інтересами суспільства та захистом права власності заявника. Отже, було порушення ст.1 Першого протоколу.
У результаті влада Мальти все ж таки заплатить справедливу ціну за експропрійоване майно, але вже за рішенням ЄСПЛ — €57 тис. При цьому Суд зробив «знижку», бо конвенція все ж таки не гарантує право на повну компенсацію за будь-яких обставин. Мовляв, законні цілі «суспільного інтересу» можуть ураховуватися при відшкодуванні вартості майна, яка буде нижчою за ринкову. Крім того, ще €8 тис. підуть на компенсацію за моральну шкоду, а понад €2,1 тис. — на судові витрати.
У стародавніх мальтійських містах не так вже й багато вільного простору, тож державні структури уподобали приватні будинки.
Матеріали за темою
Коментарі
До статті поки що не залишили жодного коментаря. Напишіть свій — і будьте першим!