Керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER Олександра Федотова:

«Девелопмент покинутих промислових зон — це складно, але перспективно»

У рамках IV Business & Legal Real Estate Forum партнер і керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER Олександра ФЕДОТОВА (на фото — праворуч) провела відкрите інтерв’ю з Олександрою ФУРСЕНКО з COO Quarter Partners. Юристи поговорили про погляд інвестора на девелопмент покинутих промислових зон. А також про один з найцікавіших проектів, що компанія зараз утілює в життя.

«Якою б класною не була бізнес-ідея, якщо за нею не стоїть правильна команда, то шанси на успіх зменшуються»

— Сьогодні в нас у гостях Олександра Фурсенко. Зараз вона керівник, але до того довгий час була юристом. Тож я запросила її аби вона розповіла про свій досвід зміни ролі, і в принципі про те, чим займається її компанія. Олександра очолює інвестиційну компанію, яка на сьогодні інвестує в багато секторів економіки і реалізовує великі красиві проекти. Розкажіть, будь ласка, у чому ваш фокус?

— Наша компанія на ринку понад 20 років. Ми інвестуємо у житлову, комерційну нерухомість, інфраструктуру, фармацевтику, відновлювальну енергетику, ІТ-сектор. Але, безумовно, головним фокусом компанії є інвестиції в нерухомість. Ми маємо досвід реалізації будівництва міні міст, які є частиною розвитку інфраструктурних і інноваційних проектів. На рахунку групи UDP реалізація більш як 20 серйозних цікавих проектів: це і Ocean Plaza, і Новопечерські липки, індустріальні парки. Сьогодні нам є чим пишатися.

— З великою цікавістю спостерігаю за вашими проектами. І, на мою думку, ви один із кращих і соціально відповідальних забудовників міста. Скільки ви вже інвестували в девелоперські проекти?

— Більш як $400 млн. І ми сьогодні будемо говорити про проекти, що також виконують соціально важливу функцію. Вони, безумовно, є успішнішими за інші наші проекти.

— Коли ви інвестуєте, ви захоплюєтеся управлінням даних проектів? Чи стоїте осторонь в очікуванні свого прибутку? У чому особливості вашого управління і інвестиційного підходу?

— Від початку роботи ми керувалися моделлю максимального занурення в операційне управління. Але ми розуміли, що це неефективна модель у відношенні повністю усього портфеля. Тому вирішили бути максимально присутніми в управлінні лише стосовно greenfield-проектів, тих які тільки но зароджуються. Їм ми допомагаємо вибудовувати бізнес модель, посилюємо команду, вибудовуємо функцію маркетингу, юридично структуруємо проект.

Щодо зрілих проектів, то там зовсім інший рівень занурення. До наших постійних партнерів у нас дуже високий рівень довіри. Тому ми зустрічаємося з проектом виключно, якщо бачимо відхилення від цільових показників.

— У чому полягає різниця в підходах до проектів greenfield і зрілих?

— Ключовий критерій при відборі проектів у нас — це ставка на сильну команду. Вважаю, що якою б класною не була бізнес-ідея, якщо за нею не стоїть правильна команда, то шанси на успіх, безумовно, зменшуються. Тому greenfield-проектам, немов своїм діткам, ми початково приділяємо більше уваги. Але з часом вони переходять в категорію більш зрілого бізнесу, де рівень занурення у нас уже мінімальний.

— І ви переключаєтеся на нових «діток»?

— Так. Ми знаємо, що зараз у світі багато вільних грошей. Але при цьому існує брак ідей та команд, які готові їх реалізовувати. Тому ми співпрацюємо з постійними своїми партнерами, досвіду і світогляду яких ми довіряємо. З ними, як ми вважаємо, шансів реалізувати нові ідеї у нас значно більше.

«Чим вищий рівень ризиків, тим вища прибутковість»

— Розкажіть про ваш проект «Реновація Арсеналу»? Мій улюблений проект, який так само полюбися великій кількості киян і гостей міста.

— Це флагманський проект нашого портфелю. Ще якихось 4 роки тому колишній оборонний завод «Арсенал» простоював у абсолютно неробочому стані у промисловій зоні у самісінькому центрі Києва. Ми розуміли, що об’єкт має величезний потенціал для розвитку столиці. А також, що можемо зіштовхнутися з рядом викликів, адже історія цього об’єкта, безумовно, привертає до нього увагу як суспільства, так і правоохоронних органів.

Але наша компанія не боїться складних проектів. Ми їх любимо. Адже чим вищий рівень ризиків, тим вища прибутковість. 4 роки тому, зайшовши на майданчик, ми побачили руїни у центрі міста. А нині територія колишнього заводу перетворилася на візитівку міста. Проект приголомшує! І він дійсно унікальний. Загальний бюджет становить близько $200 млн, з яких $50 млн уже вкладено в реалізацію. Думаю, багато хто вже мав можливість прогулятися територією відреставрованої Арсенальної площі.

Нещодавно ми запустили там фонтани, ви побачили новий вигляд Нікольських воріт. Уся ця територія до недавнього часу була закритою, і громадяни не мали змоги насолодитися естетикою наших культурних об’єктів. Нині ми побудували фудмаркет, запустили освітній хаб, коворкінг на 700 робочих місць. Проект розвивається активно, і нам знадобиться ще близько 5—7 років аби довести його до логічного кінця.

«Одночасно зберегти історико-культурну спадщину і застосовувати інноваційні рішення — непросто»

— Дійсно, ми цей проект бачимо із вікон свого офісу. Він дуже гарний. І справді це територія, яка була покинута фактично в центрі Києва. А як юрист я ще й розумію, що мати справу з непрацюючим воєнним заводом — це великі юридичні тонкощі та складнощі. Навіть не беручи до уваги девелоперську частину, як і будівельну. А які задачі ви перед собою ставили, коли заходили у проект?

— Окрім фінансового прибутку, що має на меті будь-який нормальний інвестор, ми, звичайно, прагнули зберегти унікальність цього місця. Тому перед нами стояла непроста задача — зберегти історико-культурну спадщину і при цьому застосувати інноваційні рішення. Ми почали реалізовувати проект з архітектурного рішення, яке створила для нас французька команда.

Тож друга задача, що перед нами стояла — усе ж реалізувати соціальну складову. Так, наприклад, у рамках проекту Арсенал, ми відновили спортивний стадіон. Витратили на нього вже близько $5 млн. При цьому за містобудівною документацією нам погодили будівництво двох висоток на даній ділянці. Тож ми побудували стадіон на землі, цільове призначення якої — будівництво житла. І це абсолютно сучасний стадіон, побудований за всіма стандартами.

— Я правильно розумію, що колись із вікон офісу ADER HABER, які виходять на цей стадіон, я зможу дивитись футбол, не купуючи квитки?

— Не колись. Ми плануємо запустити його буквально осінню. Тому і наші діти, і діти наших сусідів матимуть змогу користуватися ним — гуляти чи грати в футбол. Це дійсно класний стадіон, рівня стандартів УЄФА. Але знаєте, населення не завжди позитивно сприймає навіть такі соціальні рішення. Через низьке інформування та стереотипи, що склалися навколо девелоперів. А це не завжди сприяє нам у реалізації проектів від початку спокійно і якісно. Тому ми для себе зробили висновок, що варто починати роботу з громадою не тоді, коли вже зіткнешся з викликами, а на стадії розробки проекту.

— Ви за соціальний діалог?

— Безумовно. Ми з колегами обговорювали, що було б непогано навіть на законодавчому рівні змінити бізнес процес і виділення землі, і створення будівельних об’єктів. Аби інвестори врешті розвивали свої проекти, а не були змушені захищати власні інвестиції від правоохоронців. Так не повинно бути. Для отримання дозволу має бути єдине вікно, і виключно електронна передача даних.

Я вважаю, що якщо Україна на практиці буде втілювати схожі інструменти. На рівні законодавства ми також вже маємо усі шанси це зробити. Тож згодом отримаємо доволі серйозні перспективи для реалізації.

— Ми повільно але впевнено рухаємося у цьому напрямку. У всякому разі наше профільне міністерство заявляє, що іще трохи — і ми будемо у світлому майбутньому. Але Київ — це дійсно складний об’єкт. Під час попередньої панелі форуму ми обговорювали, що нині навіть його межі зафіксовані іще в часи Другої світової війни. Які інфраструктурні проблеми вирішує реновація Арсеналу?

— Ми поставили перед собою завдання максимально об’єднати переходи з одного району до іншого, від лівого і правого боку вул. Грушевського. Плануються так звані проколи, які дозволять, наприклад, потрапляти з вул. Інститутської на вул. Грушевського чи на Кловський узвіз. Таке інноваційне рішення у столиці ми отримали змогу застосувати уперше.

«Діалог із громадою необхідно налагоджувати на ранніх етапах проекту»

— Навіть новостворений скляний міст значно покращив пішохідну частину, і для туристів це дійсно, значно цікавіше. А на що ви звертаєте увагу при вході в такі девелоперські проекти? З якими складнощами стикаєтеся?

— Наприклад, з потенційним суспільним резонансом, який може виникнути, коли ти реалізовуєш цікаві проекти, до того ж соціально значущі. Тож, як я вже казала, діалог із громадою необхідно налагоджувати на ранніх етапах. Адже саме громада сьогодні є активним учасником реалізації будь-якого девелоперського проекту. Було б добре, аби представники громади були в проектній групі, як і представники місцевого самоврядування, як той же депутат, який закріплений за цим мікрорайоном. Так діалог був би більш якісним.

Уважаю, що не варто боятися складних проектів. Складні проекти — це завжди цікаво. Як з точки зору реалізації своїх професійних експертиз, так і в пошуках креативних рішень. Ну й складні проекти — це високі ризики, що дорівнює високій прибутковості.

— Тож усі до реалізації складних проектів. А чи вважаєте ви проект Арсеналу успішним?

— Не хочу забігати наперед, але з урахуванням тих показників, які ми вже маємо на сьогоднішній день, можна стверджувати, що тенденція у нас позитивна. Ми робимо ставку на цей проект, адже розуміємо, що він буде одним із ключових на майданчиках Києва. А також буде фінансово показовим і вдалим для нашої компанії.