Олексій Зеленцов:

Знесення самобуду: благі наміри не виправдовують порушень процедури

Якщо підприємець отримує в оренду клаптик землі, він розраховує на сталий розвиток свого бізнесу, умовою якого є тривале використання наданої ділянки. Але в Україні влада часто змінюється. І нові місцеві хазяї приходять з власними планами щодо розвитку територій. Тож коли постає питання продовження договору оренди, у чиновників іноді виникають претензії до орендаторів.

Переважне поновлення

Адже відповідно до вимог ст.33 Закону «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). І орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

І доволі стандартною у випадку подання заяви на продовження строку оренди є ситуація, коли призначена перевірка стану об’єкта (обстеження земельної ділянки) виявляє якісь порушення. В такому випадку, самовільні прибудови або інші відступи від містобудівної та проектної документації стають чудовим приводом, аби зробити підприємця більш поступливим. Що варто враховувати у таких випадках?

Не суб’єкт

У суді може з’явитися позов про зобов’язання вчинити певні дії - знести самобуд. Перше, що варто перевірити, - хто саме виявився позивачем.

Уповноважені органи містобудування та архітектури визначені у статті 13 Закону «Про архітектурну діяльність». І до органів державного архітектурно-будівельного контролю належать: структурні підрозділи з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій; виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад.

Отже, суб'єктом владних повноважень у здійсненні архітектурно-будівельного контролю є ДАБІ, оскільки саме цієї організації законом надано право здійснювати відповідний контроль. І за Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» саме посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю мають право проводити перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, складати відповідні акти та надавати обов'язкові до виконання приписи про усунення порушень, виявлених у результаті перевірки.

Тож якщо позивачем є інший суб’єкт (наприклад, у бій за архітектуру подалася міська рада), можна сміливо ставити під сумнів її повноваження у цьому питанні.

Лише після припису

Позову до суду має передувати припис органу ДАБІ, а точніше – факт невиконання суб’єктом підприємництва припису про усунення порушень. І такий припис також може передбачати необхідність знесення самобудови.

Так, Велика Палата Верховного Суду у справі N 917/375/18 зауважила, що орган державного архітектурно-будівельного контролю у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, уповноважений видати припис про усунення порушень, у тому числі шляхом знесення самочинно збудованого об'єкта.

Цей припис є обов'язковою передумовою, що надає можливість контролюючому органу звернутися до суду на підставі частини першої статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у зв'язку з невиконанням такого припису.

Який суд?

Не є таємницею той факт, що іноді органи державної влади та місцевого самоврядування маніпулюють підсудністю, аби використати у своїх схемах зручний для них суд. Для цього чиновники можуть вдаватися навіть до хибного тлумачення рішень Верховного Суду, ігноруючи обставини конкретної справи.

З огляду на положення частини четвертої статті 5 КАС України позов контролюючого органу у межах реалізації ним повноважень зі здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності повинен розглядатися в порядку адміністративного судочинства. Такий висновок, зокрема, також зробила ВП у згаданій вище справі.

Бо, звертаючись до суду з позовом про знесення об'єкта самочинного будівництва і мотивуючи такий позов порушеннями архітектурних, містобудівних, пожежних, санітарних або інших подібних норм і правил, суб'єкт владних повноважень діє з метою захисту не своїх приватних прав та інтересів, а прав та інтересів громади або невизначеного кола осіб від можливих порушень їхніх прав, також з метою запобігання можливим суспільно значимим несприятливим наслідкам порушення відповідних норм і правил.

Але водночас ВС також вказав на нюанс про підсудність справи судам за правилами господарського або цивільного судочинства у разі, коли то є спором між власником земельної ділянки (в тому числі органом місцевого самоврядування) та особою, яка здійснила самовільне будівництво.

Саме на цей нюанс можуть посилатися у спорах чиновники, аби відійти від адміністративної юстиції. Втім, такий аргумент є некоректним, бо у випадку, коли запущено процедуру продовження договору оренди землі, орендар продовжує сплачувати орендні платежі відповідно до умов договору і на момент виникнення спірних обставин ділянка на законних засадах фактично належить саме орендарю.

І оскільки останньому у праві на подальше користування земельною ділянкою ще не відмовлено, то спір відноситься саме до публічно-правових відносин і повинен розглядатись за правилами адміністративного судочинства.

***

Підсумовуючи наведене, можна дійти висновку про те, що навіть у разі порушення законодавства суб’єктом господарювання, посадові особи органів державної влади та органів місцевого самоврядування повинні діяти в межах та у спосіб, передбачений законом. Тому будь-які спроби обійти наявну процедуру, навіть заради декларованого у таких випадках відновлення порушених права та інтересів громади, мають враховуватися судами при ухваленні рішень зі спірних питань.

Закон і Бізнес