Вранішня оранка

Записав реквізити в договорі ручкою — наразив себе на небезпеку

Адвокати порадили, на які важливі моменти, укладаючи договори оренди земельних ділянок, необхідно звернути увагу, аби не залишитися в боргах та ще й без урожаю.

Почати з основ

До відкриття ринку земель залишився майже рік, утім, адвокати наголошують на тому, що готуватися до цього необхідно вже тепер. Особливо зважаючи на те, що певна частина землевласників намагатиметься визнати укладені договори оренди недійсними, тож вишукуватиме в них слабкі місця.

Про проблеми з договорами, які необхідно мати на увазі виробникам сільськогосподарської продукції, поговорили на вебінарі, організованому Асоціацією адвокатів України. Зокрема, присутні могли дізнатися про основні помилки при укладанні договорів, а також зрозуміти, коли настає час провести аудит власної діяльності.

Почали з базису, згадавши, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди щодо всіх істотних його умов: об’єкта оренди, дати укладання, строку дії та орендної плати. Усі інші умови, як-от ідентифікація сторін, визначення прав та обов’язків або ж порядок передачі земель у користування, істотними не вважаються.

Як наголосив адвокат Дмитро Навроцький, не варто використовувати типову форму договору, затверджену постановою Кабінету Міністрів від 3.03.2004 №220. Хоча доволі часто громадяни вважають: якщо форма договору запропонована державою, то вона містить менше ризиків.

Згодом сторони розуміють, що схема «взяти щось із тих договорів, якими вже користувалися, та додати до них щось із типової форми» не спрацьовує. Д.Навроцький зазначив: «Ви не бачите всіх тих ризиків, які бачать адвокати, тож краще зверніться до фахівців. Бо судова тяганина коштує значно дорожче».

Якщо сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, то перше, що необхідно зробити, — підготувати його текстову версію. Поширеним серед малих і середніх агропідприємств є виготовлення «типової» форми договору, пропуски в якій заповнюються від руки. Як зауважують адвокати, це створює величезні ризики. По-перше, порожні графи можуть бути заповнені недобросовісною стороною на власний розсуд. По-друге, звичайна недбалість може коштувати судової тяганини.

Поширеними є випадки, коли те, що не вмістилося в тексті договору, дописують знизу або збоку. Утім, такі дописи можна оскаржити та визнати недійсними. Тож існує ризик, коли особа бере в оренду кілька ділянок, а згодом у процесі судової тяганини залишається з однією.

З огляду на це Д.Навроцький порадив виготовляти друковані екземпляри договорів. Наступним не менш важливим аспектом є місце для підпису договору на кожній сторінці. Проте сторони іноді не хочуть ані підписувати договори належним чином, ані відслідковувати, щоб реквізити не розміщалися на окремому аркуші. Проте це створює додаткові ризики, адже факсиміле можна оскаржити, а перед сторінкою з реквізитами дописати додаткові умови.

Зважаючи на це, навіть формальні аспекти укладання договору є важливими, адже вони мінімізують можливі ризики. Утім, після погодження тексту договору необхідно надати його адвокату для ознайомлення, адже законодавство дуже швидко змінюється й те, що працювало сьогодні, не діятиме завтра.

Статки й додатки

Не менш важливу роль відіграють і додатки. Адже вони не тільки суттєво спрощують діловодство для фермерів, а й дозволяють зменшити ризики. Добре, аби в додатках до договору був наявний акт приймання- передачі ділянки із зазначенням її стану. Особливо це важливо для тих договорів, які містять серед умов розірвання погіршення стану ділянки з вини орендаря. Як свідчать агрономи, будь-яка ділянка після її навіть належного використання з дотриманням усіх стандартів усе одно погіршується. Тож краще себе підстрахувати.

Наступною умовою є кадастровий план, а також копія державного акта на земельну ділянку або витягу з нього. Це набуває особливої гостроти, зважаючи на активне наповнення реєстрів відомостями та величезні неточності як щодо районування, так і щодо геодезичних даних. Як свідчить практика, не менш важливо попросити й акт передання землі від попереднього орендаря. Адже таким чином ви убезпечуєте свій урожай від зазіхань.

Якщо бізнес належним чином ставиться до захисту власних інтересів, то було б добре взяти витяги з Держгеокадастру щодо договорів оренди на кожну з ділянок. Тоді сторони матимуть додаткові підтвердження, що на ці угіддя ніхто не претендує, дія попередніх договорів оренди закінчилася, тож цю землю оброблятимете виключно ви. Утім, побічних профітів це надає і в діловодстві, адже суттєво прискорює пошук та ідентифікацію ділянок.

Сформовані й зареєстровані

Однією з болючих проблем є визначення строків. Адже, за чинним законодавством, державна реєстрація договорів оренди є обов’язковою. Тож сторони повинні якомога швидше зареєструвати укладені договори.

Проблема полягає в тому, що, на думку одних правників, строк оренди починається безпосередньо з моменту підписання договору, інші вважають, що з моменту реєстрації. Судова практика дуже різна. Більш-менш зрозумілою ситуація була до 2013 року: договір набував чинності з дати його державної реєстрації. Після 1.01.2013 договір набирає чинності з дати укладання, але право оренди виникає з моменту реєстрації такого права.

Крім цього, у договорі також необхідно зазначати всі важливі обставини щодо його пролонгації. Як свідчать адвокати, починати цю процедуру краще за рік до моменту припинення дії договору. З одного боку, матимете уявлення щодо вашого земельного банку на наступний рік, а з другого — чітке уявлення, що та яким чином саджати протягом цього часу.

За загальним правилом, смерть власника або реорганізація юридичної особи не є підставою для припинення дії договору оренди. Утім, на думку експертів, у договорі слід зазначити це та вказати на необхідність нового власника повідомити про свої права з обов’язком переукласти договір. Не менш важливим аспектом договору є й застереження щодо можливості збору врожаю, посіяного під час дії договору, у разі його закінчення.

Утім, відсутність додаткових пунктів чи скріплення степлером не впливають на недійсність договору. Зокрема, іноді сторони стикаються з відмовою державних реєстраторів реєструвати договори, зважаючи на недотримання певних умов оформлення. Адвокати наголошують, що такі відмови є безпідставними. Адже чинне законодавство не містить ні вимоги прошивати договори, ні вимоги щодо підписів на кожній сторінці.

Проте, зважаючи на відкриття ринку земель, необхідно вже нині провести аудит власних договорів. По-перше, це нівелюватиме ризики, пов’язані з визнанням договорів недійсними. По-друге, такий аудит заощаджує величезну кількість коштів. Та й сторони матимуть час переглянути умови та відкоригувати їх у більш вигідний бік. Адже правило про необхідність підйомів уранці для вирощення гарного врожаю, спрацьовує й у сфері договорів. Принаймні ви матиме час для прийняття виважених рішень.