Ухопив і не втримав

ВС поділився схемами з обігом землі, які більше не працюють

Намагаючись отримати землю у власність, громадяни напрацювали величезну кількість схем. Утім, поступово вони втрачають силу. Те, кому і за що доведеться платити, роз᾽яснив суддя-спікер Касаційного господарського суду Юрій Чумак.

Практичні вправи

Земля — наче жінка, ти можеш із нею жити, дарувати квіти… Утім, якщо завчасно не спромігся належним чином оформити документи — на неї починають заглядатись інші й можуть випередити. Що, власне, і підтверджується судовою практикою. З огляду на відкриття ринку земель (на цьому тижні Президент підписав відповідний закон) проблеми з ласими до чужого майна можуть почати зростати, наче ціни на гречку. Найгірше те, що все це щастя приправлено неспроможністю держави створити адекватне законодавство. Тож усе, як завжди, вирішуватиметься в суді.

Як відомо, щирість допомагає зближенню, тож Верховний Суд пішов назустріч тим, хто переймається цим питанням, та поділився враженнями від дій сторін. Наприклад, пояснив, що різниця в судовій практиці перш за все обумовлена постійними змінами в законодавстві.

Однією зі складних у застосуванні є ст.120 Земельного кодексу, яка передбачає перехід прав на землю від одного користувача до іншого внаслідок набуття права на будівлю. До особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку в тому обсязі та на тих самих умовах, які були в попереднього користувача.

У справі, яку довелося розглядати суддям КГС, сторони були безвідповідальними. Спочатку вони уклали договір про оренду ділянки. Утім, на більше сил не вистачило, тож реєструвати договір не стали. Надалі майно було перепродано.

Новий користувач виявився добропорядним та вирішив зареєструвати свої відносини не лише з будинком, а й із землею. Суду довелося вирішувати, чи отримала особа право на землю, адже попередній орендар свої права не зареєстрував.

Справу в різних інстанціях вирішували по-різному. Урешті-решт вона дісталася земельної палати КГС. Розглядаючи її, судді дійшли висновку, що з урахуванням положень ст.125 ЗК право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Тож з огляду на ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі» не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло. Відсутність у продавця будівлі на момент її відчуження зареєстрованого права оренди унеможливлює перехід такого права до покупця.

Майнове право

Іноді, утомившись від банальностей, сторони намагаються скуштувати щось новеньке, наприклад розірвати договір оренди землі після продажу будинку. За ст.7 закону «Про оренду землі», договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, припиняється договір в частині оренди земельної ділянки попереднім орендарем.

Тож для покупця немає ніякої необхідності розривати попередній договір оренди землі. Якщо ж житловий будинок або споруда розміщені на ділянці, що перебуває в користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить і право користування ділянкою, на якій вони розміщені.

Також Ю.Чумак зазначив, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, є кадастровий номер ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти. Виняток становлять державні об’єкти, які підлягають продажу шляхом приватизації. Тож особа, що набула право власності на будівлю, отримує право користування ділянкою як об’єктом цивільних прав, кадастровий номер якої зазначено в договорі, але не частиною такої землі.

Доволі одностайної позиції дотримується Верховний Суд під час з’ясування того, чи є право на землю в орендаря. Так, доволі цікавою була справа, в якій покупець придбавав майнові сертифікати у фізичних осіб — членів колективного сільськогосподарського підприємства.

Зважаючи на те, що механізму передання земель, належних КСП, досі немає, особа використала таку схему: викупивши сертифікати, перереєструвала право власності. Утім, це не допомогло отримати землі, належні КСП, як правонаступнику в порядку ст.120 ЗК.

Судді КГС дійшли висновку, що перехід права власності можливий, якщо воно існувало у продавця на момент продажу. Оскільки КСП не здійснювало продажу будівель, а землі були придбані на підставі сертифікатів, то права власності на відокремлені ділянки в єдиному майновому комплексі не виникло.

На повідку у скромності

Деякі з набувачів права на ділянки через свої релігійні вподобання або ж нерішучість не вносять орендної плати за землю. Утім, ще у 2018 році ВС поставив крапку в аналогічних спорах, визначивши, що вони повинні розглядатися в порядку ст.1212 Цивільного кодексу.

Згідно з чч.1, 2 ст.1212 ЦК особа, яка набула майно або зберегла його в себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави, зобов’язана повернути потерпілому це майно. Утім, для того, щоб кондикційні зобов’язання виникли, необхідні дві умови: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, з якої майно набувалося, згодом відпала.

За змістом положень глгл.82 і 83 ЦК, для деліктних зобов’язань, які виникають унаслідок заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних — приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов’язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов’язаннях.

Натомість для кондикційних зобов’язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов’язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов’язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Відповідно до ч.1 ст.206 ЗК використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. При цьому до моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди ділянки, на якій розташований цей об’єкт, відносини щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Фактичний користувач ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї землі зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов’язаний повернути гроші власнику на підставі ч.1 ст.1212 ЦК. Зважаючи на це, маніпуляції осіб, які не вносять орендної плати за землю або ж не реєструють права власності, в судовому порядку доволі легко вирішуються і часто на користь держави.

Також поринає в забуття схема з ухиленням від внесення орендної плати за землю на підставі зміни істотних обставин справи. Зокрема, орендарі доводять неправильність розрахунків, мотивуючи це різними причинами. Проте нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у свою чергу, є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж установлено положеннями п.288.5.1 ст.288 Податкового кодексу.

Таким чином, у судовій практиці намічається бажана єдність. Яка невдовзі може бути знівельована навалою справ, пов’язаних із відкриттям ринку землі. Утім, судді наголошують, що добропорядність повинна стати такою ж невід’ємною рисою, як миття рук у розпал епідемії. Адже найцікавіші схеми все одно збираються у ВС, що уможливлює виносити справедливі рішення.