Відповідь про згоду укласти договір оренди землі на інших умовах є не акцептом, а новою офертою. Такий висновок зробив ВС в постанові 904/5542/18, текст якої друкує «Закон і Бізнес».
Верховний Суд
Іменем України
Постанова
19 грудня 2019 року м.Київ №904/5542/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючий — Кушнір І.В.,
суддів: БЕРДНІК І.С., МАЧУЛЬСЬКИЙ Г.М.,
розглянувши касаційну скаргу Криворізької міської ради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.09.2019 за позовом Криворізької міської ради до фізичної особи — підприємця Василенко Т.І., фізичної особи — підприємця Василенка А.П. про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У грудні 2018 року Криворізька міськрада звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою до відповідачів, у якій просила визнати укладеним договір оренди ділянки між Криворізької міськрадою та ФОП Василенко Т.І., ФОП Василенком А.П. в редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.
1.2. Позовні вимоги мотивовано необхідністю укладання спірного правочину між сторонами спору.
1.3. Відповідачі заперечували проти задоволення позовних вимог, оскільки вважали, що договір уже є укладеним 23.04.2018.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням ГСДО від 14.03.2019 позов задоволено, визнано укладеним спірний договір у редакції позивача.
2.2. Постановою ЦАГС від 12.09.2019 вказане рішення скасовано, прийнято нове, яким у позові відмовлено <…>.
3. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді
3.4. У судове засідання з’явився представник позивача, який просив суд задовольнити касаційну скаргу, скасувати постанову апеляційної інстанції, залишивши в силі рішення місцевого господарського суду. Представники відповідачів у судове засідання не з’явилися, хоча належним чином були повідомлені про дату, час та місце розгляду касаційної скарги.
4. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
4.1. У касаційній скарзі позивач просить прийняту у справі постанову скасувати, залишивши в силі рішення суду першої інстанції.
4.2. Ці вимоги мотивовано тим, що апеляційним судом не досліджено обставини, яка є визначальною при вирішені спору, а саме — те, що між сторонами не досягнуто згоди з усіх умов господарського договору, що відповідно до ч.8 ст.181 Господарського кодексу свідчить, що такий договір є неукладеним. Уважає, що суди вийшли за межі позовних вимог, визнавши, що сторони досягли згоди, а тому договір є укладеним у редакції відповідачів, котра не відповідає вимогам законодавства та рішенню ради, на підставі якого має бути укладений такий договір.
4.3. У відзиві на касаційну скаргу відповідачі просять у задоволенні касаційної скарги відмовити, оскільки вважають доводи позивача помилковими.
5. Фактичні обставини, установлені судами попередніх інстанцій
5.1. За результатами розгляду звернення відповідачів про надання в оренду ділянки, 9.10.2017 Криворізькою міськрадою прийнято рішення №2101, яким, окрім іншого, вирішено:
затвердити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) у натурі (на місцевості) меж земельної ділянки площею 1,5737 га за Адресою 1 для розміщення будівель;
надати ФОП Василенко Т.І. та Василенку А.П. із земель комунальної власності в оренду терміном на 5 років ділянку житлової та громадської забудови площею 1,5737 га за Адресою 1 для розміщення будівель згідно з доданою схемою.
Також у п.5 вказаного рішення міської ради відповідачів зобов’язано в тримісячний термін від дати ухвалення рішення укласти з міською радою договір оренди ділянки та зареєструвати право оренди, що підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
5.2. Однак відповідачі у визначений рішенням органу місцевого самоврядування строк договір оренди ділянки з міськрадою не уклали та звернулися до позивача для отримання проекту такого договору лише 5.04.2018.
5.3. 23.04.2018 на адресу міськради від відповідачів надійшов підписаний проект договору оренди від 4.04.2018 разом із протоколом розбіжностей від 20.04.2018.
5.4. Розглянувши зазначений протокол розбіжностей, позивач листом від 8.05.2018 за №6/18-1371 направив на адресу ФОП Василенко Т.І. та ФОП Василенка А.П. протокол узгодження розбіжностей до договору.
5.5. У відповідь на отриманий від позивача протокол узгодження розбіжностей відповідачі надіслали лист від 12.06.2018, в якому зазначили, що пропозиції орендарів, викладені в протоколі розбіжностей від 20.04.2018, є неврегульованими та вважаються прийнятими на підставі ч.7 ст.181 ГК.
6. Короткий виклад мотивів судових рішень судів попередніх інстанцій
6.1. Задовольняючи позовні вимоги позивача про визнання укладеним договору оренди ділянки між сторонами, місцевий господарський суд виходив з того, що відповідно до протоколу розбіжностей від 20.04.2018 між сторонами залишилися неврегульованими перш за все пункти договору оренди, якими передбачені його істотні умови, а тому згідно зі ст.638 ЦК, чч.2, 3 ст.180, ч.8 ст.181 ГК відповідний договір є неукладеним, що є підставою для укладення запропонованого позивачем договору в судовому порядку, оскільки відповідно до норм земельного законодавства його укладення є обов’язковим.
6.2. Приймаючи оскаржувану постанову, апеляційний суд свої висновки мотивував тим, що позивачем було направлено на адресу відповідачів протокол узгодження розбіжностей до договору оренди, згідно з яким переважну більшість розбіжностей залишено в редакції орендодавця, що не було узгоджено з орендарем, утім, позивачем не було передано у 20-денний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, тому в силу ч.7 ст.181 ГК пропозиції відповідачів, викладені в протоколі розбіжностей до договору, є прийнятими, а договір — укладеним у редакції не переданого на вирішення суду протоколу розбіжностей.
6.3. Отже, апеляційний суд визнав, що між сторонами у квітні 2018 року вже укладено договір оренди ділянки площею 1,5737 га терміном дії 5 років, а суд першої інстанції безпідставно вдався до оцінки змісту умов вищенаведеного договору в редакції протоколу розбіжностей, що мало бути здійснено в спорі про узгодження неврегульованих сторонами розбіжностей у порядку ч.7 ст.181 ГК, а не в спорі про визнання укладеним іншого договору оренди, були відсутні правові підстави для визнання такого договору укладеним <…>.
7. Позиція Верховного Суду
7.2. За змістом гл.15 ЗК, право користування ділянкою комунальної власності реалізується через право постійного користування або право оренди.
У ч.1 ст.93 ЗК встановлено, що право оренди ділянки — це основане на договорі строкове платне володіння й користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно із чч.1, 2 ст.116 ЗК набуття права на ділянку із земель державної або комунальної власності громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі ділянок у власність або надання їх у користування за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених цим кодексом або за результатами аукціону.
Відповідно до ч.1 ст.124 ЗК передача в оренду ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними в ст.122 цього кодексу, шляхом укладення договору оренди ділянки.
Орендою землі в силу ст.1 закону «Про оренду землі» є засноване на договорі строкове платне володіння й користування ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Орендарі набувають права оренди ділянки на підставах і в порядку, передбачених у ЗК, ЦК, законі «Про оренду землі» та інших законах і договорі оренди землі (ст.6 закону «Про оренду землі»).
Згідно зі ст.13 закону договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог законодавства.
У ст.14 «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі укладається в письмовій формі й за бажання однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів.
У ст.15 визначено істотні умови договору оренди: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення й перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків (ст.626 ЦК).
Зміст договору в розумінні ст.628 ЦК становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно із ч.3 ст.6 ЦК сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо сказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку (ст.630 ЦК).
7.3. Приймаючи оскаржувану постанову, апеляційний суд виходив з того, що відповідно до ч.7 ст.181 ГК, якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, основаного на державному замовленні або такого, укладення якого є обов’язковим для сторін на підставі закону, або сторона — виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений 20-денний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.
Як зазначалося вище, апеляційний суд свої висновки мотивував тим, що позивачем було направлено на адресу відповідачів протокол узгодження розбіжностей до договору оренди ділянки, згідно з яким переважну більшість розбіжностей залишено в редакції орендодавця, що не було узгоджено орендарем, утім, позивачем не було передано у 20-денний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими. Тому в силу ч.7 ст.181 ГК пропозиції відповідачів, викладені в протоколі розбіжностей до договору оренди ділянки, є прийнятими, а договір — укладеним у редакції не переданого на вирішення суду протоколу розбіжностей.
7.4. Колегія суддів касаційного суду вважає висновки апеляційного суду помилковими, виходячи з такого.
7.5. Відповідно до ч.2 ст.180 ГК господарський договір уважається укладеним, якщо між сторонами в передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї зі сторін повинна бути досягнута згода.
Згідно з ч.8 ст.181 ГК, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір уважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.
Отже, ч.2 ст.180 ГК визначає 3 умови, за яких господарський договір уважається укладеним. Це: а) досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору; б) додержання передбаченої законом форми договору; в) додержання передбаченого законом порядку укладання договору.
У свою чергу відповідно до ч.8 ст.181 ГК, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір уважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна зі сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами ЦК.
Аналогічна правова позиція викладена Касаційним господарським судом у постанові від 30.07.2019 у справі №906/783/18.
7.6. Відповідно до чч.6, 7 ст.181 ГК у разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена в письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо).
Якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов’язковим для сторін на підставі закону, або сторона — виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.
Комплексний аналіз наведених положень ч.2 ст.180, чч.6—8 ст.181 ГК свідчить, що ч.7 ст.181 ГК фактично розрахована на принцип мовчазної згоди, коли сторона, яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений 20-денний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, тобто відсутністю будь-яких активних дій фактично погоджується з пропозиціями, викладеними в протоколі розбіжностей.
7.7. Разом з тим, як установили суди попередніх інстанцій, 23.04.2018 на адресу Криворізької міськради від відповідачів надійшов підписаний проект договору оренди ділянки 4.04.2018 разом із протоколом розбіжностей від 20.04.2018.
Розглянувши зазначений протокол розбіжностей, позивач листом від 8.05.2018 за №6/18-1371 направив на адресу ФОП Василенко Т.І. та ФОП Василенка А.П. протокол узгодження розбіжностей до договору, згідно з яким переважну більшість розбіжностей залишено в редакції орендодавця, що не було узгоджено орендарем.
Отже, позивач у вищевказаний 20-денний строк висловив та довів відповідачам свою незгоду з пропозиціями, викладеними в протоколі розбіжностей.
7.8. За викладених обставин доводи апеляційного суду, що позивачем не було передано у 20-денний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, тому в силу ч.7 ст.181 ГК пропозиції відповідачів, викладені в протоколі розбіжностей до договору оренди ділянки є прийнятими, а договір є укладеним у редакції не переданого на вирішення суду протоколу розбіжностей, є неправомірними.
7.9. Висновок суду касаційної інстанції також підтверджується таким.
За приписами ч.1 ст.642 ЦК, відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною та безумовною.
У ст.646 ЦК визначено, що відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції та водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.
Отже, за загальним правилом, договір є укладеним у випадку повного й безумовного прийняття (акцепту) однією стороною пропозиції іншої сторони про укладення договору (оферти). При цьому прийняттям пропозиції відповідно до ч.2 ст.642 ЦК є також учинення особою, яка одержала оферту, відповідних конклюдентних дій (зокрема надання послуг, сплати коштів) у межах строку для відповіді. Водночас відповідь про згоду укласти договір на інших умовах є не акцептом, а новою офертою.
Подібну правову позицію виклав КГС у постанові від 25.04.2018 у справі №910/6002/17.
7.10. З урахуванням викладеного колегія суддів касаційного суду вважає помилковими висновки апеляційного суду, що між сторонами у квітні 2018 року вже укладено договір оренди ділянки площею 1,5737 га за Адресою 1 терміном дії 5 років, а суд першої інстанції безпідставно вдався до оцінки змісту умов вищенаведеного договору оренди ділянки в редакції протоколу розбіжностей.
8. Висновки Верховного Суду
<…> 8.3. На підставі викладеного суд доходить висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги Криворізької міськради, скасування постанови апеляційної інстанції з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
8.4. Оскільки в цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат не здійснюється (ч.14 ст.129 ГПК).
Керуючись стст.129, 300, 301, 308, 310, 315, 316, 317 ГПК, ВС
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Криворізької міської ради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.09.2019 задовольнити частково.
2. Постанову ЦАГС від 12.09.2019 у справі скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.
Коментарі
До статті поки що не залишили жодного коментаря. Напишіть свій — і будьте першим!