Как проверить законность строительства

По состоянию на начало 2020 года в Киеве продаются квартиры в 356 жилых комплексах (ЖК) от застройщика. Первичный рынок переполнен предложениями и выбрать надежный проект для инвестиций непросто. О том, как правильно проверять законность новостройки и на какие нюансы обращать внимание покупателю жилья, мы спросили у эксперта по недвижимости.

Виталий Котенко разработал авторскую методологию, которая позволяет всесторонне оценить проект, и основал платформу BildСсontrol.ua (https://bildcontrol.ua/), где уже собрано более 870 отчетов по новостройкам страны.

Целевое назначение земли для новостройки

Планы застройщика касательно строительства объекта недвижимости должны соответствовать целевому назначению земельного участка.

«В пригороде столицы, к примеру, большинство земель предназначено для частных жилых домов, но учитывая стремительные темпы городской застройки и там появляются многоквартирные ЖК, — поделился Виталий Котенко. — Потенциальному инвестору стоит обязательно поинтересоваться, изменил ли застройщик целевое назначение земель под многоквартирную жилую застройку по установленной законом процедуре. В противном случае, в будущем могут возникнуть проблемы с вводом ЖК в эксплуатацию».

Функциональное назначение территории, где строят ЖК

При разработке проекта новостройки каждый застройщик должен учитывать генеральный план города и детальный план территории (ДПТ). Они показывают функциональное назначение каждого участка — это вид использования, который устанавливает ставку земельного налога и факт прибыльности земли.

Например, если земельный участок предназначается для строительства зданий торговли, которые должны приносить прибыль, возводить там ЖК запрещено. Функциональное назначение земли указывается в градостроительных условиях и ограничениях (ГУО). Обычно, этот документ демонстрируют в отделах продаж менеджеры застройщика, а департамент градостроительства включает его в открытый реестр на своем сайте.

«Обязательно следует учитывать максимальную высоту зданий и этажность, которая указывается в ГУО, — рассказал эксперт. — Если на конкретном участке предусмотрена застройка не выше 4 этажей, многоэтажку в таком месте строить нельзя. В противном случае суд может вынести предписание снести «лишние» этажи, что приведет к финансовым потерям тех, кто купил на них квартиры».

Разрешение на строительство жилого комплекса

Каждый застройщик перед началом работ в новом ЖК должен получить соответствующее разрешение (для зданий с категорией последствий СС2 и СС3) от Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) Украины или зарегистрировать уведомление о начале строительных работ (для категории СС1 — обычно индивидуальные жилые или малоэтажные многоквартирные дома). Без таких документов возводить ЖК запрещено.

«Оформить уведомление о начале строительных работ гораздо проще, чем получить разрешение на строительство, поскольку оно не требует экспертизы от ГАСИ и может быть зарегистрировано удаленно через личный кабинет на сайте, — проинформировал специалист по недвижимости. — Поэтому, недобросовестные застройщики часто в начале оформляют обычное уведомление, хоть и строят многоэтажку, а потом, когда собрали деньги с инвесторов, безуспешно пытаются получить сертификат о готовности объекта к эксплуатации. А безуспешно потому, что сдать 16-этажный дом, который в начале строительства декларировался как 4-этажный, к примеру, — очень непросто, я бы сказал, невозможно».

Виталий советует любой документ от ГАСИ, который инвестору продемонстрируют в отделе продаж, обязательно проверить на сайте по номеру и дате выдачи. Если разрешение на строительство или уведомление о начале строительных работ аннулировано, его удаляют из онлайн-базы, а бумага остается у застройщика. Чтобы привлечь новых покупателей, инвесторам часто демонстрируют уже аннулированное разрешение. О том, что документ неактуален, как правило, умалчивают.

Чтобы проверить законность строительства также следует изучить государственные земельные реестры и проверить судебные дела. Вся эта работа уже проделана экспертами «Билдконтрол» и предлагается инвесторам в виде итогового отчета. По результатам экспертизы сформирован индекс надежности в числовом формате. Он поможет отсеять самые неблагонадежные варианты для инвестиций. Остальная информация о законности и надежности новостройки содержится в отчетах, которые можно заказать на сайте.

Эксперт подтверждает, что высокий индекс на Bildcontrol.ua невозможно купить или обменять на квадратные метры в новостройке. Каждый присвоенный балл обоснован скриншотами документов, выписками из государственных реестров вместе с комментариями специалистов. При заказе отчета, эксперты обновляют все данные, чтобы инвестор получил актуальную информацию о новостройке.

PROMOTED