Практика дала збій

Нові правила реєстрації прав на нерухомість: перші враження з «фронту»

Нововведення, які мали вдосконалити реєстрацію прав на нерухомість, створили для громадян певні труднощі. Нотаріуси не готові брати на себе додаткову відповідальність, а тому зайняли вичікувальну позицію й не виконують нових повноважень.

Розширення зобов’язань

Поки весь світ перебував у вирі новорічно-різдвяних свят, українці почали випробовувати на собі чергове «покращення» від нашого законодавця. Мова йде про Порядок реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який почав діяти з 1 січня 2013 р. Правильніше буде сказати «мали почати діяти», оскільки вже перші тижні роботи системи виявили багато її недоліків. Спробуємо розібратись у ситуації, що склалась.

Основний зміст нововведень полягає в тому, що відтепер право на нерухоме майно виникає з моменту реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Раніше право власності, набуте за договором, виникало з моменту реєстрації такого договору, тому його виникнення не пов’язувалося з моментом реєстрації в БТІ.

При цьому реєстрації підлягає не тільки право власності, а й інші речові права на нерухоме майно, зокрема право володіння й користування ним, а також право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, право забудови земельної ділянки, право користування будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, іпотека тощо. Для громадян та юридичних осіб у вказані новели означають, що всі угоди, пов’язані з нерухомістю, навіть ті, які не вимагають нотаріального посвідчення, відтепер стануть відомі державі.

Нотаріуси вичікують

Безумовним позитивом змін є надання нотаріусам повноважень реєструвати право власності на нерухоме майно відразу після посвідчення договору, на підставі якого таке право виникає. Це означає, що, прийшовши до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу квартири, покупець зможе не тільки отримати нотаріально посвідчений та зареєстрований договір, а й стати повноцінним її власником, отримавши на руки витяг з державного реєстру прав. Отже, новому власникові більше нікуди не потрібно буде ходити, що нібито свідчить про спрощення процедури реєстрації прав.

Разом з тим не все так однозначно. По-перше, нотаріуси зможуть реєструвати права тільки на «вторинну» нерухомість. Повноваження стосовно реєстрації прав на новосформовану нерухомість мають виключно реєстратори Укрдержреєстру. Саме ж право власності на нерухоме майно посвідчується відповідним свідоцтвом.

По-друге, як показали перші тижні 2013 р., нотаріуси зайняли вичікувальну позицію і поки що не беруться реєструвати права на нерухомість. Це ще більше гальмує розвиток і без того неактивного ринку нерухомості.

Не всім побоюванням нотаріусів можна знайти пояснення, адже, якщо відчужується нерухоме майно, набуте після 2004 р., жодних проблем з реєстрацією виникати не має. Справа в тому, що з 2004 р. БТІ вели електронні реєстри всіх зареєстрованих прав та обтяжень, зокрема Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державний реєстр іпотек. Дані, що містяться в зазначених реєстрах, автоматично не переносяться до новоствореного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який об’єднує в собі 3 попередні. Проте нотаріуси мають доступ до цих реєстрів згідно з постановою Кабміну від 22.06.2011 №703 та наказом Мін’юсту від 14.12.2012 №1844/5. Тож у зазначених випадках нотаріус може перевірити повноваження особи відчужувача щодо конкретного об’єкта нерухомості й інформацію про відсутність будь-яких обтяжень та обмежень на такий об’єкт.

Складніша ситуація з угодами щодо об’єктів нерухомості, отриманих попереднім власником до 2004 р., оскільки інформація про них зберігається тільки в паперовому вигляді — в реєстраційних справах БТІ. У такому випадку нотаріус відповідно до п.8-1 ч.2 ст.9 закону №1952-VI має зробити запит до БТІ, яке, у свою чергу, зобов’язане надати інформацію щодо зареєстрованих прав та обтяжень на об’єкт нерухомості протягом трьох робочих днів. Отже, зробити все за один день покупцю не вдасться.

Крім того, слід ураховувати, що 3 робочі дні будуть обчислюватися працівниками БТІ не з моменту відправлення нотаріусом витягу, а з моменту його отримання БТІ. Тому можна прогнозувати, що сторони угоди, як зацікавлені особи, аби прискорити цей процес, будуть самостійно відвозити запити в БТІ, витрачаючи на це додатковий час.

Не можна не згадати також про особливості зберігання інформації в паперовому вигляді нашими органами державної влади та місцевого самоврядування, внаслідок чого деякі документи просто можуть «зникнути» з реєстраційної справи на об’єкт нерухомості. Запобігти такій ситуації могло би вольове рішення законодавця про внесення всієї інформації про об’єкти нерухомого майна, що зберігається в паперовому вигляді, до електронної бази, але зі зрозумілих причин такого рішення ніхто не приймав.

У пошуку роботи

Невизначеними тепер є й повноваження БТІ, за якими теоретично мали залишитися функції проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, що є обов’язковою для новозбудованих та реконструйованих об’єктів, після проведення капітального ремонту, та реєстрації прав на об’єкти незавершеного будівництва, а також об’єктів, які утворилися внаслідок поділу, об’єднання чи виділу частки з об’єкта нерухомості. Однак 4.01.2013 набрав чинності наказ Мінрегіону від 28.12.2012 №658, яким передбачено, що технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна проводитимуть суб’єкти господарювання, у складі яких є хоча б один працівник, що пройшов професійну атестацію в Мінрегіоні.

Таким чином, наразі послуги з технічної інвентаризації можуть надавати будь-які підприємства, в яких працює мінімум один найманий працівник, котрий відповідає встановленим вимогам щодо освіти та стажу роботи й отримав відповідний кваліфікаційний сертифікат. За інформацією Мінрегіону, такі сертифікати вже одержали 182 особи, тож монополії на ринку зазначених послуг відтепер не має бути. Тому виникає питання щодо доцільності подальшого існування БТІ, які фактично здійснюватимуть функції зберігача інформації й водночас їхні працівники проводитимуть технічну інвентаризацію об’єктів нерухомості на конкурентних засадах з іншими суб’єктами господарювання.

Про довжелезні черги в органах самого Укрдержреєстру, про продаж бланків заяв окремими з них, недостатню поінформованість людей про нові правила реєстрації прав і т.ін. можна говорити окремо. Наразі ж слід констатувати, що сама ідея створення єдиної бази прав та обтяжень на нерухоме майно, скорочення строків реєстрації тощо є досить позитивною, але механізм утілення в життя закріплених прав однозначно вимагає доопрацювання, аби дійсно спростити вказану систему та зробити її максимально прозорою.

Марина Саєнко - партнер ЮК "Закон перемоги", адвокат