Ефект недійсності торгів

Як можна оскаржити результати земельних аукціонів?

Одним із механізмів купівлі-продажу земельних ділянок або прав на них є торги. Хто та в який спосіб може оскаржити їх результати та які саме вимоги слід зазначити в позовній заяві? Деякі відповіді можна знайти в практиці Касаційного господарського суду.

Оскарження того, що не відбулося

Відповідно до ч.1 ст.138 Земельного кодексу земельні торги за лотом уважаються такими, що відбулися, після укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису ділянки. Виходячи із цього, ставити питання про визнання недійсними торгів до моменту укладення договору немає сенсу — вони й так «не відбулися».

Показовою в цьому контексті є правова позиція, викладена в постанові КГС від 28.10.2019 у справі №927/691/18: «Заявлені позивачем у цій справі вимоги в частині визнання недійсними та скасування результатів земельних торгів у формі аукціону щодо лотів: №25097 (визнано такими, що не відбулись), №25098 (визнано анульованими) — не приводять до поновлення порушеного права позивача та, у разі їх задоволення, не можуть бути виконані в примусовому порядку, оскільки відсутній механізм виконання такого рішення.

Таким чином, суд першої інстанції, визнавши недійсними та скасувавши результати торгів, які визнані такими, що не відбулись, а також визнані анульованими, ухвалив рішення про задоволення позову за відсутності порушеного права позивача та предмета спору».

Разом з тим згідно з п.24 ст.137 ЗК договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису ділянки між організатором і переможцем торгів укладається безпосередньо в день їх проведення, крім випадків, передбачених у ч.29 цієї статті. Отже, якщо в день проведення торгів договір за його результатами не підписано, немає предмета для оскарження, знову ж таки — торги не відбулися, навіть якщо договір підписано пізніше.

Земельні торги = договір?

Наприклад, у п.30 Порядку продажу у 2010 році земельних ділянок несільськогосподарського призначення на земельних торгах, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 2.09.2010 №805, зазначено, що результати аукціону, проведеного з порушеннями вимог цього порядку, можуть бути визнані судом недійсними за позовом заінтересованої особи. Визнання результатів аукціону недійсними за рішенням суду тягне за собою визнання в установленому порядку недійсним договору купівлі-продажу лота, укладеного з переможцем.

Тобто в порядку було передбачено такий спосіб захисту, як «визнання недійсними результатів земельного аукціону». Однак не передбачалося, що у зв’язку із цим договір, укладений за його результатами, визнається недійсним автоматично. Навпаки, акцентувалося, що це відбувається «в установленому порядку», отже, шляхом заявлення відповідної позовної вимоги.

Таким чином, визнання недійсними земельних торгів є неефективним способом захисту. Адже торги та протокол, укладений за їх наслідками, не є правочином (див. п.27 ст.137 ЗК: «укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується»). Таке судове рішення може стати лише преюдиціальним у разі звернення з подальшим позовом про визнання недійсним договору, укладеного за результатами відповідних торгів, тобто слугувати доказовою базою. Як наслідок, створюється рішення-доказ, а не рішення, яким розв’язується спір. Проте згідно з постановами Великої палати ВС такий спосіб захисту є неефективним.

Найбільш ефективним способом захисту для особи, яку протиправно не було допущено до участі в аукціоні, є звернення з позовною вимогою про:

• визнання недійсним договору (з підстав порушення процедури торгів, недопущення до яких скаржника в кінцевому рахунку могло вплинути на формування ціни договору; за аналогією з позовами про визнання недійсними договорів, укладених на підставі незаконних рішень без заявлення як додаткової вимоги скасування відповідного рішення);

• визнання недійсними торгів та укладеного за їх результатами договору (об’єднання позовних вимог, при цьому основна все ж таки — визнання недійсним договору).

Із цього приводу див. постанову КГС від 22.02.2018 у справі №918/40/17, якою за позовом прокурора визнано недійсним договір та аукціон, який проведено за відсутності державної реєстрації лота — ділянки.

Протокол — не правочин

За змістом пп.22, 23 ст.137 ЗК, у процесі проведення торгів виконавець веде протокол, в якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості про переможця, номери рахунків, на які останній повинен переказати кошти за придбаний лот. У разі потреби до протоколу може вноситися й інша інформація. Протокол підписується у двох примірниках переможцем, ліцитатором та організатором торгів або його представником негайно після закінчення торгів за лотом. Один примірник видається переможцю. Ліцитатор оголошує про завершення торгів після підписання протоколу.

Показовою в цьому питанні є правова позиція, викладена в постанові КГС від 5.06.2018 у справі №927/881/17: «Скаржники помилково ототожнюють підписання переможцем протоколів проведення земельних торгів із вчиненням ним правочинів з набуття права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення (емфітевзис).

Згідно з ч.1 ст.202 Цивільного кодексу правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Відповідно до ч.2 цієї статті правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно зі стст.134, 135 ЗК право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб набувається за договорами емфітевзису з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Ураховуючи викладене та вимоги до протоколу проведення торгів, визначені в п.22 ст.137 ЗК, суд дійшов висновку, що протокол проведення торгів не є правочином».

Цікавим у цьому контексті є роз’яснення А.Мірошниченка, наведене в науково-практичному коментарі до ст.138 ЗК: «Торгівля на аукціоні є переддоговірним процесом переговорів, у якому учасники по черзі звертаються до продавця з офертами, причому кожна наступна оферта відрізняється від попередньої більш високою ціною. Такі переговори закінчуються, коли нові оферти перестають надходити. Цей факт фіксується шляхом оголошення переможця, яке є одночасно акцептом — прийняттям оферти з найвищою ціною.

Така кваліфікація того, що відбувається на аукціоні, справедлива навіть у випадках, коли (якщо) закон говорить про те, що основний договір укладається «за наслідками» чи «за результатами» аукціону. У момент оголошення переможця завжди є два волевиявлення — продавця та покупця. Очевидно, що вони породжують певні права й обов’язки для обох, а саме — обов’язок укласти основний договір. Таким чином, у момент оголошення переможця завжди укладається усний двосторонній правочин (договір), який, за своєю природою, є попереднім щодо основного договору. Уже сама можливість проведення аукціону «з голосу», передбачена в ЗК, означає, що норми про аукціон установлюють виняток із загального правила, викладеного в ч.1 ст.635 ЦК, про необхідність укладення попереднього договору в тій самій формі, що й основний договір (у нашому випадку — письмовій нотаріальній). Адже процедура проведення аукціону «з голосу» означає, що і оферта, і акцепт на ньому формулюються в усній формі. Протокол за результатами проведення аукціону — не договір, а лише доказ його укладення. Сам же договір (попередній), повторимося, укладається в усній формі в момент оголошення переможця.

Отже, такий предмет спору, як визнання недійсними (скасування) протоколів торгів також не є належним способом захисту, оскільки такі протоколи є тільки доказами, що фіксують укладення «попереднього» договору з переможцем.

«Неаналогічне» право

Часом сторони, звертаючись із позовами про визнання недійсними земельних торгів, для правового обґрунтування посилаються на законодавство (у тім числі за аналогією права), яке насправді на спори про визнання торгів недійсними не поширюється. Так, у постанові КГС від 28.10.2019 у справі №927/691/18 зазначено, що, «за змістом ч.3 ст.2 закону «Про публічні закупівлі», дія цього закону не поширюється на випадки, якщо предметом закупівлі є, зокрема, придбання, оренда землі, будівель, іншого нерухомого майна або майнових прав на землю, будівлі, інше нерухоме майно.

При цьому колегія суддів звертає увагу на те, що хоча в Господарському й Цивільному кодексах і передбачено можливість використання аналогії права та закону в разі наявності дефектів нормотворчості, однак застосування положень актів, у яких прямо зазначено, що вони не поширюють свою дію на певні відносини, суперечить її принципам.

Також відзначимо нерелевантність посилання на наказ Міністерства юстиції «Про затвердження Порядку реалізації арештованого майна» від 29.09.2016 №2831/5 (зареєстрований у Мін’юсті 30.09.2016 за №1301/29431). Адже специфікою торгів для реалізації арештованого майна є те, що результатом їх проведення стає саме протокол. Натомість укладення договору (на відміну від торгів) не передбачається.