Позиваємося з Мін’юстом

Як власникам і користувачам земельних ділянок захиститися від незаконних дій органів реєстрації

Укласти договір оренди земельної ділянки — це півсправи. Закон вимагає зареєструвати таке право. Тож нерідко судові спори точаться навколо відмови в такій реєстраційній дії або скасування відповідних записів у державному реєстрі.

Позасудове оскарження

Чинний Земельний кодекс установлює зміст права власності на землю як суб’єктивного права й визначає його як сукупність правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження ділянками в межах, визначених цим кодексом. Оскільки нині діє тимчасова заборона на купівлю-продаж ділянок сільськогосподарського призначення, до складу яких уходить 78% ріллі, досить ефективно використовується інститут тимчасового користування (оренди) на підставі договорів.

З огляду на зміст права власності земля є об’єктом нерухомості, а тому право користування нею підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Тобто набуття права користування ділянкою та реалізація повноважень користувача не залежать від одного лише укладення договору оренди. Таке право підлягає обов’язковій державній реєстрації у вигляді прийняття відповідними органами певних рішень.

У результаті проведення у 2015 році реформи повноваження щодо вчинення реєстраційних дій були делеговані широкому колу реєстраторів (нотаріусів), у тому числі реєстраторам комунальних підприємств, які є не залежними від Міністерства юстиції.

Разом з тим для здійснення контролю за діяльністю останніх при Мін’юсті створено комісію з питань розгляду скарг у сфері держреєстрації. Вона наділена повноваженнями розглядати скарги на дії реєстраторів, скасовувати оскаржені рішення про держреєстрацію прав і вносити зміни у відповідний реєстр.

Порядок оскарження рішень, дій чи бездіяльності держреєстраторів та МЮ визначено в законі «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1.07.2004 №1952-IV та Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 25.12.2015 №1128.

Проте, як свідчить практика, діяльність зазначеної комісії подекуди не є прозорою, засідання проводяться з порушеннями вимог законодавства, без виклику всіх зацікавлених сторін. Як наслідок, висновки та прийняті рішення є необ’єктивними та дають недоброчесним набувачам беззаперечні підстави для тривалого володіння та користування ділянками.

Крім цього, наділення міністерства повноваженнями самостійно скасовувати рішення держреєстраторів та записи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень суперечить Конституції, Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод у частині можливості вирішення спорів між користувачами в позасудовому порядку та є підставою для оскарження наказів Мін’юсту в суді.

Невизначеність із юрисдикцією

Як правило, скарги на рішення МЮ, держреєстраторів, нотаріусів у зв’язку з їх публічно-правовим характером та участю суб’єкта владних повноважень розглядаються за правилами адміністративного судочинства. Оскільки суди закривають провадження у зв’язку з порушенням правил предметної юрисдикції на стадії розгляду касаційних скарг, практика щодо визначення юрисдикції в спорах зазначеної категорії поки що є досить невизначеною.

Так, у справі №823/2042/16 Велика палата Верховного Суду не погодилася з висновками судів попередніх інстанцій про те, що спір підлягає розгляду в порядку адмінсудочинства. ВП дійшла висновку, що визнання протиправним і скасування рішення держреєстратора про реєстрацію права оренди ділянки не є спором між учасниками публічно-правових відносин. На думку ВП, держреєстратор, приймаючи рішення про реєстрацію прав на ділянку за третьою особою, не мав публічно-правових відносин саме з позивачем, оскаржуване рішення стосувалось іншої особи, а не позивача. Саме тому спір є цивільно-правовим і підлягає розгляду за правилами цивільного або господарського судочинства.

У вказаній постанові ВП ВС свідомо відступила від висновків, викладених у постановах від 4.04.2018 (справи №№817/567/16 та 26/9928/15), від 10.04.2018 (справа №808/8972/15) та ін. У них зазначено, що розгляд позовних вимог особи (яка не була заявником щодо реєстраційних дій) до держреєстратора про скасування його рішень чи записів стосовно державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень належить до юрисдикції адміністративних судів. Адже держреєстратор учинив істотні порушення процедури реєстрації, спірні відносини мають публічно-правовий характер.

За результатами розгляду справи №823/2042/16, касаційну скаргу третьої особи було задоволено частково, а провадження про визнання протиправним і скасування рішення держреєстратора — закрито.

Аналогічно ВП ВС закрила провадження у справі №826/9341/17 за адміністративним позовом фізичної особи до Мін’юсту про визнання протиправним і скасування наказу міністерства, яким скасовані рішення нотаріусів про держреєстрацію прав та їх обтяжень. Так, у постанові зазначено, що позовні вимоги заявлені виключно про поновлення порушеного цивільного (майнового) права та є похідними при вирішенні питання щодо правомірності набуття права власності на спірне майно. Отже, спір, на думку Суду, не є публічно-правовим і не підлягає розгляду в порядку адмінсудочинства.

Оскільки питання предметної юрисдикції суд повинен вирішувати безпосередньо під час відкриття провадження, наслідком зазначених рішень є відсутність упродовж тривалого часу будь-якого результату та необхідність для заявників повторно звертатися з аналогічним позовом, але вже в порядку цивільного або господарського судочинства.

Аргументи на користь орендаря

Під час розгляду судами першої та апеляційної інстанцій двох адмінпозовів (справи №№826/6166/17 та 826/10685/18) про визнання протиправними та скасування наказів Мін’юсту, якими за результатами розгляду комісією колективних звернень власників ділянок щодо начебто неукладання з позивачем договорів оренди скасовані державна реєстрація права позивача користуватися земельними ділянками, записи в державному реєстрі, з᾽ясовано, що цим припинено право користування об’єктами нерухомості.

Так, адвокати АО «Могильницький та партнери» під час представництва інтересів позивача довели, а суд підтвердив порушення Мін’юстом вимог законодавства під час розгляду зазначених звернень у частині порушення строку на звернення, неповідомлення комісією зацікавлених осіб про їх розгляд, ігнорування укладених договорів оренди, держреєстрації права користування на підставі договорів, отримання власниками впродовж кількох років орендної плати ще задовго до звернення до міністерства.

Адмінсуд першої інстанції позовні вимоги задовольнив, визнав протиправними та скасував накази Мін’юсту та записи в держреєстрі, якими скасована первинна реєстрація права оренди за законним користувачем. Ці рішення суд апеляційної інстанції залишив без змін, вони набрали законної сили.

Аналогічних висновків дійшли суди й у справах №№826/1632/17, 826/9791/17 та 826/9046/16, рішення в яких залишені без змін Касаційним адміністративним судом.

Що є юридичним фактом?

Разом з тим нині ВП ВС розглядає касаційну скаргу третіх осіб у справі №826/6166/17, що надійшла на підставі ч.6 ст.346 КАС. З’ясовується, чи підлягала зазначена справа розгляду в порядку адмінсудочинства. Хоча це питання не було предметом розгляду судів попередніх інстанції.

Яким буде остаточне рішення — поки що не відомо. Однак, вирішуючи питання щодо предметної юрисдикції, ВП має враховувати, що стороною в спорах є Мін’юст — суб’єкт, який здійснює владні управлінські функції, а спори за своїм характером є публічно-правовими. Адже на підставі рішень такого суб’єкта припинено право користування ділянками, отже, спір належить до адміністративних.

Крім цього, відповідно до ст.2 закону №1952-IV держреєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень — офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом унесення відповідних відомостей до держреєстру. Із цього випливає, що держреєстрація в будь-якому випадку слідує за юридичним фактом, у результаті якого виникає, змінюється чи припиняється речове право або обтяження. Сама по собі держреєстрація або реєстраційна дія не може бути юридичним фактом. Адже такий юридичний факт якраз і стає підставою для здійснення реєстрації.

У свою чергу спір про право є справою, в якій оскаржуються підстави (договір купівлі-продажу, оренди, дарування тощо) для здійснення держреєстрації як основна або додаткова позовна вимога. У такому випадку під час оскарження реєстраційної дії в порядку адмінсудочинства, якщо позивач не порушує питання про скасування юридичного факту — підстави держреєстрації, адмінсуд не вправі відмовляти в судовому захисті та закривати провадження. Тобто справи такої категорії мають розглядатись у порядку адмінсудочинства.