Земля уникне бюрократії та корупції

З 1 січня державні акти скасовуються, а перехід прав на ділянки реєструватимуть нотаріуси

З 1 січня набрали чинності відразу два законодавчі акти, якими запроваджено низку революційних змін у сфері земельних відносин. Зокрема, передбачено створення Державного земельного кадастру та введено нові правила реєстрації ділянок та оформлення прав на них. Відтепер відомості про земельні ділянки міститимуться у двох реєстрах: у вищезгаданому земельному кадастрі, де фіксуватиметься формування земельних ділянок, та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, до якого вноситимуть відомості щодо оформлення прав на ділянки.

Довгоочікуваний кадастр

Прийнятий 7 липня минулого року закон «Про Державний земельний кадастр» запроваджує створення та функціонування в Україні єдиного реєстру земель. Завдяки цьому вперше в історії нашої країни всі ділянки зібрані воєдино в електронному вигляді на публічній кадастровій карті. Законом передбачено обов’язковість відображення відомостей кадастру в мережі Інтернет у режимі відритого доступу за винятком відомостей, вільне поширення яких заборонене законом (це перш за все інформація про власників та користувачів земельних ділянок).

До кадастру включаються такі відомості:

• кадастровий номер;

• місце розташування;

• опис меж;

• площа;

• міри ліній по периметру;

• координати поворотних точок меж;

• дані про якісний стан земель та про бонітування грунтів;

• цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель);

• склад угідь із зазначенням контурів будівель і споруд, їх назв;

• відомості про обмеження у використанні ділянок;

• нормативна грошова оцінка тощо.

Відповідно, державна реєстрація ділянки являє собою внесення до кадастру передбачених законом відомостей про формування останньої та присвоєння їй кадастрового номера.

Відомості до кадастру вносяться державним реєстратором, а інформація, що міститься в кадастрі, має офіційний характер.

Законом уперше визначено вичерпний перелік документації із землеустрою та оцінки земель, який є підставою для внесення даних до кадастру. Так, відомості щодо меж ділянки вносяться на підставі відповідної документації із землеустрою стосовно формування земельних ділянок, на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі та на підставі проектів землеустрою щодо впорядкування наявних землеволодінь (у разі зміни меж суміжних земельних ділянок власниками останніх).

Що стосується відомостей про цільове призначення ділянок, то вони вносяться на підставі відповідної документації із землеустрою, яка розробляється при формуванні ділянок, та проекту землеустрою щодо відведення ділянки, яким передбачена зміна її цільового призначення. Відомості про нормативну грошову оцінку земель вносяться на підставі технічної документації.

Інформація ж про розподіл земель між власниками та користувачами вноситься відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Формуй та нумеруй

Ухвалений закон запроваджує принципово нові правила реєстрації та оформлення прав на земельні ділянки. Якщо раніше державна реєстрація проводилася під час кожної операції із земельною ділянкою та включала процедуру видачі державних актів чи реєстрації договорів оренди, то тепер ця процедура фактично зведена лише до присвоєння ділянці кадастрового номера при її формуванні.

Так, державна реєстрація сформованої (нової) земельної ділянки здійснюється за відповідною заявою шляхом відкриття поземельної книги на таку ділянку. До заяви необхідно додати оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування ділянки, та її електронний варіант, а також документ, що підтверджує оплату цих послуг.

Державний кадастровий реєстратор має зареєструвати ділянку протягом 14 днів з дня надходження заяви. На підтвердження факту реєстрації заявнику безоплатно видається витяг з кадастру, що містить усі відомості про земельну ділянку, внесені до поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної площі.

Ділянці присвоюється кадастровий номер — індивідуальний цифровий код, що зберігається за нею протягом усього часу її існування. Саме з цього моменту грунт уважається сформованим і на цьому завершується перший етап реєстрації.

Реєстрацію землі та прав власності на неї розділено між двома відомствами. Відтепер органи земельних ресурсів лише присвоюють кадастровий номер і відкривають поземельну книгу. Державний земельний кадастр містить, так би мовити, технічну інформацію, а реєстрація права власності на ділянку відповідно до закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» відтепер здійснюватиметься в Укрдержреєстрі. При цьому дві інформаційні системи працюватимуть паралельно за принципом взаємодії.

Отже, після реєстрації ділянки в кадастрі інформація про неї буде передаватися до органу державної реєстрації прав. Таким чином, коли особа, якій надано земельну ділянку, звернеться до Укрдержреєстру, у реєстратора вже буде вся «технічна» інформація про цей грунт.

Крім того, внесено суттєві зміни до Земельного кодексу. Зокрема, уперше передбачено порядок формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. При цьому нововведеннями передбачено, що земельна ділянка може бути об’єктом цивільних правочинів лише після внесення відомостей про неї до обох інформаційних баз даних — Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Реєструємо права

Як уже зазначалося, реєстрацією ділянки в кадастрі процедура її оформлення не закінчується. Адже право на нерухоме майно, до якого належать і грунти, підлягає обов’язковій державній реєстрації. До цього зобов’язують норми Земельного (стст.125, 202) та Цивільного (ст.182) кодексів.

Реєстрація проводитиметься за місцем розташування об’єкта нерухомості. Для реєстрації прав на земельну ділянку до відповідного органу Укрдержреєстру необхідно подати відповідну заяву. При цьому законодавство надає право подати її в паперовій або електронній формі.

Реєстрація прав здійснюватиметься на підставі:

• договорів, укладених у порядку, встановленому законом;

• свідоцтв про право власності на ділянку;

• державних актів на право власності на ділянку або постійного користування нею;

• рішень судів, що набрали законної сили;

• інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на землю.

Процедура реєстрації не повинна тривати понад 14 робочих днів з моменту надходження заяви.

За результатами прийнятого рішення вноситься запис до держреєстру. Після цього ділянка вважатиметься зареєстрованою в установленому законом порядку, а її власник зможе реалізовувати своє право власності відносно неї на власний розсуд.

По права — до нотаріуса

Проте ця процедура передбачена лише для новосформованої ділянки. Що стосується об’єктів, які вже мають кадастровий номер та передаються від однієї особи до іншої, то їх реєстрація проводитиметься в інший спосіб.

Починаючи із січня 2013 року, спеціальним суб’єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на земельну ділянку, став нотаріус. Раніше громадяни, котрі придбавали нерухомість, мали укласти нотаріально посвідчений договір, а вже потім іти до органів державної реєстрації, аби офіційно оформити своє право власності.

Однак відповідно до закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно» починаючи із січня поточного року нотаріус послуговуватиметься Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Це означає, що державна реєстрація прав проводитиметься одночасно з учиненням нотаріальної дії. При цьому заява про державну реєстрацію прав на земельну ділянку подаватиметься нотаріусу, який і вчинятиме таку дію.

Державних актів не буде

Важливою є новина щодо відміни державного акта на право власності на земельну ділянку. Тепер результатом реєстрації права власності на земельну ділянку є:

• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо реєстрації підлягав перехід права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої;

• свідоцтво про право власності на нерухоме майно в разі безоплатного передання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності за рішеннями органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування.

Впровадження цих норм пов’язане з тим, що процедура виготовлення та видання державних актів спричинила появу різноманітних бюрократично-корупційних схем і почала створювати суттєві перешкоди в реалізації фізичними та юридичними особами своїх прав. Непоодинокими стали випадки, коли акти не видавалися роками.

Нові положення дозволять узгодити порядок державної реєстрації прав на землю з порядком, що регулює питання державної реєстрації прав на інше нерухоме майно, та суттєво спростять процедуру їх оформлення. Сподіватимемося, що нововведення захистять права власників і землекористувачів.